文 | 余飞
调整停不下来
1月17日，国家统计局披露了2023年12月份与全年房地产相关数据，一言以蔽之：
没有最冷，只有更冷。
国家统计局数据显示：
2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；
其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。
数据来源：国家统计局
这一数据，自2022年4月份转负以来，一直没有回过正，期间虽有跌幅收窄的时段，但也仅仅是收窄而已，没有改变投资下行的局面。
这意味着，房地产市场的拿地、开工积极性持续下降了近两年时间。
从财政部公布的拿地数据和国家统计局公布的开工面积数据可以说明一切。
全年卖地收入数据财政部尚未公布，暂且仍看去年前11个月的数据。
2023年前11个月，国有土地使用权出让收入42031亿元，同比下降17.9%。
制图：城市财经；数据：财政部
2022年卖地收入下跌了23.2%。
开工面积方面。国家统计局数据显示，2022年房屋新开工面积12.06亿平方米，同比减少了39.4%。其中新开工住宅面积8.81亿平方米，同比下降了39.8%。
数据来源：国家统计局
2023年，继续跳水。
房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。
看到卖地不断减少、开工面积不断跳水，很多人可能会担心往后几年商品房供应短缺，会引发新一轮房价上涨。
大家忽略了一个根本问题，那就是过去十几年快速城市化过程中建了多少房子，库存量有多大。
仅从2005年至今来看。2005年至今19年中，开工面积大于销售面积的年份有13年。前者小于后者的年份有6年。
制图：城市财经；数据：国家统计局
2005年至今年11月末，新开工面积218.6亿平米，销售面积203.5亿平方米。
新开工面积累计比销售面积还多出15.1亿平方米。如果明年的销售面积跌至10亿、9亿乃至8亿平方米，那即便全国一套房不再增加，也可以再卖超过一年半。
这还只是2005年以来的数据。
事实上，从1998年房改至今，浩浩荡荡的城市化，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起，我们房屋整体供应量已经严重过剩。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
房地产销售跌至“双11”
国家统计局披露：
2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。
商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
来源：国家统计局
分区域来看，各区域无论是房地产投资、商品房销售面积还是销售额，均在调整。
房地产开发投资，东北跌幅第一，2023年下跌了24.5%，很明显，低迷的市场，加重投资不过山海关的情绪。
西部跌幅第二，中部跌幅第三，东部跌幅第四。
来源：国家统计局
商品销售面积方面，中部跌幅第一，西部次之，东部第三，东北第四。
商品房销售额，中部跌幅第一，东北次之，东部第三，西部第四。
这些数据再次佐证了，如今的房地产市场，无论怎么都托不起来，顶多降低下跌速度而已。
2022年，中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。
而市场预测，2023年会跌至“双12”。如今数据公布，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。
这并不是底。
国际评级机构标普去年年末发布的《报告》认为，2024年仍是房地产销售的筑底之年，但市场也不会再度大幅下跌，预计全年商品房销售额同比下降5%左右。
另一家评级机构惠誉则表示：
