好地网7月3日讯（研究员 朱伟）
因饱受“高库存”之痛，常州市政府决定实施“三年不供地”的政策，在过去的三年里，房地产市场一直以去库存为主基调，宅地市场几乎零供应。而2016年下半年，随着周边城市市场由热转烫，限制政策逐步加严，数十城出台上百条调控政策，致使上海、南京、苏州、无锡等一二线城市投资需求外溢至常州，加速常州去化，据好地研究院最新数据统计，常州市区商品住宅的库存去化周期已经下降至2.7个月。
2017年，三年之期已到，常州土地市场“开闸放水”。上半年，常州土地市场究竟发生了什么？下半年又会怎么样？为此，好地研究院将推出常州土地市场年中报告，仅供参考。
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.概况：整体供应较少，仍
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2017年上半年，常州市区共计成交经营性用地6宗，总出让面积达24万㎡，总可建面积为52.7万㎡，总成交金额37.1亿元，楼面均价7046元/㎡，平均溢价率达到68.69%。
金坛区共计成交经营性用地3宗，总出让面积达27.2万㎡，总可建面积为67.9万㎡，总成交金额34.3亿元，楼面均价5044元/㎡，平均溢价率达到165.75%。
溧阳市共计成交经营性用地8宗，总出让面积达40.8万㎡，总可建面积为74.5万㎡，总成交金额46.1亿元，楼面均价6184元/㎡，平均溢价率达到192.61%。
常州大市
上半年土地成交信息
好地分析：
常州自2014年伊始便开始实施“三年不供地”政策，严格控制经营性开发地块上市。因而2014-2016年出让地块基本为融资地块，不具备参考意义。
2017年上半年，常州出让的经营性用地相对较少，整体仍以“去库存”为主，从而限制经营性开发地块出让规模，促进楼市可持续健康发展。
6月20日，常州市区土地市场迎来“三年空窗期”后的首场土拍，土拍则采取了“最高限价+摇号”规则，即当地块网上竞价达到最高限价时，系统停止网上竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得人的成交价为最高限价加一个加价幅度。
好地分析：
本次常州的土拍也加入“新玩法”，政府对土地设定了最高限价，房企能否拿到地，最终还是要靠运气。
3.
地价：
受“三年不供地”政策影响，
地价体系面临重构
好地分析：
2017年上半年，常州已出让的经营性住宅用地中，吸金最多的为溧阳市，达到了46亿元，楼面价均价最高的为常州市区，达到7142元/㎡。
常州市区受“三年不供地”政策影响，多数房企土地储备吃紧，伴随楼市回暖，拿地信心增强，同时市区配套较为齐全，争夺优质地块不遗余力，地块还未开拍即达到最高限价。
另一方面，常州周边城市的土拍中，各城市土地价格纷纷创新高。常州作为沪宁线核心城市，价格依然处于洼地，地价体系将面临重构。
4.
溢价：
开发商需求外溢，宅地
溢价率
创新高
好地分析：
2017年上半年，常州已出让的经营性住宅用地中，溧阳市出让的8宗住宅用地平均溢价率达到了192.61%，金坛区3宗住宅用地达到165.75%，常州市区4宗宅地则为70.53%，整体溢价率均创历史新高。
多家房企的投资负责人向好地研究员表示，目前，一线城市的土地拓展门槛越来越高，二线城市的拿地也变得困难，那些紧靠热点城市的三四线城市因为便利的交通和后续的规划，正在吸引房企的注意力，加之部分房企有较为强烈的补库存需求，此类房企纷纷进入热点三四线城市，导致部分住宅用地出现了高溢价率现象。
5.房企：
品牌房企抢滩
常州，金科美的华宇首入龙城
好地分析：
作为众多房企布局长三角的重要战略城市，常州吸引了全国知名房企相继进驻。在常州市区3年空窗期后的首拍中，4宗宅地均以较快的速度达到最高限价，最终现场摇号分别由美的、金科、华宇、新城中签，其中美的、金科、华宇为首入龙城。
据了解，本次土拍超100家（含马甲）房企参与了现场摇号，其中包含有新城、雅居乐、路劲、龙湖、保利、万科、华润等老牌房企，还有一些外来的房企大鳄，如美的、中梁、金辉、蓝光、正荣、华宇、金科等。
同样，在常州的周边城市土拍中，杭州宋都、昆山时代均为首入溧阳市。随着常州城市地铁、高铁等利好的实现，常州的土地市场越来越受到开发商的关注。
好地分析：
2016年常州土地市场受周边宁苏沪等热点城市土拍带来的联动效应影响，受到了众多开发商的广泛关注，上半年的土拍也印证了其升温之势。楼面价不断创新高、多轮竞价、高溢价率，成为了上半年常州土地市场的标签。具体表现为：
价格创新高：
早在今年的3月份，常州金坛区的“首拍”就吸引了众多房企的关注。两宗宅地均被新城斩获，其中群贤路西侧金桂路南侧地块折合楼面价4993元/㎡，溢价率177.39%。而在随后的5月份土拍中，中梁和弘阳联合体以11.47亿元竞得金坛区华阳路西侧金桂路南侧地块，成交楼面价5172元/㎡，溢价146%，刷新了金坛土地市场最高单价记录。
5月12日，溧阳市燕山新区36#地块的出让也得到诸多买家的青睐，该地块经过2小时47分钟的限时竞价，被路劲竞得，成交楼面价7717元/㎡，溢价率156%，该价格已经刷新溧阳土地市场楼面价记录。
多轮竞价、高溢价率：
5月18日，溧阳市燕山新区37#地块经过1100多轮限时竞价，被昆山时代房产以5377元/㎡竞得，溢价率高达347.6%，热度可见一斑。
5月20日，经过10个小时鏖战，溧阳市燕山新区7#、13#地块经过843轮的限时竞价，被外来房企杭州宋都斩获，成交楼面价7711元/㎡，溢价率120.7%。
特征1：
今年以来，常州楼市成交回温，加之部分房企存量地见底，同时忙于积极屯地，导致常州部分区域高价地不断，地王依旧；
特征2：
常州主城区及金坛、溧阳的热点区域、热点板块土地依然抢手，高溢价成交地块频频出现；
特征3：
常州楼市成交回暖，使得诸多外来大鳄重新开始对常州这块肥肉虎视眈眈。不过这些外来房企在上半年的时候由于资金链相对吃紧等综合因素，还尚存观望情绪。
a、
部分房企存量土地依然较少，预计夺地大战或将持续，但开发商拿地依然较为谨慎。常州土地市场受制于宏观政策与调控政策等因素影响，预计下半年土地市场整体或将趋好；
b、
根据《常州市区2017年度保障性住房用地供应和经营性用地出让计划》，2017年常州市区可供应的经营性开发用地为135公顷（2025亩）。撇除文件中已出让的地块，剩余可供经营性用地面积约为1667亩（111.1万㎡），主要集中在天宁区、新北区，这些地块的顺利出让，则有望为市场“解渴”。
