昨晚，国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs获上交所审议通过。这是继10月11日国内首单长租公寓资产类REITs获深交所批准发行之后的又一只类REITs产品。
之所以称之为类REITs，是因为我国真正的公募REITs相关法规还没有出台，包括此前首单长租公寓资产类REITs在内的产品都属于私募类的，主要面向机构投资人，普通个人投资者还不能购买。
先来回顾下基本信息：
保利租赁住房REITs，全称是中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，由保利地产联合中联基金共同实施，产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。
与此前的首单长租公寓资产类REITs相比，保利租赁住房REITs的规模要大很多，而且首次采取储架、分期发行机制，并且具有央企属性。
那么，首单央企租赁住房REITs的成功获批，有何示范意义？对住房租赁市场将带来哪些影响？
中国REITs联盟秘书长王刚接受证券时报记者采访时表示，习总书记强调“房子是用来住的”，住房租赁的特性意味着以后更多的房子将由机构持有，以前是散售后由个人出租，未来的方向是机构化的持有越来越多，而金融工具REITs有助于完善整个住房租赁市场，住房租赁REITs是未来的方向。
“因为我国目前住宅的租售比不是特别合理，这就需要农村集体建设用地、只租不售的租赁用地来把地价控制下来，同时更多发挥央企的作用，有助于租赁市场的形成。”王刚说，现在12个大中城市外加北京、上海都在开展住房租赁试点，都会推住房租赁REITs，后续很多国企类的住房租赁企业都会加入。
中国指数研究院企业研究总监蒋云峰接受证券时报记者采访时认为，租赁住房REITs的发行，能够促进房企开发，增加社会房屋租赁房源，这也符合习总书记在十九大报告中重申的“房住不炒”、发展住房租赁的大势。
蒋云峰还认为，租赁住房REITs对租赁市场本身的形成机制影响比较大，过去是如果开发商开发出房子用于出租，产权在开发商手里，占用大量资金，长期来看没有可持续性。以后房子开发出租后，通过REITs的方式上市，转让部分产权或收益权，开发商就能够回笼一部分资金，让钱流动起来。从整个市场来说，能够提供资金流通机制，促进开发商开发租赁型的房产，进而加大租赁市场供应量。
“另外，以租金作为收益来源的REITs，安全性高，能够给社会资金提供比较好的收益投资平台，对社会资金流向来说有个良好的导向作用。” 蒋云峰说。
对于保利租赁住房REITs首次采取的储架、分期发行机制，王刚认为，以往的“类REITs”是一次批多少额度就发多少，没有扩充机制，而储架、分期发行机制虽然在普通债券发行中用的较多，但是在REITs领域是一个创新突破，能够给资产商更多的灵活性。但是“储架发行”与资产拥有量有关，意味着要有足够大的资产包，必须是大企业、大的资产拥有方才能这样做。
中联基金执行总经理范熙武此前表示，在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无既有可行路径、有待于公募REITs的出台，而“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有“储架发行机制”实现。保利租赁住房REITs的“储架发行”机制，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能。
王刚指出，现在所有类REITs都是在交易所挂牌的私募产品，公募REITs全中国只有一只，是2015年6月发行的鹏华前海万科REITs，因为我国一直没有公募REITs法规，这只算是特批的试点，但是因为股灾、租售比不合理等种种原因，就试点了一单。未来公募REITs的发行必然有赖于法规，等证监会出台公募的法规后，才能批量去做，预计十九大后会有比较多的政策性支持。
“类REITs可以成为真REITs的一个铺垫，私募是在交易所的大宗交易平台上，未来公募对接这个产品会快一些。所以私募是公募的前奏，做多了后，将来可公募化的产品就会更多。”王刚说。
近期，有消息称，我国的REITs试点已经在七八个省市推开，面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道，证监会正在加紧研究制定相关的政策法规。
