来源：楼市时评 作者：张大大
主要说4个问题：
1.供地增加，房价会不会下跌？
2.旧城区老破小的新机遇。
3.房价基本面已发生变化，未来应以保守的姿态购房。
4.小提示，远离公寓投资。
先看近期最火的，供地量大增的问题。（其实是供房量大增）
7月4日，上海楼市推出了一个新玩法，想拿到地块，只能租，不能售。
就是下面这两块地，一个在浦东，一个在嘉定。
面对这样的消息，媒体纷纷高呼，楼市要变天了！
但是，相比起7月7日深圳和上海的土地新政，只租不卖这种小动作，简直可以说是小巫见大巫。
7月7日的两个新政是这样的：
一是上海公布“住房发展十三五规划”，宣布未来5年将供应170万套住房，同比大涨60%。在这些新增住房里，租赁住房高居榜首为70万套，保障性住房为55万套；商品住宅只有45万套，而且以中小户型为主。
二是深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”，把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍，从2016年的4.3万套提高到8万套；此外，2017年还将新增保障性安居工程项目5万套，比2016年的计划大幅增长了20%。
此消息一出，震惊，巨变，变天，放大招，各种唱衰楼市之声更是纷至沓来。
确实，不论怎么看，增加供地对于楼市稳定来说是一大利好。
政策确实是好政策，目的也确实是好目的。
然而，这些政策真的会让楼市变天么？一旦真的变天，这些政策会继续执行下去么？
或者换句话说，一旦房价下跌的厉害，会不会像15年那样，再次开放限购，托住楼市？
在探讨这些问题之前，我们先来看一个真实的故事，看看他们遇到了什么问题。
1994年至1997年，香港房价上涨了70%，大部分工薪阶层根本买不起房，而有能力买房的精英阶层，甚至也要用月薪的74%来还月供。而房价上涨带来的租金上涨，也让租房子住的民众叫苦连天。
这个时候，香港社会舆论普遍是这样认为的：
房价高涨主要是由于房屋供应不足造成的，因此，舆论要求香港ZF增加供应量，压抑房价的升势。
在这点上，是不是跟北上深的论调有些类似？
时任特首的董先生，体察了民情，在1997年出台了著名的“8万5建屋计划”，简称八万五，希望以此帮助民众解决住房难的问题。
具体内容是这样的：
每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个（以公营房屋为主导，每年建屋5万个；私人房屋为辅，年建3.5万个）.
希望10年内香港70%的家庭可以自置居所（1997年有约50%的家庭拥有自置居所）；港人轮候租住公屋（相当于内地的廉租房）的平均时间由6.5年缩短至3年。
（是不是很眼熟，有种似曾相识的感觉）
然而，在1997年香港受亚洲金融危机的影响，一年时间房价暴跌50%，让有房阶层（大多中产往上）苦不堪言，好在1999年金融危机结束，房价又反弹了20%。
正当大家以为房地产要开始复苏的时候，以为可以松一口气的时候，八万五来了，很多香港人的噩梦也开始了。
1997年推行的八万五，于2000年开始逐渐落成，其中2000年一年内就有85710套住宅建成，2001年更是有10万个单位，远超出8万5的计划。
后来，由于供应量远超需求量，加上2003年非典的爆发，香港房价呈现出跳水一样的下跌。
2013年8月24日，房价从最高峰的6170港元/平方英尺跌至1854港元/平方英尺，跌幅超过70%，这使得大部分在10年内购买房产的市民，都变成了负资产！
这不仅让民众花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有，而且楼市、股市大跌牵连香港百业衰退，许多已成了“负资产”的港人。
由于在这期间失业，或者被大幅降低工资，导致无法供款，房子被银行强行收回拍卖，业主不但要变成“无壳蜗牛”，而且失去房子后仍然要还欠银行的债，不少人因一时想不开而烧炭、跳楼自杀，导致了无数的惨剧发生。
根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有超过10万宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%。
而这些贷款的无抵押部分，则约值360亿港元，意味香港银行单在按揭市场便需承担高达360亿港元的不良贷款风险，也影响了香港金融市场的稳定。
最终，在民众的呼声下，2003年停止了这一项政策。
故事到这里就结束了，我们也能从故事中发现非常多适用于当下楼市的道理。
比如，房价上升时，会有人埋怨买房难，房价下跌时，亦会有人埋怨财富缩水。
但是，房价不论如何上升，至少社会是稳定的，看看如今的香港吧，房价又突破了史上最高峰，但香港社会依然稳定。
可一旦房价大跌，尤其是下跌中发现了人为的因素，那么被情绪控制的民众就很容易出事情了。
我们的土地政策，很多都是从香港借鉴的，我们的经验，也有很多是从香港学来的。
也许，经济规律显示，房价会受影响。
但是，我们的学费也不是白交的，2000年前后香港发生的事，我们一定比谁都清楚，也一定会比谁都注意。
既然经历过，跌倒过，自然没道理再在同一个地方摔跤。
因此，房价平稳，既不大涨也不大跌，既然是供地真正的目的，那我们也完全没必要担心，房价崩盘一类的极端现象。（更细致的影响因素还有很多，暂且不提了）
有非常大的可能性，未来一线城市的老破小，老破大，都将迎来新的春天！
为什么敢这么说？咱们先看上海。
1.十三五规划中，上海将供应170万套住房。
2.上海城市总体规划（2016-2040）中表示不再新增加建设用地。
然而，这两个政策看起来似乎有些矛盾？
那么，该如何解决这两个有些矛盾的问题？
其实，十三五规划已经给出了答案。规划里面是这么说的：
结合城市更新，盘活存量土地资源，提高土地利用效率。有条件的地方，可适当提高建筑容量。
请仔细阅读上面这句话，并将其跟低容积率的二手房结合起来。
拆迁老破小和老破大，改成漂亮的大高楼，是不是解决问题的一种方法。
在一拆一建中，就可以在不增加土地的前提下，对城市进行扩容。
再来看看深圳，深圳是这么说的：
本年度计划安排供应商品住房用地168公顷。其中，新供应用地7公顷，城市更新用地75公顷，征地返还用地86公顷。
新供应用地只有7公顷。
很显然，跟上海是同样的理念，并不打算新增很多用地，大部分都是更新或者是征收返还的用地。
因此，如果你身边有那种可能会拆除的老破小/大，而且价位比周边新房优惠很多，那么在未来也有可能是一次非常好的上车机会。在看新房的同时，也不要忘了对老破小和可能拆迁地段的关注。
先看几个城市的房价走势图：
红色图来源安居客，绿色图来源房天下，链家房价数据被关了看不到。
虽然数据都不一定准确，但整体趋势是可以看的出来的。
北京下跌，并且开始稳定，所以最近没什么事儿。
上海深圳有上升的苗头，所以7月7日出新政敲打一下。
再看曾经的二线四小龙：南京，苏州，厦门，合肥。
除了厦门依然在撑着，昔日的二线四小龙，三个已经开始平稳或下跌，所以我们有时候也要相信，调控虽然有时候不会立竿见影，但确实非常有力量。
而且能在不知不觉中，改变一个城市的动向。看看身边曾经非常热门的二线城市，是不是也逐渐的开始沉寂？
现在，越来越多的一二线城市，在响应国家的号召，稳住楼市，既不大涨，也不大跌。
我们也应该逐渐忘掉16年的大涨，放平心态，将买房当成一种防御性的投资，要明白在未来很长一段时间，一二线城市不会再出现16年那样的盛况。
至于三四线城市，由于去库存这一基本决策的存在，所以依然会出现一种高歌猛进的局面，并且会持续并不短的时间。
如果你是刚需，如果你不加高杠杆，你可以有选择的进。
如果你是投资，如果你需要加杠杆，那么请一定要慎重。
因为在可以预见的未来，三四线的房价并不是最大问题，变现才是。
而对于刚需来说，变现并没有那么急切，房价过高上不了车才是最大的问题。
最后，是一个建议，请立刻停止对于公寓的投资。
根据新政所示，很快就会有大量的租赁住房入市，这些租赁住房大部分都是企业自持的。自持，就相当于正规军。
未来，将会有大量的正规军进入到长租行业，进而压低租金门槛。
而公寓，本身税费很高，变现交易很难，升值也少，就靠出租盈利。但是个人的包租公包租婆，根本没办法与正规军相抗衡，这是未来一定会面对着问题。
所以，哪怕公寓商铺宣传的再诱人，但是在如此巨大的风险面前，建议一定要远离。
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