碧桂园：全面撒网，奔向万亿 | 企业观察录

旅游地产观察 · 公众号 · 旅游 · 2018-06-11 21:00

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导读：

长租公寓、特色小镇、产业地产等全面开花，助力碧桂园奔万亿。

关于碧桂园 200 亿元额度公司债发行「中止」的消息相信大家都已经耳熟。事实上，今年 5 月以来，机构在大量抛售地产债。面对投资者的「用脚投票」和舆论质疑，碧桂园也正面回应：中止原因是募投项目调整。公司经营状况良好，不会违约。

所谓树大招风，5 月底 6 月初，一则「碧桂园的中票违约」的消息又在朋友圈流传。关于碧桂园的这些争议和流传似乎一直持续不断，不过这也合理，毕竟作为 2017 年销售规模达到 5500.1 亿元的 TOP1 房企，碧桂园本身就站在众人紧盯的位置，再加上其独特的发展道路，不得不让人关注。

下图为碧桂园战略创新图谱：（注意横屏观看）

「农村包围城市」，开辟碧桂园 style

众所周知，碧桂园的定位是「中国新型城镇化进程的身体力行者，是全球绿色生态智慧城市的建造者」。也正是基于这种定位，碧桂园通过全国化布局，聚焦一二线，深耕三四线，走规模化扩张，项目覆盖 400 个城镇，走的是「农村包围城市」的道路。

很多人都说碧桂园敢做事儿，的确，当大伙儿都挤破头往一线环一线、二线城市群扎堆时，碧桂园却选择了继续往下走，走上了这条农村包围城市，深耕县市的路。

从 2017 年和 2018 年 1 月- 5 月的销售数据来看，碧桂园连续夺得销冠，三四线城市占 65% 份额，确实起到了关键性的作用。

无论圈里人们如何提出争议，说三四线风险也罢，说县城坑多路滑也罢，此刻，碧桂园仍在大举进攻县城。

除了定位不同凡响，碧桂园的战略重点分布也是不容小觑，虽然不及万科涉及的领域多，但该做的领域，碧桂园也是悄悄地都做了。

例如在以住宅开发为核心的基础上，尝试了创新业务，启动产城融合战略，还布局了长租公寓、养老、教育等业务板块，其中，教育集团博实乐于 2017 年 5 月在纽交所挂牌上市。并积极开拓印度、泰国、越南、英国等海外市场，已有 6 个海外项目落地，如新加坡项目——森林城市。

走自己的路，让别人无路可走

碧桂园近几年来留给行内行外人的印象就是三个字——高周转。广为流传的杨国强速度也一度成为人们茶余饭后的谈资，部分自媒体笑称杨国强是要带着碧桂园走自己的路，然后让别人没有路可以走。甚至还有人总结出了碧桂园成绩如此突飞猛进的原因：

标准化程度高，所有房子都一个样
严厉的奖惩机制
工作强度异常大，执行力强，「生死不进碧桂园」嘛
营销端异常猛烈，营销费用和销售佣金高到没有节操
资源整合能力强
重视人才，所谓的「1000 个博士生」
融资手段
灵活机制，比如允许跨区域拿地

那么碧桂园近些年到底都在哪些领域做了哪些项目呢？我们就来详细看看碧桂园在各领域内的重点战略项目：

1. 产业地产：

以表中提到的 2016 年启动「科技小镇」项目为例，在碧桂园集团庞大的产业体系中脱颖而出，受到各方关注。

科技小镇是碧桂园进军产业地产的开端，第一个项目目前已经落地广东惠州，初步计划在深圳周边的临深片区打造 10 个类似的综合产业项目，承接深圳外溢创新产业以及不断扩张的购房需求。

据透露，作为碧桂园产城融合战略的载体，「科技小镇」一般选址一线城市周边和强二线城市的 30-80 公里重要区域，最大的特色是生态、智慧、创新。项目将持续发挥出比较优势，产业聚焦全球优质科技产业资源，大力实施创新驱动发展战略，同时，项目还将围绕一、二、三产业协调发展的绿色现代产业体系，实现城市功能与创新产业共生共荣共存。

2. 特色小镇：

目前碧桂园已签署 5 个合作协议项目，潼湖创新小镇、潼湖科学城、稔山科技文化生态城、黄江科技小镇和三河市科技小镇。以潼湖为例，这里有广东首个科技小镇的示范项目——潼湖科技小镇。

潼湖科技小镇一角

新华社瞭望智库董事长兼总裁吴亮曾表示，「潼湖的发展不可限量，这里有点像南方的小白洋淀，正在聚集最高端、智慧的资源打造‘广东硅谷’，服务粤港澳大湾区这个产业集聚高地，并进一步服务全球高端要素的集聚。」

入选广东特色小镇创建工作示范点的潼湖科技小镇，位于惠州潼湖生态智慧区，紧邻深圳、东莞，拥有区位、生态等多重优势，以及全球IT巨头思科等海内外知名机构的「加持」。

当然，潼湖科技小镇包括两个科技小镇项目。一个是广东省首个科技小镇示范项目、总投资不低于 300 亿元的碧桂园潼湖创新小镇，另一个为全球 IT 巨头思科投资建设的思科潼湖科学城。思科、碧桂园等国内外行业巨头的强强联合，将支撑小镇「双雄」在惠州潼湖生态智慧区崛起。

3. 长租公寓：

碧桂园的长租公寓品牌打的较为响亮的就是「BIG+」了，「BIG+寓乐圈，让生活更 bigger」也是这个品牌的口号。碧桂园以强大 BIG+ 生态圈重新定义长租公寓标准，融居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容于一体，力争实现跨区域、跨业态的多元「寓乐」体验，并提出以下 6 项居住标准：

Worry-free 无烦恼：一进门，就关上了外面的世界；
Comfort 舒适：想独处或欢聚，从不需要理由；
Happy 欢乐：让每个来到这里的人都释放孩子气；
Eeay 便捷：能用手机解决的事，决不让你动手；
Health 健康：如你所愿，如我所言；
Safe 安全：BIG+ 最基本的底线。

此外，BIG+ 碧家还提供包括业主子女优惠住、租金抵购房价、积分换好礼、无忧搬家、智能健康服务、国外游学、幸福酒店、社区体育 Club、信贷租金、电子钱包在内的 10 大专属利好。

碧桂园目前在北上广深以及武汉、厦门等一、二线城市筹备项目，在建房间数已达 2963 间，已获取项目的总房间数已超过 8000 间。

近期，碧桂园还联合中联基金设立的百亿储架租赁住房 REITs 产品「中联前海开源-碧桂园租赁住房一号」第一期资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌流通，这是租赁住房领域首个百亿级资产证券化项目。

4. 联合办公：

在联合办公这一领域，碧桂园多采用的是战略合作道路，方糖小镇、纳什、WE+ 酷窝都是联合办公领域内能喊得响的品牌。尤其是方糖小镇，是碧桂园在联合办公领域合作的最新项目。从今年 1 月份碧桂园牵手方糖小镇后，4 月份便签约了首个远洋等项目。

方糖小镇一角

纳什和 WE+ 酷窝则与碧桂园合作的较早，于 2017 年中旬就确定了战略合作关系。

方糖小镇：肩负「重新定义办公」使命的方糖小镇，基于在互联网时代里全球企业由大变小、灵活多变的历史趋势，致力于创造全生态、全周期、全社群的新型办公业态，并以空间为基础，打造世界级的企业服务平台。方糖小镇先后获得华住集团、歌斐资产、鼎晖投资的重量级投资，并于 2016 年 9 月成为中国第二家估值超过 10 亿的联合办公企业。

纳什空间：纳什空间是全国规模领先的众创空间，成立于 2013 年，目前在全国 5 座城市在管面积共 70 万平方米，入驻企业逾 7000 家，服务超过 10000 家企业。纳什空间也是国内首个实践「独立+联合」战略布局，并开创共享办公行业全新格局的众创空间企业。

WE+酷窝：WE+ 和酷窝原为两家联合办公企业，2017 年 3 月份，「WE+联合办公空间」与「酷窝 COWORK 办公社区」宣布正式合并。合并后的 WE+ 酷窝成立新的集团公司，空间、资源、社群全部打通，规模覆盖全国 16 个城市，共计拥有 47 个办公空间，一跃成为全国规模最大的联合办公品牌之一。

5. 养老地产：