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全部腰斩！上海最惨小区排行榜

魔都财观 · 公众号 · · 2025-01-07 07:38

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这一轮上海楼市下跌，标志性的事件就是 高兴花园的“血崩”。

当年高兴花园凭借学区优势，价格一路飙升。

最高成交单价卖到过11.7万/平，是一套31平的小户型。

而近期一套36平的成交价只有5.4万/平， 跌幅53.4%。

“腰斩”这个词，竟也出现在了上海楼市。

回顾过去一个大周期，除了高兴花园上海还有 大量的小区经历了残酷的降价甩卖过程。

跌幅30%以内的绝对算抗跌的地方。

真的有一批小区完成了腰斩壮举。

最深跌幅的已经干到了63%。

即便是上海，也不代表所有地方都有价值。

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腰斩已经排不进前十了

一套房子跌50%得 多心痛 。

关键是现在前十的跌幅小区，50%都排不上号了。

第十名就已经是 -52% 了。

这真是买错一套房，十年都百忙。

第十名：西渡新南家园

西渡和紫竹高新一江之隔，和大零号湾是最近的邻居。

但是依然无法改变这里 没有发展潜力 的事实。

新南家园又是西渡最边缘的位置，小区东面就是沪金高速。

作为2000年后的小区，在西渡也算稀缺了，但是该跌还得跌。

曾经这小区最高涨到4.2万/平。

讲的故事都是吸引闵行上班的人外溢到这里买房，过度一段时间之后再置换到更好的地方。

总有人经不住诱惑想，可如今这里的价格只有2万/平， 暴跌52.4% 。

估计是没法向上置换了。

第九名：鞍山密云小区

密云小区，对口杨浦曾经的顶流学区——鞍山板块的二师附小+铁岭中学。

高峰时期成交价连续突破14万，最贵的一套33平达到了14.6万/平。

如今网上这几套高价的成交都已经看不到了。

现在的密云小区成交价只有6.8万/平， 跌幅达到了53.5% 。

鞍山板块的没落，就像这里老旧的城市界面一样。

除了能够提供升学挂户口的价值外， 已经没有产业和资源的进一步支撑。

不想说他被时代抛弃了，但这确是不争的事实。

第八名：世博滨江市民新村

没想到吧，市区会有这么多的暴跌小区。

位于世博滨江板块市民新村小区，对口上外黄浦外国语小学和大同初中。

就像海防村一样，是市区知名的挂户口学区房。

学区房过热的情况有多严重，看市民新村就知道了。

小区最高峰的时候单价23.8万/平。

16.2平的房子，勉强还有居住功能。

但是最近一套45平的11万就能买到，单价 跌了54% 。

当然会有人说面积越小肯定是单价越高，不好直接比。

但是面积差3倍，总价只差了30%。

只能说 面积越小，溢价越高。

第七名：春申高兴花园

高新花园2020年底一套32平的最高成交价达到了11.7万/平。

最新成交价5.46万/平， 暴跌53.8% 。

高兴花园的情况大家都比较熟悉，就不过多赘述了。

不过，5万的高兴花园又重新赢回了市场，不仅成交量大，而且成交周期特别短。

高兴花园10月成交量达到了39套，全市第四。

第六名：南桥贝港南区（八区）

花30平的钱买同小区110平的大房子，你敢想吗？

不用白日做梦，这真能实现。

奉贤南桥板块的贝港南区（八区）暴跌的房价就能让你原地改善。

小区曾经最高峰一套38平的复式2房卖出过151万的总价。

可是如今111平的大三房只要155万。

大哥是不是得哭晕在厕所。

虽然户型面积差异大，但如果按照单价计算，确实 跌了56.3% 。

奉贤南桥的核心在5号线奉贤新城那边。

商业、教育、公园、轨交资源都是砸在那边。

贝港所在的奉贤老城 已是赶不上奉贤的发展速度了。

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涨幅150%都回不了 本

能够排进前五名的就跌的 更惨了 。

前两名就算涨150%都回不到最高点了。

第五名：临港宜浩佳园北区

临港的暴跌，应该在很多人的意料之中。

临港的问题在于 超额供应量。

临港新城的建设速度绝对没话说，但是人口导入的工作压力非常大。

这几年临港楼市中，尤其新房这一块投资客户比例非常大。

最贵的时候临港的价格丝毫不输上海近郊很多板块。

只不过潮水褪去，价格一路狂泄。

临港的著名学区房宜浩佳园2021年的时候能卖到将近4万/平。

近期的价格最低1.7万/平， 跌幅56.3% 。

原来买一套的价格，现在能买两套。

第四名：白鹤绿地启航城

青浦白鹤镇是离昆山花桥最近的地方。

而绿地启航城更是和花桥一路之隔。

这个地方价格能起来， 完全是炒作。

绿地启航城2017年价格就干到了3.2万/平，这价格比青浦新城也不遑多让。

难道就因为属于上海地界就能卖这么贵。

现在价格已经打回原形，只要1.4万/平， 暴跌57.4% 。

如果是就是白鹤本地人，买来置换我也能理解。

但外地人真没必要去。

当地的新盘宝业活力佳苑2022年11月开盘，卖了2年了累死累活卖掉252套。

就这纯新盘的价格都不超过3万/平。

你就说高价买了绿地启航城的坑有多深。

第三名：黄兴公园控江四村

在新江湾出来之前，黄兴公园在杨浦还算不错的居住区。

曾经是体制内购房人群的首选。

但是今天来看，黄兴公园板块已经逐渐沦为一个养老板块。

加上杨浦板块 本身内循环严重 ，黄兴这一点板块对年轻人的吸引力就更弱了。

这里的老破小崩塌也在情理之中。

控江四村一套53平的低楼层成交单价8万/平。

今年最便宜的一套小户型只要3.4万/平， 跌了57.5% 。

有的人是亏掉首付，这种就是亏掉了贷款本金部分。

想想都肉疼。

第二名：金山新城梅州新村

能进入第二名的绝对都是“狠人”。

金山必须榜上有名。

石化这一代这几年衰落的太快了，房价虽然不高跌起来真吓人。

梅州新村2021年初1套50平的低楼层成交价飙升到2.28万/平。

现在网上看不到了，也是在我们后台系统中查到的。

今年成交普遍在9000元/平以下了。

挂牌中最低的一套，8457元/平，对比最高点 跌幅63.2% 。

按照这个基数，就算房子涨150%都回不到最高点。

这些地方真的千万别碰。

第一名：海湾绿地香颂（公寓）

海景房十个里面九个坑，还有一个特别坑。

奉贤海湾就是上海海景房的“坑”。

埋在这里的投资人数不胜数。

绿地香颂就是其中之一。

2021年绿地香颂迎来了自身房价的最高峰，20359元/平。

房地产开始下跌，这些投资需求撑起来的海景消费品必然泡沫破裂。

如今价格只要9498元/平，跌幅 63.3% 。

你要问这个价格到底没，那还真不一定。

往后为海景房买单的客户会越来越稀少。

按照现在的价格，要有172%的涨幅才能实现回本。

上海楼市能再有一次翻倍的行情就已经很不错了。

绿地香颂可能没希望了。

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