起底平安：超级地产大亨

文章来源：老虎财金

上联：中国平安

下联：华夏幸福

华夏幸福7月10日发布的公告， 中国平安以每股23.655元的交易价格，耗资137多亿元，拿下了华夏幸福的5.82亿股，占该公司总股本的19.7%，一举跃升为华夏幸福的第二大股东。

通过这一大手笔投资，中国平安又将一大中国前20强房企纳入麾下。在该消息的连日发酵下，中国平安的隐形地产帝国，也在万众瞩目之下，渐渐现形。

在台湾，曾经最大的地主不是地产公司，而是保险公司国泰。 这一点，对大陆或许是个很好的借鉴。

通过“钱滚地、地滚钱”的方式，蔡万霖所带领的国泰，曾经平均一天增加2.8亿资产，后来，台湾的股价、房价到了顶部，蔡万霖的董事长生涯也在不久后画下了句点。

但是，蔡老板的地产致富经却没有失传，而是辗转到了大陆，被马明哲传神复刻。

通过复制国泰买地、买房、买房企的方式，马明哲用25年的时间，把中国平安从一家名不见经传的小公司，打造成了世界五百强； 而马明哲自己，也从传闻中的司机，摇身一变成了“内地版李嘉诚”。

平安多年的“不动产”套路：参股获取利润分红，尝试各类联合开发模式。在合作中，平安基本不参与项目开发、运营。截至目前，中国平安不涉及股权合作的房企超过20家，包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等；

1990年，台湾房价见顶，蔡万霖偃旗息鼓，国泰人寿的地产神话告一段落。那么，马明哲地产篇章，未来究竟如何，还有待观察！

2014年是平安进入不动产的第7个年头。此前的6年，可以称为蛰伏，毫无腾蛟起凤之姿，直到7年之痒，马明哲终于等来了东风：

这一年，险资进入房地产的最后障碍被扫除，平安不动产将进入新的发展阶段。而这一年，平安在房地产的新角色是：做一名渔人，喂养鸬鹚，收获鱼儿。

渔夫利用鸬鹚捕鱼

食物链说：大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，虾吃浮游生物。

而平安，是鲸鱼，吞下了一整条地产食物链。

复盘平安的地产帝国，投资布局是一座从顶端到基座的金字塔。而各路开发商，就如那些忙上忙下的鸬鹚，拼命地把大鱼小鱼送到平安手里，自己累了，吃点小鱼度日。

深入浅出，为了便于读者理解，把平安的地产帝国，分为三级：

2017年8月8日，万科+平安联合体以总价18.05亿元及高达44%的自持面积，获得北京海淀区翠湖科技园地块开发权。

第一级：自主拿地

如今看来，拿地，这个被开发商视为企业发展重要环节的行为，几乎已经是被平安淘汰的玩法了。

以杭州为例，在公开市场上去拿地，入杭多年的平安，总共只有3次：

第一次，是2012年拿下钱江新城核心区内的E—03地块，也就是如今万象城隔壁的平安金融中心。 这块地成交总价23.1012亿元，折合楼面价11805元/㎡。而4年后，山东鲁能经过94轮报价竞得的E-04地块，楼面价已达到21073元/㎡。仅仅只是地价，获利已近一倍！

第二次，是2014年底2015年初，公开竞得老汽车东站地块和景芳三堡两块地，也就是后来的保利·中央公馆和绿城·留香园 。前者楼面价仅14234元/㎡，后者略高，也只有16447元/㎡。这两个楼盘的最高价都超过了5万/㎡，平安作为大股东，获利颇丰。

第三次，就是近期拿下的萧山南部卧城地块，楼面价仅为14189元/㎡，比隔壁绿城、禹州地块2万出头的楼面价，足足低了30%。 仅仅从楼面价角度而言，未来的南部卧城板块，平安已掌握区域价格绝对话语权。

这三个阶段，2012年第一次拿地，差不多是在2010年4月限购启动后的2年，市场还处在哀鸿遍野中，平安在别人恐惧时贪婪；第二个阶段，2014年底2015年初，限购从局部到全面放开的时期，平安看准了未来市场的上升行情，精准布局；当下的第三个阶段，调控从2016年9月开始到如今已快2年，疯狂的市场开始逐渐进入横盘阶段，平安再度出手。

简要概括一下就是，平安拿地的行情，要么就是限购的深水区，抄底；要么就是行情起飞的前夜，抓住风口和机遇。

如此眼光和稳准狠的决断执行，几家开发商能匹敌？

第二级：合作开发

例如，平安和中海共同开发南京城南G43地块项目。今年3月，有消息称平安牵手万科、龙湖、保利联合开发成都高新一项目。

平安不是开发商，目前杭州市场上，除了平安金融中心之外，它即便自己拿下的土地，也都是交由合作方开发。

把公开市场上能查到的平安在杭州的21宗土地，做了详细梳理和分析之后，发现了两个有意思的现象：

1.这21块地，总建筑面积约374万方，总拿地价格也正好369亿，也就是说，地价不到1万元/㎡，可以想见平安拿地的时机之准，地价之低，后期利润之丰厚；

2.就是平安在合作的开发商选择上，也很有意思。

这20宗土地，除了平安金融中心和刚拿的南部卧城地块外，一共有11家开发商进入了平安的合作名单。我们把表格整理如下：

加粗的项目表示多家合作

如旭辉滨江平安东方悦府

这11家开发商，仅有单个项目合作的，我们暂时不做展开。在2个及以上项目合作的开发商中，分为两类：第一是，过去有项目合作，但是暂时无新项目，如绿城、金地。平安和绿城的合作，始于义乌玫瑰园，随后在杭州一下子铺开了杨柳郡、留香园两个项目，但是此后，再无新项目。平安和金地同样如此。

目前，平安主力在合作的开发商，主要是三家：滨江、中天和龙湖。

为什么是这三家？

选择滨江很好理解。从锦绣之城开始，滨江摒弃了长期坚持的一流品质和二流价格路线，开始追求高溢价。 在锦绣之城之前，滨江在主要板块的项目，品质均为板块一流，但售价普遍低于同板块项目，如钱塘印象低于望江府和侯潮府，华家池低于蘭园，金色黎明并未高过万科公园大道，紫金府低于慧园，万家名城同样只是和北宸之光齐平。从锦绣之城售价成为板块最高开始，华家池的后期、壹品等，都是板块最高价。

高溢价，意味着高收益，平安和滨江合作，自然是看中了滨江溢价的能力。

龙湖在杭州，并未获得宋卫平给它的高赞誉，但是它闯出了一条粗暴的路：快、狠。 这条粗暴的路，足以确保龙湖在好的行情努力赚钱，差的行情断腕自保，绝不犹豫。从春江彼岸开始，春江郦城、春江天玺等项目，都是这个套路。

在高周转大行其道之前，龙湖在杭州的这些项目，就依据在高周转运作。它的特点，自然符合资本的口味。

而中天，前身是国有背景，在品牌、背景和资金上，平安都能有好的结合。据说，更诱惑的是，中天在合作中的让利特别有人，仅仅只是之江诚品一个项目，平安就赚得盆满钵满。

至于留香园、杨柳郡两个项目，同样让平安赚得盆满钵满，但平安为何后来不再和绿城合作？未知！

第三级：控股房企

可以说，中国平安没有砌过一砖一瓦，却坐拥全中国最大的地产帝国。

开发商拿地，平安拿开发商。这个逻辑，是平安地产链接的最顶端：据公开资料显示，平安系是碧桂园、旭辉、华夏幸福的二股东。

孙宏斌这几年东奔西突，到处买房、买地、买企业，马明哲就是他背后的男人。

2010年9月，险资投资不动产正式开闸。

马明哲当时非常感慨，表示“我们已经等了5年…..”

接下来，马明哲开始紧锣密鼓打造中国平安的地产帝国。

可以说，中国平安没有砌过一砖一瓦，却坐拥全中国最大的地产帝国。

中国房企前20强中，几乎每一家，中国平安都有所染指。

下面就来数一下，那些年，中国平安掌握一定控制权的房企：

首先是碧桂园。2015年，平安人寿以每股2.816港元的价格认购碧桂园22.362亿股新股，持股约为9.9%，投资额约为62.95亿港元。认购完成后，中国平安将成为碧桂园第二大股东。

接着是旭辉控股。2017年，中国平安把投资的大手伸向了在港上市的内地房企——旭辉控股，以合计17%的占股比例，成为了旭辉的二股东。

还有融创。据披露，平安银行、平安银行上海自贸试验区分行和平安保险集团，合计持有融创36.16%的股权。去年底，孙宏斌还曾说，“我得感谢平安银行，借我25亿增持，那个时候6.18元增持的，赚了150亿”。没想到，连一向大手笔接盘的“白衣骑士”孙宏斌，背后也站着更加财大气粗的金主——中国平安。

今年，轮到了华夏幸福。

至此，中国平安执掌控制权的房企，已经达到4家，而且这4家都在中国地产top 20之列。

这还没完，剩下的16家，也全部都和平安系有过合作。

这四家企业，无一不是近几年突飞猛进的企业。资本快速套利的年代，快，才是资本追逐的目标。情怀和匠心所需要的时间，是资本耗不起的成本，自然被舍弃。

而入股房企，大约能给平安带来两重收益：

以碧桂园为例，2015年，平安人寿以每股2.816港元的价格认购碧桂园22.362亿股新股，持股约为9.9%，投资额约为62.95亿港元。认购完成后，中国平安将成为碧桂园第二大股东。而截至目前，碧桂园股价在12港元左右，这笔交易浮盈约在200亿港元。

仍以碧桂园为例，2015年平安入股以来，2016年、2017年和2018年上半年，碧桂园对外发布的年报显示，毛利润分别为322.4亿元、587.9亿元和349.7亿元，平安持股比例为9.9%，简单换算，归属平安的毛利润约在125亿。

当然，平安的野心不止于此。

除了直接控股房企外，平安通过共同开发、联合拿地、股权投资、融资合作等形式，与房企年度榜单上的TOP20几乎都建立了合作关系，比如与万科联合拿地，与绿地股权投资，与阳光城信托协议。

引用媒体的话就是， “在房企拼命冲击规模争当行业老大的时候，猛一回头，发现从来没有自己盖过一㎡房子的马明哲才是真正的隐形‘地产王国’帝王。”

股权投资。一个著名的案例是，2013年平安旗下平安创新曾以基石投资者身份持有绿地控股9.91%股份，共12.06亿股，彼时认购价仅5.62元，总价共58亿元。

融资合作。例子有，2016年6月底，新城控股与平安银行合作成立产业基金，获得平安银行给予的100亿元意向性房地产项目投资额度。2014年，平安和恒大在地产永续债上进行了合作。今年3月，地产黑马阳光城与平安信托达成合作协议，拟就房地产项目投资、新型产业方向及其他资本项下投资开展全面合作，预计在2年内完成360亿资金合作规模。

资本只逐利。用平安和绿城合作时，平安方代表的话说，就是：“资本投资只看收益，做产品是你们宋总的事。如果你们绿城不能够让我们达到预期的回报，我们可以选择把地卖掉。”

每句话，都流露出嗜血的本性。

那么，平安在杭州市场上，又是如何挣钱的呢？

平安的21块地，总投资不过369亿元，建筑面积却高达374万方，总货值接近千亿。而这其中，平安的出资额可能不超过200亿。也就是说，平安用接近5倍的杠杆，撬动了一个巨大的蛋糕。

我们从平安杭州土地市场的21宗地块中，通过公开信息查到的项目公司的股权比例，以其中6个典型项目列了以下这张表格：

数据来自克尔瑞，不含车位货值。

典型项目的案例更加夸张。6个项目，拿地不过143亿，平安出资不过58亿，却有超过447亿的货值（不含车位且杨柳郡还有货），归属平安的权益金额更是超过150亿，利润率很可能超过100%。

对于平安来说，近9倍的货值杠杆，近3倍的权益金额回报，一倍的利润，在当前的市场下，只能用奇迹来形容。

收益部分，我们来看另一张表：

数据来自克尔瑞，不含车位货值。

收益上，从地价和销售均价的价差来看，留香园与中央公馆在25000元/㎡上下；映月台与江南之星的中间空间在20000元/㎡上下，金地艺境与杨柳郡同样没有低于1万元/㎡，其中金地艺境的楼面价与销售均价达到了4倍以上价差，在杭州市场，不会再有这样的机会了。