成交超1.5万套，1月伏笔“小阳春”

2025年1月二手房最新月度数据正式出炉，给新的一年开启“新气象”。

截止2025年1月26日

上海二手房总成交约18279套

同比上涨30.58%，环比下降24.36%

二手住宅总成交约15312套

同比上涨26.17%，环比下降28.2%

全市小区基价约56743元/㎡

同比下降10.89%，环比下降0.3%

乍一眼看下来， 二手住宅超1.5万套成交，1月二手市场表现可谓相当抢眼，突破了以往淡季成交走低的传统。

接下来 “金三银四”小阳春，大概率 “稳” 了。

那么， 1月二手房数据到底藏着哪些“好兆头”？

我们一起来看看。

01

成交15312套，跻身近三年TOP1

在最后一周的春节假期中，1月楼市落下了帷幕。

截止1月26日，全市二手房成交约 18279套 （房地网口径，包含住宅、商业、写字楼、车位等）， 4个周末日的网签成交破千套 。

二手住宅方面，总成交约 15312套 ，同比去年1月上涨 26.17% ，环比上月下降 41.66%。

如拉长周期来看，今年1月成交量跻身 近十年TOP3， 仅次于成交大年2016年、2021年； 近三年更是跻身TOP1 。

这个成绩亮出来，不能算出类拔萃，但也足够“厉害”了。

淡季不淡，成交量站稳1.5万套之上，既打破了近3年春节前后的交易记录，也给开年后的二手楼市注入了信心和能量。

02

改善客群向内买，稳中求进

1月的二手交易仍旧是“以价换量”。

不过，上海房价的跌幅已经比较微弱了。

一房一万最新数据显示，1月全市小区基价约为 56743元/㎡ ，同比去年下降约10.89%，环比上月下降约0.3%。 （小区基价：小区成交还原价，即更贴合真实交易的市场价，规避二手小区房源价格做低的情况）

而历经近4个月的成交放量， 上海房价跌幅持续收窄，并有望触底企稳。

通过进一步对比各总价段成交占比，我们发现 300万以下、550-1200万成交占比有所收缩 ； 300-550万、1200万以上成交占比有所扩大。

同时再对比各环线成交占比，外环以内成交占比渐趋扩大，而外环以外则在逐步收缩。

对应外环内限购逐步打开， 改善型需求呈现向内迁移 的趋势。

9.29新政释放出的购买力， “目标感”更强了 ：

• 对于追求生活品质且有较高支付能力的人群来说，更愿意花钱换取更好的地理位置和配套资源；

• 有实力的客群更看好核心地段房产的保值增值潜力，尤其是在经济不确定性增加的情况下，核心区域的稳健性显得尤为重要。

03

挂牌量价双降，持续“去库存”

从挂牌市场来看，1月上海二手房在持续“去库存”。

截止1月27日，头部中介二手住宅挂牌量约 10.57万套 ，较上月底（10.85万套）下降约 2.53% ；

价格出现微跌，当下挂牌均价约 60048元/㎡ ，较上月底（60275元/㎡）下跌了约 0.38% 。

值得注意的是，自9.29新政后，上海二手住宅成交套数已持续4月大于新增挂牌。

最新成交新挂比攀升至 1.56 ，为近一年新高。

而之所以能触及新高，我觉得主要原因是节前房东挂牌卖房意愿度不高，新挂比较少。

部分房东在等待开年后更加明朗的行情走势，再择机挂牌。

侧面也说明，面对当下海量挂牌，房东们都比较理性，并没有跟风挂牌。

“稍安勿躁，安心过年”，是普遍的心理。

从房东信心指数也可以看出这一点，邻近年关，调价动作特别少。 （房东信心指数 = 涨价次数/价格变动次数，通过在单个周期【周或月】中，统计一套房源的调价频次，客观反映房东心态变化。）