从万科到万达，大佬的黄昏

来源：房地产投资融资俱乐部（公号ID:fdctz888）

又别王孙去，萋萋满别情。

2017年的夏天酷暑不退，中国资本市场场内场外，也酣战正炽。

7月19日，北京万达索菲特酒店的“三国杀”被各路大小媒体自由演绎，从推迟发布会到背景板上“富力”字样的神出鬼没。万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉三人觥筹交错之间，600多亿的交易敲定。融创以438.44亿收购万达13个文旅城项目91%的股权，富力以199.06亿收购万达旗下77家酒店。

万达从2000年起就发力商业地产，和地方政府合作紧密。全国大小城市的94座万达广场铺就其成功之路，将商业中心、酒店、步行街等模式结合得驾轻就熟，仅万达旗下酒店就有四个品牌；而2010年之后万达在文化旅游等领域更投入不少，王健林在6月30日还为哈尔滨万达城开业站台。

如今，说卖就卖，急于成交之下，价格并不高，军人出身的王健林果断可见一斑。

万达为什么要卖资产？万达一直有转型轻资产的战略，但此次王健林表示打算是还银行贷款，降低负债率。但细究下来，万达的负债率其实并不算高。中国房地产企业平均负债率大概是80%左右，万达负债率在2017年年初为70.61%，以万达的发展速度和地位，如此负债率实属难得，负债率并不是如旁人设想那般是万达的软肋。

如果加上这次交易所得，那么万达的负债率会更低。那么低的负债率目的是为了什么？这位曾经的中国首富在交易结束后，在对财新的书面采访中表态“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内。”

这个夏天，或许是中国商业大佬从国际市场上回撤的开始。王健林前段时间接受金融时报的采访中，也提到海外收购美国电视制作公司迪克•克拉克制片公司交易告吹。王健林解释是两边的政策都发生了变化所以放弃，“两个国家的有关政策都发生变化，美国也有人不同意我们收购，中国这边的一些有关的政策也有变化”，“其实我们完全可以在海外自己融资解决，只是不愿意成为一个不守规矩的公司。”

所谓守规矩，既是对市场，也是对监管者而言。一边在出售国内资产，一边强调投资回国，对应的大背景是中国企业尤其是民企在海外投资大跃进。根据胡润研究院与Deal Globe合作的《2017中国企业跨境并购特别报告》，中国企业去年海外投资并购交易金额大幅增长150%。其中，制造业、金融服务和能源成为跨境并购交易最集中行业；就企业而言，海航、安邦、万达等俨然是最活跃的并购企业，可谓当之无愧“头羊”。

以万达为例，这些年万达海外并购总额折合下来接近2500亿人民币。6月期间，媒体报道银监会要求各家银行排查包括万达、海航集团、复星、浙江罗森内里在内数家企业的授信，据悉“排查对象多是近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团。”这一表态，导致了万达复星等几家企业突遭股债双杀，万达电影股价一度暴跌9.87%。

银行对万达不仅早已收紧贷款，而且还在逼债。但这还不是最致命的，这边银根吃紧，那边监管层又在不停滴念紧箍咒，这才是压倒王健林的最后一根稻草。

面对如此狙击，王健林展现其枭雄本色，大举甩卖之下断臂求生，急流勇退之举，倒也令人想起两年举国议论的李嘉诚。对比之前海外买买买颇为得力的安邦，其海外并购规模估算接近200亿美元，2014年更高调把纽约华尔道夫酒纳入囊中，但今年局面急转直下，其传奇董事长吴小晖被公司公告表示“个人原因不能履职”。

在当前的特殊时刻，商界大佬大都销声匿迹，沉默蛰伏，唯独马云马大侠还在纵横江湖。金融监管演变成如今的这般面孔，不能不说是尴尬不过了。“不能因为昨天的问题而去制裁明天。”马云这话虽然是对美国说的，可是笔者却听出了别样的味道，将这话放到最近的金融监管，倒也是如此的贴切。

中国改革开放，其起步本身就是不断和国际接轨的一个过程。过去，以市场换技术是不少地方吸引外资的重要目的，如今中国不再缺钱之后，随着外汇储备不断积累，官方态度对于企业走出去收购资源技术一直是鼓励为主，加上2008年金融危机与随后的人民币升值，更是给予民营企业“海外捡便宜”的动机。

时移事往，当人民币外汇储备近些年降低到3万亿之下后，以往官方鼓励“中国企业走出去”政策变得微妙起来。从2015年8月人民币贬值开始，保持金融稳定成为首要底线，意味着即人民币汇率以及外汇储备都不能出现太大变化，这其实是两难选择，对企业而言直接后果则是资金出海变得困难起来。2017年以来，关于加强金融监管的官方口风日益严厉，2017年7月，五年一度的金融工作会议更是强调防范金融风险。

如今，对于海外收购盲目批判四起，这也让人反思，海外收购如何做才好？有意思是的是，中国批判民企海外收购，往往以日本海外收购作为教训案例，日本企业国际化似乎成为失败案例。

事实上，日本企业国际化不可简单称为失败。日本企业国际化从60年代起步，早期经历了出口导向与海外生产阶段，再到80年代之后的全球化战略与90年代之后的全球本土化发展不同阶段。在80年代广场协议前后，日本政府为了缓和贸易摩擦，也希望从制造业立国转向贸易立国进而投资立国。

对比之下，当下中国发展阶段，其实和80年代日本有些类似。当时对日本企业而言，一方面本币升值，另一方面是海外投资回报率更好，日本对海外投资有其合理性。在90年代初期，日本泡沫经济之后海外投资一度有所下降，但是后来再度回升。多年来日本企业持续的走出去战略，虽然在日本国内也引发制造业空心化等争论，日本企业在泡沫经济时代高价买入日后低价卖出在海外也曾是新闻，但其正面效应不可抹杀，评价日本企业海外投资需要公允。

恰恰是因为日本企业持续的国际化，使得日本经济即使国内萎靡，海外资产仍旧能够带来不菲收益。其经济结果，虽然不能如一些评论者所言再造一个“海外日本”那么夸张，但是日本企业依靠海外投资其实也国内生产总值（GDP）持续下滑的同时提升了日本国民生产总值（GNP）： 以购买力计算，2016年GNP为5.444 万亿美元，对比之下，GDP为4.939 万亿美元。更不用说这些海外投资，对缓和贸易争端、整合国际资源、带动亚洲等国家工业化的无形贡献。

日本企业的国际化，对中国有何启示？企业海外投资，不可避免有成功也有失败，但是经验和教训都是企业摸索所得，并不存在政府的统一战略步调。企业尤其私有企业在合理激励之下，或许有冒险与杠杆，但是其自身也承担了结果。

今年的热闹令不少人始料未及，中国企业家不少老面孔离场，比如王石离开万科。我当时在个人微信号感叹“王石退出，偶像黄昏，枭雄末日，小丑狂欢”。

万科和万达模式，一直是很有意思的对比。万科被誉为中国房地产的头牌，在住宅产业化等领域贡献不少，万达则一直在商业地产领域可谓独树一帜。

王石退出，一点引发不少纪念追思热潮。王石的伟大，不如说那个时代的伟大。柳传志、王健林、孙宏斌甚至贾跃亭，彪悍如斯，何尝不是借92南巡春风占得改革开放先机。野蛮生长的时代，英雄狗熊凡人都能有机会上场，如今一切，真是俱往矣。更关键的是，英雄或许不问出处，但是一定要择时，或者英雄也要迎合时代，而很多自诩挑战时代的人物，无非是时代挑选宠儿而已。须知，这个时代已经不同了。

房地产是中国商业最贴切缩影，7月末中共中央政治局会议上，除了再次强调确保守住不发生系统性金融风险的底线，也强调要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性。我多次感叹，土地财政之下，权力浸润着房地产业方方面面。土地财政成为地方政府之最大动力，政治与商业结合成为企业做大做强通行证，不知多少企业对此食髓知味。

问题在于，这一道路有超额收益，自然也存在意外风险。从统计看，中国富豪数量不少，但十亿美元之上富翁分布一直显著低于他国，这说明商业做大到一定程度，也面临更大不确定性。

在这个燥热而多事的夏天，这个时候，最该佩服的就只有马云了。人家创造了一个接一个的奇迹，与全球首脑一个接一个地会晤，并扬言要打造第五大经济体，人家波涛汹涌执着，至今稳坐钓鱼台，这其实也是一种能耐。或许中国商人大佬们，应该重读一下胡雪岩，这次不是学他的成功，是学习如何避免他的失败。

延伸阅读：反腐纵深化，金融监管化

商界大佬在离场？

最近，资本市场有点忙。这个市场看似热闹非凡，可内里却暗潮涌动……

王健林出售文创旅游和酒店：7月19日，万达商业与融创中国、富力地产签订合作协议，融创以438.44亿收购万达13个文旅城项目91%的股权，富力以199.06亿收购万达旗下77家酒店。万达由此可套现637亿元。

潘石屹从“重资产”到“轻资产”：SOHO中国披露，6月26日，SOHO中国以35.73亿元人民币整售上海虹口SOHO，从中获得毛利润约1.27亿元。光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目将被整售，加上之前出售的上海虹口SOHO和自2014年起陆续抛售的物业，预计套现超340亿元。按照潘石屹的规划，SOHO中国将向轻资产转型，不会再拿地建房，将集中精力聚焦SOHO 3Q的发展，以租赁方式获取物业。

贾跃亭套现百亿去美国了：2015年5月，当时贾跃亭直接或间接持有乐视网股份共计8.3亿股，占乐视网股本的44.85%。就在当月，贾跃亭拉开了他减持股份的大幕。三次减持，三次套现，贾跃亭共获得超过117亿元现金

此前贾跃亭夫妇被司法冻结的12.37亿元资产，原来不过1/10罢了。

上市公司高管频套现

相比之下，上司公司高管的减持，低调到让人几乎察觉不到。根据Wind统计数据，仅2017年上半年，A股上市公司的重要股东便累计减持2278次，涉及781家公司，所减持的股份市值高达962.6亿元。2017年上半年超过1000名高管股东对577只公司股票进行了减持，累计1512笔，远超公司股东和个人股东。减持金额方面，高管股东占了总额的30%，减持参考市值为284.7亿元。

套现的钱都干嘛去了？

据不完全统计，近几年来，上市公司高管套现总额超过万亿。套现的资金用于何处了？不排除部分用于改善生活、重新创业，更多的是海外置业投资去了。国际房地产顾问戴德梁行数据显示，2016年中国海外商业地产投资总额达到383亿美元，此前的2015年是257亿美元。

潘石屹说过：此前房地产业之所以发达，是因为人有一个拥有的欲望，要有一个房产证，要有房子的钥匙，要有一个房产的本。因为人拥有的欲望促成了房价不断上涨。还有更重要的一个因素则是上层建筑方面的调控。有业内人士点破房地产开发商赚钱，其实不外乎两招：

一是通过关系和寻租修改容积率，本来只允许盖10层的楼盘，通过规划更改，盖到15层，容积率提高了，在地价不变的情况下，利润大幅上升；

二就是通过土地抵押到银行贷款，或者通过其他渠道直接融到资金。所谓贷款，其实就是负债，所谓负债，其实就是应用杠杆。用1亿元的本金放大杠杆做到10亿，甚至上百亿的生意。

这种高负债经营、高杠杆运转的套路，是中国房地产企业的普遍现象。据媒体的披露，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

所以很多开发商看表面都是土豪，看里子全是负债。在经济上升时期，在房价上涨时期，这个游戏当然可以一直玩下去。如果负债比率能控制在合理范围内，倒也不会出现大问题。

但是现在完全不一样了，除了高负债会给企业带来巨大风险之外，国家也已经意识到，这种重资产的高负债，会给整个金融系统带来风险。不过，这一次降杠杆，并不只是针对房地产行业，而是全面的、系统性的。

与焦头烂额的王健林不同，苏宁当家人张近东的日子也不好过。虽然张近东在前几日还在中美企业家峰会上大谈苏宁年销售额达1300亿美金，可是在后方，官媒央视却是大篇幅点名苏宁：投资海外足球，是拿着境内的钱到境外挥霍，而且有洗钱嫌疑，是一种转移资产的行为。在官方还未定性之前，官媒就这次这般赤裸裸下结论，可谓是前所未有。所以央视话音未落，苏宁股价就应声腰斩5%。

实际上，从去年底，企业的大规模海外投资就被一再警告，重点投资领域是娱乐与酒店。

苏宁2.5亿美金收购国际米兰，被央视重点提及。苏宁为什么大手笔收购？用央行副行长潘功胜的话说就是：如果说收购有利于提升中国的足球水平，我觉得是好事，但是情况是这样的吗?有很多企业在中国的负债率已经很高了，再借一大笔钱去海外收购，有一些则在直接投资的包装下转移资产。

听了这样的话，身处美国的张近东估计也坐的不安稳，所以今天苏宁紧急发出回应：坚决拥护国家对外投资产业政策。但为时已晚，国家的金融监管已经从房地产、酒店，转到了影城、娱乐业、体育俱乐部等领域。接下来，苏宁是否真有洗钱，转移资产等行为，将会面临监管部门重点核查。

从明天系到复星，从安邦到万达，从券商和监管部门，再到苏宁等企业，国家的监管方面再明白不过了，保证国家的金融安全，杜绝非理性海外投资。

财大气粗的万达都到了买儿卖女的地步，苏宁等企业又会好到哪里去呢？

央视发话，一针见血？

事实上，不管是地产大佬，还是其他商界大佬，过度的海外置业对中国经济来说并非好事：最为直接的后果便是国内实体经济的投资迅速减少，导致工业产出、社会就业、员工消费萎缩；其次会产生从众效应，严重影响社会精英阶层甚至整个社会的发展信心，财富流失，对社会的负面影响难以计量。

7月18日晚，央视新闻1+1节目发话了，内容是《企业对外投资，谁在“非理性”？》，其中的内容十分耐人寻味。

下面仅摘录部分发言内容。

周小川：有一部分实际上一是跟我国对外投资产业政策要求不符合，对中国也没什么太大好处，同时在外面还引起了一些抱怨。

国家发改委新闻发言人严鹏程：有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向，防范对外投资风险，建议有关企业审慎决策。

白岩松：看似很平静，其实又很坚定的这样一段话，把最近一段时间以来的一些热点的新闻全给串起来了，你看我们有很多的企业，包括明星的企业在外头收足球俱乐部、收酒店、收院线等等，各种各样的声音，包括事件其实最近一段时间非常非常得多，大家都在特狐疑地看待，今天突然新闻发布会上有了这样明确的表态，而且是来自发改委，它意味着什么呢?今天我们关注它。 今天针对有报道称，某商业银行内部系统下发对融创中国进行专项排查的通知，融创中国董事局主席孙宏斌表示，相关并购之后，各个银行的排查已经开始，这个事情特别正常。

怎么看待非理性这个词?

社科院金融研究所研究员尹中立：所谓的非理性，实际上是话中有话的，意味着这些行为并不是真实的，以增加生产为交易背景的，本质上是一种资产转移的行为，所以用了“非理性”这个词是有所指的。

白岩松：之前商务部新闻发言人可是说了，对外投资他用的词既有“非理性”，还有“真实性”和“合规性”，您怎么看待我们有些对外投资？它可能没有真实性，也不合规。

尹中立：是的，就是它这种投资钱是出去了，但并不是真正投到企业里面去，实际上是把境内的资产转移到境外，它只是找了一个幌子，或者是找到一个通道。

白岩松：今天发改委的这段话还特别用了一个“风险”，你觉得从国家和有关部门谈到的“风险”较来说，已经呈现出哪些风险是需要提防和担心的?

尹中立：分两个角度，一个是监管角度来看，主要的风险是金融风险，因为他们主要担心的是外汇资本的过度外流会冲击到中国的外汇储备稳定，进而会动摇人民币汇率的稳定如果人民币汇率的稳定会受到挑战，那么会引起一系列其他的反应，首当其冲的将会是房地产市场；如果房地产市场价格出现大幅度下跌，那么又会引起金融市场的稳定以及实体中较多行业受到非常大的影响，这是监管者所不能容忍的风险。

白岩松：这并不是危言耸听，也有媒体报道说中国之前的外汇储备已经接近四万亿美金，但是这一两年急剧减少了将近1万亿美金，这就体现出来明确的风险，对吧？

尹中立：是。这不是危言耸听。

监管部门之所以形成合力现在站出来公开，而且高调表态，实际上是有它的针对性。

白岩松：如何看待“人家企业走出去，自己花自己的钱去买人家的企业，承担一定的风险，这很正常，你干嘛要管人家呢?”这种说法?

尹中立：其实这种议论是不正常的，如果完全是自己的钱在外面干什么都可以。但问题是它的钱来路不是自己的，这些机构大多数的境内负债率都特别高，也就是说它拿着境内从银行借来的钱，或者从其他金融机构借来的钱到国外去挥霍也好，购买资产也好，这种行为如果在境外投资一旦出现失误，那么境内银行的坏账就会大幅度增加，也就是说增加了境内的金融风险，给它自己脸上贴金，或者给它自己口袋里赚钱。 

白岩松：很多企业家其实人家不傻，咱们在这里不去点名，而且纯属偶然。有很多对外投资图的是啥呢，他其实知道这里要靠面上赚钱是赚不回来的。

尹中立：我觉得在这些投资的渠道当中，应该说有一些共同的特点，就是现金流，回收现金的能力相对来说比较强。在国外金融领域有一个共识，一旦一个企业或者一个领域能够经常和现金打交道，那么涉嫌洗钱的可能性就比较大，所以不排除人家收购这些资产实际上有他自己另外的一种，很难用语言直接表达的目的。

吴裕彬：这是最开脑洞，最毁三观的中国楼市预测，没有之一

主人每次来鸡圈喂鸡都会先摇铃，鸡听到铃声就会出鸡窝等主人喂，每一次这么做，主人都喂它，但是最后一次主人没喂它，而是把它抓走给宰了。迄今为止，你们听到的关于房地产的一切都是这种铃声。任志强就是这只总是对的鸡。

1. 忘掉供求吧，那是博傻的游戏

在中国，人们分析起房地产来，最主流的便是从供求层面去讲，比如总是对的任志强，比如总是错的牛刀，再比如发表“反腐败加速房价上涨， 一线涨势将持续至2020年”奇葩言论的高善文。

特别说明：

因《互联网新闻信息服务管理规定》已正式实施，本文仅为符合规定的部分，另有上万字的内容（大量珍贵数据和实证资料）不便发表。请点击下面的“阅读原文”链接见笔者的万字大数据量化分析巨献。因无事生非之五毛美分众多，真话无门，故下文以1.88元略高于五毛美分的付费墙挡住，只给有缘人读。

戳这里戳这里~