最新房地产投资形势探析

房地产投资基金，在整个房地产融资渠道中，仅占据冰山一角，更多的资金被银行、信托、保险等占据。与传统PE基金相比，房地产投资基金具有规模大，周期短，平均回报率稳定且较高等特点。国外发展较为成熟，主要以REITs为主要退出方式，而当前中国房地产投资基金仍以新开发或待改造的地产项目为主。

来源丨鼎信长城集团

房地产在过去二十年对中国经济社会的发展有巨大推动作用，受政策调控周期性特征明显，但在一定时期内仍是国民经济稳定器。 受城镇化、棚改政策、美好生活追求等驱动因素，当前房地产市场需求依然强劲，总量持续高位盘整，但行业整体进入平稳发展期。

在“地根”和“银根”两大约束下，财政收入对房地产依赖较高。2017年，房地产市场对财政收入贡献接近7.8万亿元，占比整个财政收入的1/3。这其中尚且不包括大量的、无法计算的隐形贡献。

当前房地产市场在多重政策严控下，创下多项之最，去化卓有成效双规机制下房价失真。

2016年930以来，限售、限购、限贷、限土供、限土拍、限商、限价、限离等政策齐上阵，一线城市房地产市场供应严重不足，价格出现略微上涨甚至下降；二线城市两极分化比较明显；受棚改政策的余温效应，三四线城市依然是商品房成交主力，当前房地产市场库存已接近2012年水平。 但整体调控呈现重行政、轻经济、重抑制需求、轻增加供给特征，整个住房制度价值取向不清楚，长效机制不清晰。

从楼市层面上看，房地产销售面积和金额出现回暖，整体销售价格缓慢增加，有望在2018年创造新高。

从地市层面上看，一二线城市由于政策限制，溢价率不能真实体现，三圈内的三四线城市较为火热，整个土地市场规模有望回升。

从资金层面上看，继续实行稳健中性的货币政策和适度收紧的金融政策，金融去杠杆与防风险并行，信贷资金偏紧。

从房企层面上来看，马太效应凸显，TOP100整体盈利性向好，房企的资产负债率严重失真，但整体融资成本和规模偏紧。

谈及机遇，鼎信长城认为当前房地产市场中存在结构性和转向性两大机会。当前我国城镇化率偏低、居住品质不高、三大经济圈集聚效应、不良资产规模提升等突出现象，房地产市场中存在较多结构性开发机会；由于政策的引导及房企转型，在长租公寓、城市级差改造、主题地产及资产证券化等方面也存在较多转向性机遇，鼎信长城站在行业一线，向监管机构提供了诸多行业发展建议。

房地产投资基金，在整个房地产融资渠道中，仅占据冰山一角，更多的资金被银行、信托、保险等占据。与传统PE基金相比，房地产投资基金具有规模大，周期短，平均回报率稳定且较高等特点。

与国外相比，国外发展较为成熟，主要以REITs为主要退出方式，而当前中国房地产投资基金仍以新开发或待改造的地产项目为主。

在当前监管形势下， 房地产投资基金将回归本源，债权投资从严，股权投资为主，未来房地产投资基金的核心能力集中在投资及资产管理能力。 在明确IRR的前提和标准下，风险和收益要适度兼顾和匹配，同时要锁定市场、成本和工期，整体坚持主体优、城市优、项目优、条件优、团队优的投资原则，快判断、快跟进、快落地、快放弃，对房地产开发过程中全流程关键节点及关键进度表进行专业管控，在锁定风险前提下追求高收益。