文/刘德科
刚刚过去的3月份，无疑是“密集调控月
”
，和去年的10月份，也是中央统一部署，各地方“
因城施策
”。
我们数了一下，3月份中国大陆一共有32个城市出台或加码调控。
因为强调
“因城施策”
，所以各地政策真是五花八门；我们花了好几天时间，全部梳理了一遍，形成了这份报告：《德科地产频道2017年3月中国楼市调控报告》。
如果你仔细阅读这份报告，你很容易就可以成为楼市预言家。
楼市还跟你没完。
本轮楼市调控的政策加码路径
（2016年10月以来）
与上一轮调控（
2010-2013
年）不同，本轮的政策加码频率较高。我们总结了各个城市的政策加码路径，你可以对照一下一下自己的城市，现在处在哪个节点上——如果楼市还是火爆，那么就存在政策加码可能性。
如果你所在的城市调控要加码，会加码哪些政策呢？
详细对照下列政策加码路径，你很容易就能成为一个预言家。
◆需求侧
（针对购房者）
1.外地人限购但本地人不限购→本地人也限购
2.
一手房限购但二手房不限购→二手房也限购
3.只限购普通住宅不限购非普通住宅→非普通住宅也限购（非普通和非普通的主要分界线是
144
平米）
4.
主城区限购但部分城区不限购→全城区限购
5.
外地人无需社保或个税证明→外地需要社保或个税证明→提高社保或个税年限
6.
单身人士跟政策家庭一样→单身人士限购
1
套→离婚一年内购房按二套房执行限贷政策
7.
住宅限购但“
商住楼
”（商办性质类住宅）不限购→
“商住楼”
也限购
8.
不限卖→企业购房满
X
年限卖→个人购房满
X
年限卖
9.
提高二套房首付比例：从三成到八成不等
10.认房不认贷→部分的认房又认贷→彻底的认房又认贷
11.
收紧公积金政策：降低公积金房贷最高额度、提供首付比例、利率上浮
10%
12.取消购房入户
◆供给侧
（针对房企）
13.整顿房企及中介在销售环节的不合规行为
14.提高房企拍地保证金、缩短付款期限→设置土拍最高价、现房销售、竞配建面积或抽签碰运气
15.房企拿地需自有资金
16.发文号称限制房价涨幅→发文实施“
政府指导价
”→不发文地控制高价位房源的预售证及网签
17.禁止商办用地盖成类住宅
调控由轻至重的典型城市
为了确保你更更快速地成为楼市预言家，我们挑选了
5
个典型城市，分别对应“
超轻度调控
”“
轻度调控
”“
中度调控
”“
较重度调控
”
和“重度调控”。这样，你就选从中一个作为自己城市的对标。
❀
超轻度调控
◆政策特征：
主要是整顿市场秩序，包括明码标价、加强舆论宣传引导，强调第三套房禁贷等。调控文件名称通常是《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，但其实并无实质性内容。
◆典型城市
：海
口
❀
轻度调控
◆政策特征：
只针对本地人限购，本地人不限购，且不需要提供社保或个税证明；一手房限购，二手房不限购。
◆典型城市：
长沙
（仅湖南省外家庭需提供
1
年社保或个税证明）
❀
中度调控
◆政策特征：
本地人
/
外地人、一手房
/
二手房均限购，但个别新区不限购，单身仍可购买
2
套，二套房首付比例仍然在
50%
以下。
◆典型城市：佛山
❀
较重度调控
◆政策特征：
本地人
/
外地人、一手房
/
二手房均限购，全城区限购，单身限购
1
套，但个人购房无需满
X
年方可出售，商住楼（商办性质类住宅）不限购，房企拿地也无需自有资金。
◆典型城市：杭州
❀
重度调控
◆政策特征：
商办类项目限购限贷；单身限购一套，且离婚一年内购房提高首付比例；企业购房限卖——总之，尽力封堵一切绕开限购、限贷的钻空子行为。
◆典型城市：北京
本轮楼市调控的基本方法
本轮楼市调控的基本方法，仍然是抑制“
需求侧
”；对于“
供给侧
”的调控，也主要是限制。虽然各个城市的调控措施五花八门，但基本逃不出这八个方面
——
◆
需求侧
1.
限购
/
限卖
2.
限贷（包括收紧公积金房贷）
3.
取消购房入户
◆
供给侧
4.
整顿房企及中介在销售环节的不合规行为
5.
限制房价，实行“
政府指导价
”
6.
限地价竞配建竞自持
7.
拍地需自有资金
8.
禁止商办用地盖成类住宅
这八大招数，归结起来其实就一个字：限。
这八大招数，其调控原理是：
以权力作为背书进行威慑，降低人们对于房价上涨的预期。
这种调控原理，即使见效，也是短期的；只要稍微分析一下这些措施的逻辑走向，你就会明白：从长期看，它们增加了各个环节的成本。
举个简单的例子，比如限制房价，实行“
政府指导价
”，表面上看有力地控制了房价上涨，但一旦一手房的“
政府指导价
”低于周边的二手房市场价，买房的难度将增加，最终一手商品房只能沦为“
福利房
”，有“
关系
”的人才能买到，创造了企业管理人员、政府官员的隐形寻租空间。
▼本轮楼市调控措施及长期影响
|
调控措施
|
长期影响
|
|
需求侧
|
限购
/
限卖
|
增加购买成本
|
|
限贷
|
增加购买成本
|
|
取消购房入户
|
逆城市化
|
|
供给侧
|
整顿销售环节违规行为
|
改善供给秩序
|
|
限制房价
|
增大寻租空间
|
|
限地价竞配建竞自持
|
增加供给成本
|
|
拍地需自有资金
|
增加供给成本
|
|
禁止商办用地盖成类住宅
|
减少供给量
|
从上表可以看出，仅有一条调控措施具有积极的长期，即整顿销售环节违规行为，这有利于改善供给秩序。
当然，决策层是很清楚这些措施的副作用。就楼市而言，“
去库存
”本来是为了“
供给侧改革
”清除障碍、创造条件，但现在几乎所有的调控措施，走的都不是“
供给侧改革
”的路数——
没有在供给侧进行疏，而是在需求侧进行堵。
为什么走的不是预设的路？来不及啊，才“
去库存
”没多久，热点城市就疯长（2015年深圳是代表，2016年合肥是代表），迅速绑架了民意。
现在，惟一的期待就只能是：用更严格的调控，把市场预期给打下来，然后给楼市的“
供给侧改革
”
挤出一个珍贵的时间窗口。
所谓楼市的“
供给侧改革
”，就是中央多次提起的“
房地产长效机制
”。
附件：3月份出台或加码调控的城市
*
下文标题中的日期均指政策出台日期，
2017
年
3
月
1
日以前出台调控的城市均不在本报告之列。
我们参照天气预警方式，把
3
月份出台调控措施的
32
个城市分为红色预警（重度调控）、橙色预警（较重度调控）、黄色预警（中度调控）、蓝色预警（轻度调控）和粉色预警（超轻度调控）——当然，粉色预警是我们发明的。
▼2017年3月出台调控的32座城市
◆
红色预警（重度调控）：广州、北京、厦门
◆
橙色预警（较重度调控）：杭州、南京、赣州、南昌
◆
黄色预警（中度调控）：天津、福州、中山、佛山、成都、东莞、郑州、三亚、崇礼（北京溢出）
◆
蓝色预警（轻度调控）：青岛、沧州、廊坊、嘉兴、句容（南京溢出）、保定、长沙、石家庄、嘉善（上海溢出）、涿州（北京溢出）、涞水（北京溢出）
◆
粉色预警（超轻度调控）：徐州、太原、常州、镇江、海口
第一部分 红色预警：重度调控
❀
广州，3月30日，17日
3
月
30
日
◆加码限购：
本地家庭继续限购2套。针对外地人的限购区域扩大至增城区和从化区。本地家庭在增城区和从化区内继续不限购，但需取得产权证后满
2
年方可转让出售；在从化、增城区拥有住房，不计入在广州其他
9
区的限购套数。企事业等法人单位新购买的住房，须取得产权证满
3
年后方可转让。
◆收紧公积金房贷：
本市人连续缴存不满
1
年不可申请公积金贷款，外地人需
2
年。
◆商办类项目限卖：
商办类项目不得改变为居住用途；新报建商办类项目，最小分割单元不得低于
300
平米；商办类房源销售对象应当是法人单位，再次转让时也必须转让给法人单位；此前已购买的商办类房源，可转让给个人。商办类房源需取得产权证后满
2
年方可转让出售。
◆限购升级时间点的人性化处理：
3
月
30
日
24
：
00
前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款
(
含定金、首付款或部分房款
)
的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。
3月17日
◆单身限购1套：
本地家庭继续限购2套，但本地单身人士变为限购
1
套；
◆外地人社保变为5年：
外地家庭继续限购
1
套住房，但社保年限从
3
年提高至
5
年；
◆提高首付：
无住房但有房贷记录的，购买普通住房（
144
平米以下）首付
40%
，购买非普通住房首付
70%
；二套房已结清贷款首付
50%
，未结清则首付
70%
；二套房若购买非普通住房首付也是
70%
。
▼
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❀
北京，3月17日，23日-26日
3
月
26
日
◆商办类项目限购限贷：
商办类项目不得擅自改变为居住等用途，否则将依法收回土地；最小分割单元不得低于
500
平米；在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合企事业单位及社会组织；已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给个人，但必须是“
名下在京无住房和商办类房产记录的
”，且须提供5年社保或个税证明；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
3
月
25
日
◆不得与房地产商合作办
学
：
除京津冀协同项目外，所有中小学校未经北京市教委同意不得到外地办学，所有中小学不得与房地产商合作办学。
2017
年将启动在郊区新建
10
所优质校，传统六城区新增
25
所优质校，帮扶
15
所郊区校。
3
月
24
日：
◆离婚一年内按二套房贷款政策执行：
即按
3
月
17
日出台的二套房贷款政策执行，最低首付
60%
。
3
月
23
日
◆过道等异形房执行“
三不政策
”：
不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房，在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记；在公安机关户口登记环节一律不能办理落户；在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。此前，北京一个
11
平方米的平房过道被炒到
150
万元的高价。
▼
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3
月
17
日
◆提高首付：
有一套住房，或无住房但有住房贷款（含公积金贷款）记录的居民家庭，二套房首付
60%
；购买非普通自住房（
144
㎡及以上，容积率小于
1
等）的首付
80%
；暂停发放贷款期限
25
年以上的个人房款（含公积金贷款）。此前，北京二套房首付比例
50%
。
◆企业限卖：
企业购买的商品住房再次上市交易，需满
3
年及以上。
备注：
4
月
3
日，北京再度堵漏：将“
平房
”也纳入限购范围。
“平房”
属于非成套住宅，此前不在限购范围内，该类房源多在北京核心区，单间面积小、总价低，还能落户和享受入学指标等特点。
❀
厦门，3月24日
◆单身限购1套：
本地单身人士限购
1
套，本地家庭继续限购
2
套；
◆限卖：
新购买住房的，需取得产权证后满
2
年方可转让出售；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满
3
年。
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第二部分橙色预警：较重度调控
❀
天津，3月31日
◆增设社保或个税证明：
外地家庭限购
1
套，且需提供
2
年社保或个税证明（在
2016
年
10
月限购政策中无需提供）。
◆本地人纳入限购：
本地家庭限购
2
套（在
2016
年
10
月
1
日天津出台的限购政策中，本地家庭不限购），本地单身人士限购
1
套。
◆扩大限购区域：
扩大为除滨海新区外的所有行政区（在
2016
年
10
月限购政策中仅为市内六
+
武清区）。
◆提高首付：
有一套住房，或无住房但有住房贷款（含公积金贷款）记录的居民家庭，二套房首付
60%
；暂停期限
25
年及以上的房贷。
▼
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❀
杭州，3月28日，24日，2日
3
月
28
日
◆单身限购1套：
本地家庭继续限购2套，但本地单身人士变为限购
1
套；
◆企业限卖：
企业新购买的住房，需满
3
年方可上市交易。
◆封堵绕开限购的“
曲线
”购房：
对户籍由外地迁入杭州下辖四县市（临安、建德、桐庐、淳安）的居民家庭，自户籍迁入之日起满
2
年，方可在市区范围内购买住房。
◆提高首付：
有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，二套房首付
60%
；
未就业等成年人购房首付
60%
。
◆收紧公积金：
二套房公积金贷款首付
60%
，利率
1.1
倍。
3
月
24
日
◆土拍新规：
溢价率超过
50%
时，现房销售；溢价率达
70%
时锁定限价，转入竞报自持比例；当自持比例达到
100%
时转入竞配养老用房。
3
月2日
◆扩大限购区域：
富阳区、大江东产业聚集区纳入限购范围。
◆外地人社保变为2年：
非本地家庭个税或社保年限由
1
年调整为
2
年。
◆本地家庭限购2套：
此前，本地家庭不限购。
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❀
南京，3月10日，15日
3
月
15
日
◆扩大限购区域：
六合区、溧水区、高淳区纳入限购范围。
◆外地人社保变为2年：
非本地家庭个税或社保年限由
1
年调整为
2
年。
◆将二手房列入限购：
此前只是禁购一手房，二手房还是可以随便买的，现在二手房也不行了；但还是给六合区、溧水区、高淳区留了一个口子，在这三个区二手房还是随便买，不受限制。
3
月
10
日
◆商办项目禁建类住宅：
新报建的商办项目，不能按住宅套型设计。具体包括：一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置；如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于
150
平米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的
20%
，且不得分割销售；不得利用层高进行潜伏设计。
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❀
赣州，3月14日
◆限购：
在市中心城区无住房或只有一套住房的本市居民限购
1
套（含二手房）；外地居民限购
1
套住房（含二手房）且需提供
2
年个税或社保证明，补缴无效。
◆
限贷
：
第
3
套房禁贷。
◆提高房企拍地保证金：
房企竞买宅地保证金比例不低于起价的
50%
，地价款须在
60
日内缴清。
❀
南昌，3月8日
◆将二手房纳入限
购
：
本地家庭禁购第
2
套住房，包括一手房和二手房；此前，在
2016
年
10
月出台的限购政策中，本地家庭不限购二手房。
◆增设社保或个税证明：
外地家庭需连续缴纳
2
年以上个税或社保；此前，在
2016
年
10
月出台的限购政策中，外地家庭禁购第
2
套住房（一手房和二手房），但无需提供社保或个税证明。
◆扩大限购区域：
将湾里区、南昌县、新建区纳入限购范围，但依然保留九龙湖区域和儒乐湖新城不限购。
第三部分黄色预警
：中度调控
❀
福州，3月28日
◆提高首付：
二套房首付
50%
。
◆限卖：
本地家庭第二套房需取得产权证后满
2
年方可转让出售（外地家庭一套房也按此限卖）；
◆
上述政策适用于福州市五城区
(
鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区
)
。限购方面仍然维持
2016
年
10
月出台政策，即本地家庭限购
2
套，外地家庭限购
1
套，但
对于
144
平米以上的住房，仍然不限购。
◆福州闽侯县：
3
月
31
日，福州下辖闽侯县出台限卖令，本地家庭第二套房需取得产权证后满
2
年方可转让出售；外地家庭一套房也需取得产权证后满
2
年方可转让出售。
▼
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❀
中山，3月26日
◆限购：
外地家庭限购
1
套，且须提供半年社保或个税证明；本地家庭限购
3
套，即不得购买第四套住房；
◆提高首付：
二套房未还清贷款首付
40%
。
备注：4月2日，中山出台补充措施，新房售价高于备案价格或下浮幅度超过15%不予网签。
❀
佛山，3月24日
◆限购：
外地家庭限购
1
套新建商品房（此前限购
2
套），且须提供
1
年社保或个税证明（此前第一套不需要提供，第二套才需要）；本地家庭继续限购
2
套新建商品房。二手房仍然均不限购。
❀
成都，3月23日
◆
将二手住房纳入限购范围
◆强调此前限购政策：
以职住平衡的名义，分区域针对性限购，即相当于把成都分成“
两个城市
”，即“
成都高新区南部园区、天府新区成都直管区
”是“
一个城市
”，户籍在区域或在该区域缴纳
24
个月社保，限购
1
套；其它城区则是“
另一个城市
”，户籍在区域或在该区域缴纳
24
个月社保，限购
1
套。
❀
东莞，3月21日
◆
强调此前的限购、限贷政策：
即
2016
年
10
月
7
日起本地家庭和外地家庭均限购
2
套，外地人需提供
1
年社保或个税证明；二套房未还清贷款首付
40%
，第三套房禁贷。
❀
郑州，3月17日
◆不得补缴个税或社保：
外地家庭不得通过补缴个税或社保的方式来获得购房资格；此前，即今年
2
月份，郑州相关部门曾内部发文明确，允许补缴获得资格。
◆
限购政策仍为本地家庭限购
2
套，外地家庭限购
1
套
。
❀
三亚，3月9日
◆提高首付：
二套房首付比例不低于
50%
，第三套房禁贷。
◆三亚仍然执行2010年出台的限购政策，
即本地家庭限购
2
套，外地家庭限购
1
套且需提供
1
年社保或个税证明，限购范围为主城区。
❀
崇礼，3月8日
张家口市下辖区，北京附近
◆限购：
本区家庭已有本区
2
套及以上普通住房的，不允许购买第三套普通住房（含二手房）；本区户籍成年单身人士限购买
1
套普通住房；外地家庭限购
1
套普通住房，首付比例不低于
40%
，且需提供一年个税或社保证明，且不得补缴。
上述规定意味着，
无论本地人还是外地人，非普通住房均不限购（普通与非普通的分界线是
144
平米）。
◆提高首付：
本区家庭购买首套普通住房或非普通住房，首付款比例分别不低于
30%
和
40%
（此前均为
30%
）；购买第二套普通住房，首付款比例不低于
60%
（此前为
50%
），购买第二套及以上非普通住房，首付款比例不低于
70%
。
第四部分蓝色预警：轻度调控
❀
青岛，3月15日，21日，30日
3
月
30
日
◆限卖
：
新购买住房的，需取得产权证后满
2
年方可转让出售。
3
月
21
日
◆公积金房贷与房龄挂钩：
买二手房房龄
10
年以上的，每增加
5
年，首付相应提高
10%
。该新旧政策衔接设置
1
个月的过渡期（至
4
月
14
日）。
3
月
15
日
◆针对外地人限购：
在市区范围内非本地家庭限购
1
套，需提供
1
年社保或个税证明；本地人仍然不限购。
◆提高首付：
首套房最低首付比例由
20%
提高至
30%
，二套房由
30%
提高至
40%
，第三套房禁贷。
◆收紧公积金：
购买新建住房，首次和二次申请公积金房贷的，首付由
20%
上调为
30%
；购买二手住房，首付由
30%
上调为
40%
。
❀
沧州，3月23日
◆
外地家庭限购
1
套，但无须提供社保或个税证明；
◆
本地家庭若购买
144
平米以上住房，则不限购；
◆
二套房已还清贷款首付
40%
，未还清则首付
