炸裂的武汉房价下跌

解局财经 · 公众号 · · 2024-08-22 10:00

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来源：地产90后（ID：dichan90hou_01）

最近，武汉的楼市不太平。

根据最新的数据显示，武汉不仅新房价格连续12个月环比下降， 二手房同比跌幅更是跃居全国第一 ，光谷的某项目甚至由原备案价2.3万/㎡直接大跌至1.25万元/ ㎡，降幅高达50%。

关于武汉楼市大跌原因分析的文章很多，但是 今天我想提供一个不一样的视角，来简单聊聊武汉房价失守背后的另一个深层次原因 ，武汉房价跌跌不休的种子或许已经在多年前就被深深埋下了。

毫无疑问，武汉是一个好城市，2023年底GDP突破了2万亿大关，几乎等同于北欧发达国家芬兰的全年GDP数据。武汉也被国家赋予了很多期待，被定位为 国家中心城市，国家历史文化名城，国家重要的工业基地，科教基地和综合交通枢纽。 而且，每年拥有大量的人口流入，属于全国城市的翘楚。

在基本盘没有任何问题的情况下，武汉却有一个很鲜明的城市特色，那就是特殊的城市设计策略—— 建造大量超高层，其中不乏很多超高层住宅，这在全国都属于比较罕见的。

武汉的超高层有多夸张呢，根据公开数据显示，武汉在 150米以上的超高层住宅就有超过 6 0 0 栋，在全国乃至全世界都排名前列。

与此同时，武汉主城区的很多项目容积率都在5.0以上，更有甚者，还有容积率超过7.0的住宅地块。这是什么概念呢，这意味着这些小区的平均高度都在100米以上。

对比我国住房和城乡建设部在2018年出台的《城市居住区规划设计标准》， 国标规定的容积率最高值为3.1，建筑高度最高不超过80米 ，由此可见武汉的住宅基本代表了中国住宅高度的天花板。

超高容积率不仅仅意味着ZF有着更多的卖地收入，更意味着 同样的土地上有了更多的住宅供给 。相比于其他限高80米的城市来说，武汉的单方土地住宅供应量至少是他们的2倍以上。

再者，新版“汉十条 ” 中规定允许商办类地块实行“商改住”，又进一步加大了住宅的土地供给。

供给一直在隐性增加，而需求却缺少有效的提升，供给关系持续失衡，就导致了武汉房价的跌跌不休，一蹶不振。

武汉的房价下跌现象并不是孤例，上世纪的美国纽约也经历过类似的事情。上世纪20年代后期，美国的建筑师率先突破了建造摩天大楼的技术，房地产开发商便开始向上寻求空间，疯狂地建造超高层建筑。根据估算，芝加哥的立方建设空间从 1893 年的 1000万立方米猛地增加到了 1933 年的 2300万立方米，而纽约建造的面积更是远超芝加哥。

因此， 摩天大楼带来的结果就是使原本纽约稀缺的房产资源在短时间获得了极大的补充，变得不那么稀缺了 ，在美国大萧条的双重加持下，1930年曼哈顿的房价比最高点足足下降了67%。

纽约的故事是不是和现在的武汉有些相似呢。

现在，可能是认识到了此问题，武汉自规局已经开始调整容积率上限的政策，最新的《武汉市规划管理技术规定》已经将规划最高容积率下调至3.5（见下图），对于超高层住宅的建设有了明显的抑制。

或许，武汉楼市随着整体天际线高度的降低而慢慢好转起来还需要一些时日，不过，从另一个角度来看，过去武汉高容积率带来的大量住宅供应，使得现在普通人在核心区也能买到很实惠的房子，享受到优质的资源，对老百姓来说也未尝不是一件好事，你说呢？

最后，因为微信公众号推送机制的变革，

炸裂的武汉房价下跌

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