大事件，地方政府迎来巨大新财源？天量资产将被激活

还记得科幻小说《三体》里勾勒出的未来城市的一种可能吗：地下城。

是的，这在未来可能会变成现实。

9月份，自然资源部正式发布《关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》。指出要促进城市地下空间资源优化配置和高效利用，增强城市综合承载能力，促进经济社会高质量发展。

简单说，城市发展目光将不再仅局限于地上，地下空间将迎来全面大开发时代。

此文件关注度不高，但却极其重磅，它确立了城市地下空间的土地出让、空间准入、产权归属、程序统一等在内的多项基础性制度，足具标志性和历史性。

而背后，是一大波政策红利。

这个文件出台的目的是什么呢？

首先是城市利用空间的原因。

2023年末我国城镇化率达到66%，如果城镇化率要继续达到80%，意味着城市人口将再增加1.9亿，城市建设用地资源将会更加紧张。

而全国18亿亩耕地红线不能动，地上扩张的空间有限，这就要转向地上地下立体空间发展。

再一个原因是盘活资产，给地方带来新的财源。

我们知道，在房地产火爆的时候，地方政府的财政收入来源主要是土地出让金。其实，地下空间也有“建设用地使用权”的。

根据这份《指导意见》，可以依法设立地下空间国有建设用地使用权、地役权等。并且支持各地探索在不改变地表土地利用现状和用地类型的前提下，设立地下国有建设用地使用权进行开发建设。

也就是说，地方政府可以分别在地上和地下都设置土地使用权，并按照土地出让程序依法收取土地出让金。

法理上也是走得通的。因为民法典明确“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。

地下土地出让金怎么收取呢？

如果地下空间土地使用权是通过划拨方式取得或者是政府非盈利性工程，那就不再收取土地出让金。

但如果是通过出让或者租赁方式取得的，土地出让款就需要分层收取。实行地价向下递减的优惠政策，明确地下三层及以下可减免土地出让价款（租金）。

中国冶金地质总局矿产资源研究院此前的调查显示，我国城市地下空间资源量为9000平方千米。若按64%的常规利用率，3层利用模式保守估算可达170亿平方米。就算地下土地出让金一平1000块，也有十多万亿的收入。

而现在上海市的国土空间出让细则中的补充条例规定，地下负一层是按照地上的50%计算土地出上金，地下负二层及以下是按照25%。

想一想是不是很巨大？

《指导意见》还明确了地下空间准入要求——鼓励合理布局商业、仓储、物流设施等项目，禁止布局居住、学校、托幼、养老等项目。

事实上，大部分的工厂、商业综合体、仓储物流、市政设施（水电燃热等）本身就没有空间限制性，完全可以转入地下空间，地上则腾出来供应居住需求，形成一种“地上生活居住，地下生产运输”的城市立体格局。

如今，地下空间已成为陆地、海洋、天空之外的“第四国土”，是重要的战略性资源。

地下空间将迎来全面大开发时代。

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