虽然咱抗疫比不过上海、深圳，但论房价港村却是一点也不愿意落后。就讲近期疫情期间的两个新盘，让大家感受下香港人民买房之热情。
2020年10月，新世界大围站上盖的柏傲莊开第一期的时候，那叫一个people mountain people sea，想参观示范单位，对不起请先排队8小时。第一批180伙新房，折后平均尺价18,921港元，超购54.6倍，秒光。
2021年1月，会德丰在启德的新盘MONACO第一批145伙新房，超购25倍，不到6个小时就全部卖完了。请注意，这个盘首轮单位不少都是超过1000万的售价，不是刚需上车盘，而最先被秒掉的都是三房大单位，真是不能不说，疫情也没有办法阻挡香港人民买房的热情。
讲回港村住宅楼市2021年展望，看好如中原地产的施永青，认为今年楼价要涨回来，而且涨个15%不算进取！
稳健一些如花旗，就预测2021年住宅楼市大约会有正负5%的变化，主要因为利好和利淡因素现在还有丢丢焦灼。
目前利好香港楼市的第一个原因，必须是
低利率
。以目前主流房贷利率H+计算，香港的平均房贷利率已经从2020年上半年的2.5%，下降至2021年的1.5%-1.6%。
虽然香港的住宅租金回报率出现了下滑，但房贷利率的下降速度更快啊，在全世界依然大印钱的2021，目前香港平均2.2%的住宅租金回报率，对持有房产的投资客来说，还是有一些微弱的息差，继续持有砖头也不算亏。
第二个已经讲了很多遍的利好因素，还是
没有地啊，没有供给
，楼价怎么能跌下来呢？
香港的刚需依然很强劲，政府预计未来十年每年平均的房屋需求是4.28万套，包括新组建家庭平均需求约2.05万套，还有此前拖欠的住房需求1.22万套。
特区政府的目标是未来十年提供43万套住宅，公营房屋如私人楼宇比例7:3，也就是说每年都应该有约1.22万套私楼及3万套公营房屋推出市场。
特区政府2018/2019财政年度推出了1.45万套私人住宅的土地储备，2019/2020财政年度推出的住宅土地储备下降到了1.22万套，2020/2021的住宅土地储备进一步下降到1.2-1.3万套。
面粉就这么少，加之针对开发商的空置税也被取消了，开发商就少了赶紧卖楼的税务考虑。大家都是上市公司，那肯定等个好时机卖楼、多为股东多争取点利润嘛。
第三个利好因素就是
等疫情好转
、买家重新回来。大环境来看，香港GDP分别在2019年及2020年下降了1.2%及5.8%，失业率目前也上升到了6.3%，而家庭收入中位数在2020年三季度也下降至2.65万港元。
在这么差的宏观经济下，香港房价从2019年上半年的高点也只回落了10%。往好处想，等疫苗来了，疫情控制了，通关了，房价是不是可以喘口气了？
最后一个利好因素，
万一特区政府减辣招了呢
？众所周知，过去十几年中，香港楼市政策一直在需求端加辣（因为供给端也开不出来什么花儿），所以难以阻挡楼价一路向上；直到2019年7月，看着上车越来越难的人民群众，特区政府终于放宽了首付按揭比例。
什么时候特区政府才有可能再来一次呢？花旗替大家算了下，在2019年新的按揭成数下，如果楼价下跌超过10%，那么高成数按揭就会出现一定负资产的情况；因此，如果21年的楼价下跌5%，政府很有可能会进行减辣哟。
目前市场上呼声比较高的减辣措施包括，把1000-2000万的楼宇首付比例从现在的50%，降低至30%；或者在印花税上做点工夫，这样可以在楼市低迷时吸引投资客，稳住房价。当然，以上这些市场期待的减辣，大概率只可能会在楼市持续低迷的时候出台，这情况会不会发生呢？要看一看利淡因素。
第一个利淡因素是
可能出现的移民潮改变供需关系
。根据花旗的测算，假设未来每年的移民人数在2-6万人（中位数是4万人），家庭人口平均数2.7人，那么会带来整体4,800至19,600套房屋需求的下降；在现有需求和供给不变的情况下，届时私人楼宇大约会多出2,000套的供给。
第二个利淡因素就是
租金及人工双杀
。经济不佳，失业率上升，肯定会导致租金回报率下降，香港整体的租金回报率已经从2019年10月下降了10.4%，花旗预计豪宅的租金有机会再下调5%-10%，但与普罗大众相关的刚需租金在2021年可能还是会继续持平。
第三个利淡因素来自
2021年的新盘
。由于2020年开发商推盘速度比预期低（预期2.15万套，实际只拿了1.19万套出来卖），而开发商们的在建工程普遍又没有什么耽误，卖楼回现的重大任务就推到了2021年。
花旗预计今年香港的可售新盘有2.86万套，预计其中80%会推出市场，也就是说2021年面向市场的新盘会达到2.29万套。开发商不敢一下子全拿出来卖，还是因为土地供应不足，大家依然有些惜售。
