房产变现，最快的方式是什么？

读者小A：

樱桃，因为母亲确诊了胃癌晚期，目前手上的流动资金已经用得差不多了，考虑卖房给母亲治病。

目前名下有2套房产，一套在老家二线城市父母自住的，当初 全款购买 ，市场价预计在200万。 另一套是我住的，前年买下的， 三成首付+房贷 ，市场估价450万。

如果卖父母那套则担心交易周期长，卖自己住的这套又担心后面自己无法兼顾照顾家人和工作（计划等母亲出院，接到我现在的房子，也方便照顾）。

樱桃能帮我分析分析吗？

樱桃：

类似这种家里人生大病急需用钱，需要全款或者巨额首付立即到账的，很难立即卖个好价格，总会有一些隐性损失，卖家要有个心理预期。

房产变现周期，主要会涉及4个方面的问题。

1、 这套房子能出售吗？

2、 卖家 是全款购买还是按揭？

3、 买家 是全款买还是贷款买？

4、 房子的新旧程度、地理位置等如何？

前3个涉及政策或法律问题，一般交易周期都是比较确定的。第4个问题就比较个性化了，很难一概而论。

这套房子能出售吗？

部分城市新房是限售的， 比如广州 个人购 买 的房产证 需要满2年方 可出售 （ 析产）， 所以 新 房 未必可以快速出售，这个具体要看 所在 城市的 售政策。

卖家是全款购买还是按揭？

全款买下的房子，已经完全属于个人资产， 可以 直接交易， 办理买卖房产的流程会快很多 。

贷款未还清的房子，本质上还处于抵押状态。 卖方 需要先到银行解除抵押，买卖双方才能正常交易的。 也就是说想要上市交易的话需要先还清贷款才行。

简单说一下，贷款房子卖房的流程：

1、签订《房屋买卖合同》，卖家收定金。

2、卖家收首付款

3、向银行申请提前还贷

4、解除抵押，获得房子的完整产权

5、买家打尾款，双方办理过户（资金监管）

6、过户完成，卖家领尾款。

向银行申请提前还贷的方法有三个：

① 房贷转按揭

② 用买方的首付款缴清剩余贷款

③ 利用其它抵押物给银行进行贷款来还清房贷

从执行周期上来说，第二种方式比较快，适合急需现金治病的小A。

但小A自己那套房产可能还有高额的贷款需付，要找到一个短期内能交付这么多现金的人，可能需要降低下售价，损失会比较大。

买家是全款买还是贷款买？

买家如果是全款付，就不用等银行放贷，周期会快很多。当然，想要买家全款付，卖家小A的议价空间也会比较小。

毕竟，现金流也是一个价值。

房子的新旧程度、地理位置等如何？

房子的新旧等，这个问题就比较多样了。建议还是找靠谱的中介机构，了解下市场行情，以及同等类型的房子的交易周期。

按目前小A提供的资料，撇开房子新旧程度、地理位置等不说，父母名下那套已全款付的房产，交易周期是会比较短的。而且房子持有较久，相应的税费会比较低，买家更容易接受。

分享小A这个事情，其实印证了我之前的观点： 房子既是资产，也可能是负债。 像小A这样算是比较好的了，有一套全款有一套按揭。大多数人没这么幸运，基本都是首付+贷款。

这种情况下，一旦发生家人或自己急需现金治病的问题，会特别棘手。

卖房难，不卖呢，没钱治病。上众筹，且不说这个要钱的方式，有人觉得伤尊严。即使豁出去，也可能会被diss，被攻击。“自己有房不卖，上众筹来卖惨……”