本文结合近期监管对于产业类城投的政策要求和指标要求，谈谈城投产业转型的几点实操路径。
基于目前的监管政策，城投产业转型与前几年整合提升主体评级的思路相差不大，但首先要考虑隐债和3899名单的影响，因此，具体步骤分为：
1、选主体（目标：规避自身及母公司在隐债名单或3899名单的影响）；
2、盘资产（目标：政府性资产占比30%以下）；
3、划股权（目标：划入股权并表，更好地改善收入和现金流结构）；
4、调财务（目标：满足335指标、财政性现金流占比低于30%）；
一、选主体（目标：规避自身及母公司在隐债名单或3899名单的影响）
由于涉隐主体及3899名单内的主体均不得新增，仅能借新还旧。那么：
目前市场上常见的确认途径是通过当地财政部门债务办沟通咨询当时是否将该主体上报至3899名单内了。另外一个途径是通过当地授信行尝试了解。如果目前还不知道自己是否在名单内，可以尝试上述两种办法。
其次，考虑到发行人母公司涉隐债或在3899名单内无法新增，很多方案设计时会考虑用其子公司
（无隐债，不在名单内，未发债）
作为发行人申报债券，这种方案存在一个风险即：
子公司极有可能因为母公司涉及隐债或在3899名单内而导致其子公司受到无法额度新增的影响。
基于此，我们在城投产业转型时，要筛选一家合适的主体作为产业类发行人：
（1）从股权结构来看，自身不能受隐债和3899名单的影响，同时，其母公司也不在隐债名单和3899名单内，或者股权上将由地方管委会或政府部门直接全资持股该项目公司最为稳妥；
（2）从收入和现金流构成来看，该主体最好为当地项目运营管理公司，有一定的市场化收入来源，例如园区租金运营管理公司、景区运营管理公司、房地产开发公司等。
选择了合适的主体，那么什么样的资产适合城投持有且可以产生市场化现金流呢？通过近期文章《
产业类城投去哪找？
》不难看出，对于一般区县地区而言，区域内可以盘点可以产生市场化现金流的经营性资产无外乎如下几类：
园区物业租金类、市政公用类、住宅房地产销售类、酒店文旅类、探矿权、水域使用权类等资产。
1、园区物业租金类：
承接园区项目的筹资、投资、建设和运营管理是部分区域城投的职责，部分城投会与园区入驻承租人直接签署租赁协议，部分会设立园区项目公司进行运营管理，该类园区物业租金，承租人往往是招商引资入驻企业，只要承接单位不是政府部门，则可以进入市场化现金流，需要重点盘点；
2、市政公用类：
根据目前不同的认定口径，协会对于公用事业类（供热、供水等）收入认定为市场化非财政性现金流，而交易所目前将上述收入认定为城建类收入。因此，在盘点市政公用类资产时，要充分考虑同一类收入，在不同监管机构的认定口径。
城投为了整合资产做大收入，曾并表公用事业单位也是屡见不鲜，在当下是一种很好的市场化收入。
3、住宅房地产销售类：
部分地区的城投承接了当地公务员小区、安置房、保障房的开发建设任务的同时，也会同步开发销售市场化楼盘，此部分销售收入往往销售规模较大，现金流和收入几乎同时确认，可以很好地降低发行人城建类收入占比和财政性现金流占比的情况。
因此，盘点当地具备市场化楼盘开发的国企单位，并考虑纳入产业类城投报表，也是比较好的选择。
4、酒店文旅类：
酒店运营、会议中心会场、景区运营等，
上述经营性资产往往在地方也由城投发行人持有，在报告期内体现为酒店运营收入、会场出租收入、景区门票收入等，都是典型的市场化经营收入。
需要注意的是，如果景区门票收入归集后上缴地方财政后再返还给地方城投，则该笔景区门票收入大概率将被认定为财政性现金流。
5、探矿权、水域使用权类：
该类资产基于地方区域禀赋资源，例如沿海的海域使用权、临近煤矿或黄金储备的探矿权等，该类资产产生的收入规模可能相对较小，但是是很好的非城建类资产，若评估价值较高，则可以很好地压降政府性资产的比重。
三、调财务（目标：满足335指标、财政性现金流占比低于30%）
335指标目前是判断发行人城建属性的重要参考指标，也关系到是否能够突破借新还旧。335指标指：
（1）
非经营性资产
（城建类资产）占总资产比重不超过30%；
（2）非经营性收入（城建类收入）占总收入比重不超过30%；
首先，对于城建类收入而言，根据交易所《发行上市审核规则适用指引第1号——申请文件及编制》对于“城市建设企业”的定义：
城市建设企业是指主营业务主要为市政基础设施项目建设与运营、土地一级开发等业务的地方国有企业。市政基础设施项目包括城市建设企业在所在城市区域内从事的城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装项目。
由此可见，交易所对于城建类收入的口径包含了上述市政基础设施项目建设和土地一级开发，
尤其值得注意的是，上述提到的供水、排水、燃气、热力等公共事业收入在协会仍被认定为市场化收入和市场化现金流，而目前在交易所大概率被认定为城建类收入了。
其次，对于城建类资产而言，目前在交易所申报材料中，有一个非必要上传要件为
“由会计师出具的发行人最近一年资产清单及相关说明”，
对于首次申报的产业类城投主体，或者对于计划跟监管论证沟通其产业类属性的时候，这个文件尤为关键。
该文件可以很好厘清城建类资产和非城建类资产的边界，例如：公益性资产、政府性应收款等资产均为城建类资产，在资产清单中会被详细列出。
同时，对于资产科目中的待开发土地、待结转工程施工类存货、在建工程项目、
合同资产
等，
虽然在资产清单中不会被加入政府性的标签，监管也会根据其资产形成的背景、原因和收益实现方式对其的城建类别做一个判断，笔者个人认为，判断城建类资产的核心在于该资产的“未来收益实现方式”。
简单说，就目前的常见情况而言，城建类资产主要包括了：公益性资产、政府性应收类资产、待开发土地、待结转工程施工以及城建类业务展业形成的变现模式基于未来政府财政回款的资产。
（1）非经营性资产（城建类资产）占总资产比重不超过30%；
根据前文提到的，首先我们明确了什么类别的资产会被认定为城建类资产，因此，要通过股权划转、实物增资、资产划拨等形式
，将所在区域内的园区不动产（投资性房地产）、住宅房地产（存货）、酒店（固定资产）、
特许经营权
、探矿权、水域使用权（无形资产）类等非政府回购模式的经营性资产整合注入到产业类城投表内。
仍可以保留一些待开发土地、代建项目资产计入存货等。
注意，产业类城投的总资产规模可以不太大，但城建类资产规模尽量控制在30%以内。
（2）非经营性收入（城建类收入）占总收入比重不超过30%；
首先，在不改变实控人的条件下，优先考虑收购当地上市公司股权，实现对上市企业的控股并表，但这种上市资产可遇不可求，且大股东
变更流程
繁琐、周期漫长。
其次，若无法收购控股上市公司股权，则仅能通过划入经营性资产和产业类子公司来实现市场化收入占比在70%以上，例如整合装入当地园区租金收入、小贷公司等金融类企业收入、房地产销售收入、景区门票收入等。如果确实没有上述相关资产的收入，或收入规模较低导致盈利能力表现欠佳，
