来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）
作者：卢俊
投资人是最直接会把一件事和生意逻辑直接挂钩的人，和投资人聊天最大的目的可以帮助认清自己。
最近卢俊聊的一个投资人挺有意思，做天使投资出身，也就是投一些非常早期的项目，但是对买房也有很深的研究。来来回回大概买了五套房子，也总结了不少自己的经验。
这一点其实并不奇怪，有趣的是他居然可以把自己的投资观念和买房观念很好的结合起来，他和我说天使投资和买房最大的相同之处同样因为看好一个两年后的产品然后提前下单，所以很多决策是共通的。
以下就是他和我说的一些观点，虽然有的很赤裸，不少也让我开了脑洞，但整体而言我都是很认同的，而且也感同身受。
1
买房就是买一个城市的股票
很多人谈论了许多关于房地产的种种，但是对于房子而言，最根本的就是城市的一部分，虽然很小却和城市脱离不开关系。
所以你买房，某种程度上就是买这个城市的股票。若一个城市品质不错、趋势不错，那么这个城市的股票就会一直涨，虽然会受大盘也好、政策也好的各种影响，但是股票的价格归根到底还是决定于整个城市的基本面。
而且买房和炒股一样，最后亏的最多的不是那些长线自用持有的，也不是短线炒作投机者，基本上是那些以为自己很懂的短线操盘手，觉得自己翻云覆雨指点江山，最后算下来亏的最厉害。
为什么北上广深的房价一直再涨，其实某种程度上是大部分的人看好这四个城市，而且是持续的看好这四个城市，从股票逻辑来说就是有很多接盘手，拥有那么多的托底，所以房价也是比较稳定的。
当然因为预期不同，价格和价值会存在一定程度的偏差，但是这不妨碍价格本身是否合理，房价有的时候和股票一样，存在就是合理的。
用最极致的比喻就是：只要泡沫不破灭，那么任何时候的泡沫都是合理的。
2
两个维度决定房子的价值
房子价值的维度，本质上和投资的维度是一样的。
哪两个维度，房子价格最基本的面就看供需，一套房子有多少人在抢，需要的人越多那么房子的价格就越得到保证，抢的人越多那么房子的价格也就越稳定。
但是最后的价格判定，其实是来自于这群人里出价最高的那个，所以一个城市他愿意买房的人很多，而且这群人整体的购买力都很强，那么房价也就会越高。
所以判断价格走势其实很可以很简化成两条思路，第一个就是看人口基数以及外来人口踊跃度，户籍人口相对恒定，但是如果有持续的外围人口涌入那么房子的价格攀升就会比较坚挺。
而购买力其实可以简单的看一个数据就可以了：产业，因为房价最后决定的是出价最高的那个人，所以看什么城市平均可支配收入这样的数据没有意义，只要看这个产业群里高管能够拿到多少工资就可以了，这个维度的数据可以判定房价标准。
3
投资最赚钱的其实是投人
因为我一直做投资，投过很多很多东西，房子、股票、初创型企业等等，发现投资最赚钱的其实是投人。
这也是为什么他坚持做天使轮的投资，这个阶段的企业可能商业模式都不是很清晰，甚至还没找到一条坚定的道路，但愿意投资可能就是看准了创始人和团队。
一个好的创业者未来不一定可以改变世界，但一定可以改变自己，包括自己成立的企业。他投的最好一个项目，最后收益率是一千倍，时间是2年，这样的盈利可能是买任何东西都换不来的。
哪怕我投了100个项目里只成了这一个，这个营收也是十倍，秒杀其他投资品。
所以他和我说了一句看似有点虚，但是确实很有道理的话，就是最好的投资就是投资自己，所以他的买房逻辑也很简单，就是离自己公司近或者自己活动区域近，目的就是为了节约时间。
而节约时间就是对自己最大的投资。
4
创业团队的投后管理很重要，
房子的物业管理也同样重要
做投资之后，发现简单的给钱是不行的，或者说孵化不出一只优秀的基金。对于创业团队投后的帮助和管理一来建立自己的品牌，二来也是帮助对方成功提升概率。
所以我买房，那么多开发商吹嘘自己的品牌，我从来不听的，我就看一点，这个项目的物业团队是不是自己的，如果不是自己的，那么这个开发商也就没啥品牌，这个项目也就不咋地。
就是这么简单粗暴，没办法投资人的时间太宝贵了，大概率上总是没错的。
而且我发现，一个好的物业团队对于房子的保值是很有好处的。房产的价值一个是土地价值，一个是房子的价值。土地价值恒定存在，而房屋本身如果折旧的少，损坏的少，那么某种程度上也是提升房子价值的一个重要标准。
另外对于我们投资的投资人来说，说的世俗一点只要团队能够融到下一轮的资，那么某种程度上对我来说就是盈利了，卖房子也是这样。在下一次买卖其实也和下一次融资一样，有人帮你包装的好一点总归没错喽，说不定还能做出一个好价钱，物业公司就是那个帮你包装的那个人。
5
创业者把钱花在哪里很重要，
买房也是如此
说实话投资完了之后不可能跟团队跟的很密切，我们唯一关注的是他们融到钱之后都花在哪里，我不太关心公司流水以及营收，因为这里面确实研究起来太累。
但是在哪里花钱很大程度上可以看出团队在坚定的走哪条路，而这也决定了公司能否进入快车道。
所以对于买房来说也是，有一个小窍门对于地段是否值钱，你不要看开发商在卖哪些项目，因为这些都是他们要卖的东西，不好的也说好，你要看他们自己买了哪些地方舍不得卖的。
说实话开发商自己在这个行业里这么久，精的跟猴子一样，他们舍不得卖的就一定是好地方。
比如说上海，我们最简单的来看所有的房企都把自己的总部买在了什么地方，首先浦东一家都没有，这就是信号，全部开发商都在浦西设置总部。
这就说明开发商自己更加看好浦西，而且绝大部分都在西边，普陀和虹桥的最多。
你说他们把家都按在上海的这些位置，你说这些地段能差么。
所以我就把房子放在上海的西边，他们都用脚投票了，跟着走准没错。
当然如果我们的城市没有开发商总部怎么办，一样啊你可以看各种投资机构金融机构都把总部买在什么地方，这些人最在乎投入产出比了，他们能留得住的地方，就一定是值钱的地方。
来源：融360房贷
融360最新的房贷报告显示，8月份全国首套房平均利率为5.12%，相当于基准利率4.90%的1.04倍，环比7月份上升了2.47%；同比去年8月上升了15.35%。在融360监测的35个城市首套房平均利率中，最低的是上海4.83%，最高为郑州、石家庄、哈尔滨的5.39%。
在全国35个城市的533家银行中，8月有154家银行首套房利率上升，占比28.89%；房贷利率下降的有7家银行，占比1.31%；与上月持平的有349家银行，占比65.48%；而一共有232家银行执行基准利率，252家银行执行基准利率上浮，利率上浮的银行比上月新增了126家，新增了一倍；8月份停止受理银行房贷业务的银行分（支）行增加到29家，包括停贷的银行在内，有484家银行不再提供优惠利率了。
一线城市平均房贷利率维持高位，引领购租并举措施
具体来看，一线城市中，只有上海还维持在基准利率以下，为4.83%，北京、深圳、广州的房贷平均利率均已超过5%，分别是5.12%、5.04%、5.13%。一线城市房贷利率依旧维持着较高的水平。
根据国家统计局公布的最新数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续10个月回落，说明在从严的政策下，房价上涨过快的一线城市楼市价格开始逐渐回归理性。
从长效机制的角度看，8月份深圳出台了鼓励住房租赁的发展文件，允许商业用房改为租赁住房，在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。
继北京提出的“共有产权房”的概念后，深圳此次提出的“商改住”方案中，还涉及了提高住房公积金用于支付房租的比例、给予交易便利和税收优惠、完善住房租赁法规规章、健全完善租赁信息动态监测体系等多项措施。我们知道，住房公积金提取用于支付房租有一定限额，以北京为例，能提供租房合同、租房发票的，一个季度能提取一次，每月提取额度不能超过本人住房公积金的月缴存额，也不能超过月租金；不能提供发票的，每个月只能提取1500元，一个季度提取一次。
但是根据上海易居房地产研究院发布的《全国50城房租收入比研究》显示，北京、上海、深圳的人均住房租金已经高于2000元，广州的租金也达到了1605元，公积金提取额度已经无法满足租房租的需求。提高公积金用于租房提取的额度显得迫在眉睫，毕竟建立住房租赁市场不是一朝一夕就能实现的，除了长远的规划，也要先解决一下眼前租金高的现实问题，这也是很多大城市租房族们的心声。
二线半数多城市平均房贷利率超5%
放眼望去二线城市，半数多的城市平均房贷利率已经超过5%，向一线城市看齐的趋势更加明显。国家统计局的数据显示，二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均上涨0.4%，涨幅均比上月回落0.2个百分点，这也不难看出，二线城市还在继续收紧信贷政策来进一步减少房价上涨幅度。
二线城市的住房租赁举措也在紧锣密鼓的进行着，8月份，杭州出台的征求意见稿要求，未来符合条件的租房人子女有就近入学等公共服务权益，主要是在办理居住证后，按照居住证积分管理规定，对租赁住房达到一定年限的实行“租购同分”，来具体落实相关权益。安徽合肥也将鼓励引进大型租赁企业，并完善公积金政策，更加便于租房人提取公积金用于支付租金，这一点倒是跟一线城市的初衷是一致的。
央行报告释放重要信号，2018年可能是房地产周期低谷
8月11日，央行发布2017年第二季度货币政策执行报告指出，虽然贷款利率不断提升，但是仍处于历史低位期，流动性趋紧、银行负债端成本抬升推动贷款利率继续走高，下一阶段要继续实施稳健中性的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系，说白了就是现在利率还不算高，以后还有上涨的空间，想要利率降下来是不太可能了。
2009年-2016年房价与房贷利率走势关系图（图片来自楼市时评）
这番话并非空穴来风，看看近20年的的住房贷款利率，离现在最近的2008-2014年的利率大多数时间都维持在6.37%以上，而最为关键的一点就是，房贷利率升高，必定伴随着楼市降温。
房贷利率上升意味着要支付的总利息多了，购房人的成本变高，不仅仅是资金成本，还有时间成本。由于房贷额度紧张造成的排队放款现象蔓延到全国多个城市，等待时间也越来越长，等上三五个月是再正常不过了。但是放款时间变长，购房人未必等得起，卖房人跟开发商也没有太多的耐心等，一旦中间出现贷款下不来或者其他状况，房产交易无法进行下去，受伤最深的还是购房人。
也正因为担心成本问题，不少人推迟或取消购房计划。网易房产数据中心在北京、上海、广州、深圳、成都和海南等地联合发起网络民调显示，因楼市-新政推迟或取消购房计划的购房者占36.3%。而在受访的刚需购房者中，推迟或取消购房计划的比例更高，达到43.6%，同时还有29.9%的刚需客仍然在观望中。虽然部分刚需客的购房计划受到影响，不可否认的是，在各种叠加的政策共同作用下，有相当一部分炒房客选择了全身而退，成本变高、转手变难，稍微识相点的都不会再像以前那样买房。
融360房贷君认为，随着信贷、住房租赁等供需双向政策的作用，至少到2018年上半年，楼市都很有可能处于低-谷期，在这个阶段买房的话，最好从时间成本、资金成本以及自身经济实力等多方位充分考虑清楚，量入为出。
