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上海第七批土拍，暗示了2025年楼市结局

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-11-28 17:46

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上海真急了。

上海今年住宅土拍不太顺利，四、五、六批次一共才卖掉11块。

年底冲刺，七批次直接拿出10块地。

年底冲刺，这10块地都是压箱底的好货。

中期看土地，今天第七批土拍结束，第八批地块（12月出让）也已公示，基本能看出2025年走向。

地块质量高，是这次土拍最大特点。

浦东新杨思地块溢价率40.4%，全网刷屏，地块有多好大家看到了。

唐镇位置最好的地来了，就在地铁口；闵行不卖前湾不卖吴泾，直接给了梅陇王炸。

虹口四川北路、杨浦江浦公园都是好货，让人眼馋。

卖地大户宝山也给了TOD。南大一共两个地铁站，一个给了华润，一个这次给了中建。

再不来点好地块，今年土拍全扑街。

五大新城的边角料、远郊地块，统统先暂停。

第二个特点就是溢价率再创新高。

2019年以来，上海土拍一直维持低溢价率。一方面是市场冷，一方面是土地限价。

2019-2023年上海住宅土拍溢价率

即使是市场火爆的2020年，溢价率也才13%。

今年7批次，平均溢价率达到了14.71%。

开发商拿地意愿确实强了。

冷热不均是常态，桃浦、南大、青浦的地还是0溢价。

属于提前找好托底开发商才敢上市那种。

跟之前地价相比也看得出来，上面三个片区地价没动。

同板块历史地价

新杨思楼面价比之前贵了两万多，杨浦滨江、梅陇、唐镇都有上调。

杨浦江浦公园这里，大涨。

2022年上海建工&保利地块楼面价6.14万元/平，保利发展&越秀地块楼面价5.6万元/平。

现在竟然达到了86037元/平。

其实这里曾经贵过，2020年金隅地块就达到85800元/平，2017年仁恒地块88462元/平。

2022年都跌下去了。

2017、2020年，都是房价高点，开发商杀红眼很正常。

现在重回高位，信心确实在恢复。

最让大家意外的还是新杨思地块， 两年前才50243元，现在怎么突然涨到74425元/平？

消息很振奋，全网刷屏。

江湖中解读也多，有说zf有意找人抬价的、有说利益勾结的。

其实没那么复杂，上次拿地本来就太低。

2022年市场不好，浦发又是片区一级开发商，低价拿到很正常。

我是大地主，左手转右手。

其实地块条件很好，地块很大很方正，周边没有限制开发因素，容积率又低，6.5万拿地都有利润。

当时6.5万的话，现在7.4万，是不是就没那么震撼？

当然确实涨了，开发商预期给的太高——浦东中环内太缺新房。

除了世纪臻邸、大华斐乐公园这种非典型项目，就新杨思上园、西派海上。

华润这种顶级开发商，随便搞搞高低配，还是能挤出来利润。

这次土拍第三个特点是，成了保利、中海、华润三大佬的秀场。

别说民营企业，小型的地方国企都干不动了。

环二问了一些开发商你们怎么不抢地，他们说了两点：

第一，地太好，价太高，实在买不起。

新杨思地块总价近80亿，连华润都得联合中能建、越秀一起。

中小开发商看到这些好地，只能过过眼瘾。

第二，去年买的地还没卖完，资金没回流。

中小开发商买不起市区的地，只能买郊区，郊区新房又卖不动。

2025年楼市走向如何

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在这些蛛丝马迹中环二判断， 明年上海要进一步打开限购。

今年土拍很惨，即使第八批次也顺利拍出，一共才48块地（公开市场）。

去年不太好，好歹还卖了73块。

今年计划是出让440-540公顷，按这个进度只能卖掉160公顷。

还有一些协议出让、旧改之类，加起来估计也就200公顷。

计划完成得很惨很惨。

所以年底冲刺，尽量别让数据太难看，不然谁想把那些好地都卖了。

这里我们得出第一个结论：zf还是想多卖地。

第二个结论是，zf希望新房涨价。

今年放开土拍限价、取消联动价，态度已经表明。

今年市区新房普遍提价，力度已经表明。

翠湖天地16.5万涨到21万，前滩百合园14万涨到17万。

露香园16.3万涨到17.6万，外滩兰庭14.5万涨到16.3万。

2025年还要涨，黄浦核心地带都要到19-20万级，向翠湖天地看齐。

内环普通地段，17万级；内中环好地段，15万级。

新房重新定价，是这次救市重要的一环。

第三个现实是，现在新房不好卖。

豪宅还卖得动，热度却在下滑。

中环外，开始全面滞销。桃浦南大滞销，古美滞销。

外环外，形势更加严峻。

三点结合起来想想，明年是不是还得救市。

再救市，除了放开限购还有啥招？

上海第七批土拍，暗示了2025年楼市结局

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