20亿特色小镇的凋谢之路：它出现的用地、客流等问题，也许你也有！

这里安静恬适

这里古朴雅致

这里灯火辉煌

这里冷清凄凉

……

20亿投资的项目

龙潭水乡位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域，投资20亿元，占地面积220亩，建筑面积16万平方米，是龙潭总部经济城最大的配套项目。被称为“成都清明上河图”、“成都周庄”。

龙潭水乡于2013年4月26日开业，古香古色的建筑，小桥流水的情景，苏州园林式风格……这是成都市民第一次见到在中心城区，唯一利用活水资源打造的特色街区。据当时开发商统计，开业头三天保守估计涌入13万游人!

媒体的报道这样描述：这几天，龙潭水乡里的商家，尤其是餐饮的商家们简直笑欢了。一家豆花店老板说，周日中午1点就已经卖光了所有食品。而另一家中餐酒楼的老板，面对满当当的大堂，忙得不可开交：“生意太好忙得没时间统计这几天的营业额了”。

从一个极端到另一个极端

面对成都市民的热情，相关负责人呼吁：“龙潭水乡天天开放，市民们不用着急打拥堂”。令人想不到的是，“不着急打拥堂”竟一语成谶。三年之后，龙潭水乡走向了另外一个极端。

如今关门闭户，只剩下凄清冷静的街道，腐烂不堪的船只曾经的美食一条街只剩几个空落落的小摊，短短3年，昔日繁荣不再，如今冷清至此。龙潭水乡的衰落背后，有着怎样的深层次的原因，又是怎样的大环境导致如今的局面？

问题出现在哪些环节？

第一、在区位选择上， 龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区，有类似刚需的市场支撑，可惜现在该区域还有待发展。

第二、在市场需求上， 龙潭水乡主打的当然是成都及周边城市的周边游市场，可是现在除了建筑之外，文化上的混乱、业态上的空白，显然低估了成都人的要求。

第三、在文化灵魂上， 龙潭水乡号称“清明上河园”，可惜也看不到任何与之相关的内容，只是个赤裸裸的噱头，而龙潭水乡真正的文化灵魂是什么，估计他们自己也说不清。 一个在成都城市核心地带的重大项目，龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南，到底有没有本土文化上的联系？如果这是一个飞来的、外来文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是说，江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度，有没有一点点构成“魅惑”的可能？

第四、在景区内容上， 不管你的景区再好，没有内容，一切都是零，现在的龙潭水乡确实没有任何内容。

从中我们能得到什么反思？

1、战略思维。 作为 一个项目的操盘手或者决策者，如果你的操作思路不能停留在N年前旅游景区的阶段，而是要与时俱进，具备旅游地产和商业地产的战略思维模式和宏观掌控能力。

2、专业团队。 玩概念的忽悠的时代已过去，现代商业市场，没有真正专业的团队是很难做出好的商业项目的；一个操作团队不懂旅游地产或商业地产，没有搞清楚旅游地产或商业地产的核心，不能给老板正确的决策提供支持。

3、找准定位。 定位不清，不准、或者说根本没有定位，只把目光放在建筑规划上，这是无知的做法。因为没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是一堆钢筋混泥土。不论是做商业地产还是旅游地产，最最核心的不是区域位置，也不是建筑，而是吸引人的亮点、留住人的核心、让人走了还能不断再来的关键。

4、做好规划。 不论是做商业地产还是旅游地产，一定要做好规划，因为一个项目的方向错了，注定永远都是个悲剧。因为没有一个好的规划，只是一味的东施效颦，会导致 项目没有核心驱动力的主题和特色、 动线混乱、业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。商业地产、旅游地产快一步会死，慢一步也会死，快半步就会恰到好处，但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的商业地产、旅游地产从业经验。

盛方咨询有着前沿的研究成果，丰富的落地经验，一流的实战专家，完善的服务体系。在宏观上，我们可以给您梳理行业趋势、转型思维；在中观上，我们可以为您做好项目定位，总体规划；在微观上，我们可以让您把握业态引入、产品打造等。

文章部分内容来自中国旅游资源整合联盟

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