核心提要：
一、行情继续升温，逻辑变了
二、加预期是因为当前处于实际价格摸顶阶段，市场验证时刻即将带来
附：民生药厂地块出让实录
文/好地网 徐路加
今天（1.24），龙年的最后一拍，杭州土地市场拍出了新高度，且又重回本土主场。
●滨江集团经220竞价，以71.25%溢价、54.56亿元竞得拱墅区湖墅单元地块（容积率2.6），名义成交楼面价64834元/㎡，大幅刷新杭州楼面价纪录。相较去年10月钱江新城二期绿城·玉澜月华庭（限价地，楼面价50717元/㎡）上涨14117元/㎡，在上个地王价基础上上涨27.8%。
近6.5万元/㎡的地价，已经达到周边之前的叠墅限价（6.51万），远超周边高层（5.5万），甚至按照最新的中冶锦绣公馆8.3万，仅能保本，房价预期达9万。
●绿城溢价41.46%、20.13亿元竞得钱塘区金沙湖一线湖景商住地。起价折算商办部分，住宅部分实际楼面价达到2.6万元/㎡，这相比去年底相距仅400米的滨江&兴耀&贝好家地块上涨9300元/㎡，涨幅达到55.8%。
该地块新房均价甚至按照之前限价3.83万/㎡卖，还面临亏损风险——这意味金沙湖核心房价突破4万才能保本微利。
●博策，意外出手西湖区云谷tod地块，以8.2亿元底价竞得。该地块商业占比40%，且有地铁因素，需要综合解题能力。
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自24年10月杭州取消限价以来，开发商针对改善性项目的做多热情，向纵深推进。
由于长期限价，正常的价格被扭曲，目前处于市场矫正阶段，地价则处于摸顶阶段，只有核心区的新房按照成本价卖都难以去化的时候，才是价格顶部来到的时刻！地价才会停止上涨而往下回调。
对于去年4季度放松限价后的土拍情况，好地研究院复盘如下——
地价对标周边二手房价格，呈合理价格上涨
●10月29日，以萧山湘湖新城地块为代表（滨江竞得），因为可以做排屋产品，楼面价相较限价时上涨7000元/㎡，涨幅达到36.2%，排屋卖到5万以上，以周边的市场行情和区域的首个差异性项目，可以说是在现价基础上做合理的上涨。
●11月15日，以城东新城安琪儿滨江地块为代表，限价放开地价上涨13.9%，逻辑是按照此前的实际购房成本（5.2万）作为保本线，参考周边二手房卖到6万做出5%的利润，是可以预期的。
●11月20日，以钱江世纪城滨江集团地块为代表，首次出现了面粉价（4.8万）贵过面包价（此前限价4.7万），不过按照周边优质项目8万左右的二手房价格，利润空间充足。
●12月31日，招商高溢价抢下钱江新城二期，因为周边项目的热销，地价上涨17.6%，房价或上涨5000元、10%左右。
一二手正挂来临，未验证下的加预期
●1月14日，萧山新城区区块，在中天&海威去年底拍出高溢价、高地价下，滨江集团竞得北干西地块，地价继续上涨6.7%，保本房价就达到5.35万元/㎡，整盘均价或在5.8-6万元/㎡，这意味着比周边二手房价格上涨1万元。
●1月21日，西站云城板块在周边新房项目卖3.61万元价格，摇号中签率较高背景下，最新华润拿的实际地价达26430元/㎡价格的地，按照此前3.61万限价销售仅能保本，预期房价近4万；临平老城区，即使处于外围，周边二手排屋近2.6万价格下，预期房价也要3万出头。
●1月24日，本次以绿城金沙湖地块最为典型，相比之前高层项目普遍摇号销售情况下的涨价预期，目前板块内流速尚可但非热摇，按照土拍结果倒推，房价预期冲到4万元以上；滨江湖墅地块更是将市中心价格预期在限价基础上上涨超60%，达到9万+。
可以说，岁末年初这一阶段，行情在持续升温中。
加预期是因为当前处于实际价格摸顶阶段，市场验证时刻即将带来相比其他城市，杭州核心区域的新房项目因为之前限价一直处于摇号买房的状态，价格显然是扭曲的，当前迎来了市场化定价的修复行情，包括低库存、稀缺性和货币贬值等因素，改善类产品的价格预期持续拔高。
好地研究院认为，当前阶段房企资金面相对处于全年宽松时期，行情具有一定延续性。
房企普遍的加预期拿地，目前仅仅还处于拿地测算阶段，只有到开盘之后，能否顺利去化才是真正的考验，那么，加预期会被现实的去化速度证伪吗？
变盘节点可能在二季度初，也就是首批市场化加预期项目开盘后的市场验证期：
1）如果涨价预期得以实现，销售回款不错，行情将得以延续，甚至吸引更多房企参与；
2）如果产品提质有限、涨价后流速显著放缓，则将面临重大考验。
在全国整体房地产市场还处于“止跌企稳”的大环境下，杭州核心区域率先大幅回暖，行情来之不易，更需要精心呵护。
一方面，供地节奏上，还需尽量避免同一区域扎堆供地；
另一方面，比如传闻的试点推进现房销售，需要审视其必要性，杭州的主力还是民营企业，并且总体稳健。其对市场的打击，如2022年第二次集中供地，可见一斑。
2019年8月，民生药厂地块城市设计草案公示，总占地面积37.7公顷，规划范围北至莫干山路、东至教工路、南至余杭塘路、西至学院北路和余杭塘河。
区块范围示意图
早在2013年，民生药厂地块就被收入进了《读地手册》。随后地块的规划经过多轮修改。
2015年，地块再次收录进《读地手册》时，容积率从2.8调整为3.0；
到了2016年，地块被分成4宗子宅地：1宗容积率为2.5、其余3宗的容积率均为3.0。
时隔5年后（2021年），民生药厂地块的信息再度更新：地块被拆分成5宗子地块，其中3宗为宅地，体量约24万㎡；2宗为商业用地，体量约11万㎡。
2023年9月27日，同日出让了2宗宅地，分别是：
湖墅单元GS0201-R21-02地块：建杭置业通过摇号竞得，上限总价244315万元，楼面价44442元/㎡，溢价率11.91%。项目案名霞映锦绣里，规划5幢7~8F洋房和8幢6F叠墅，新房限价6.51万/㎡（含装修6000元/㎡）。项目于2024年5月底首开，目前已经售罄，整盘摇号中签率仅9.8%。
湖墅单元GS0201-R21-03-1地块：钱江房产通过摇号竞得，上限总价228919万元，楼面价39038元/㎡，溢价率11.71%。项目案名颂映传麒府，规划8幢高层住宅，新房限价5.5万/㎡（含装修4500元/㎡）。项目于2023年12月首开，目前已经售罄，整盘摇号中签率仅13.4%。
2025年1月24日，区块中的最后一宗宅地也成功出让。滨江集团以总价545608万元竞得湖墅单元GS0201-R21-05地块，楼面价64834元/㎡（创杭州历史涉宅地新高），溢价率71.25%，不限新房售价。
至此，民生药厂区块内规划的3宗宅地均已出让，剩余2宗商地。
