需要沪牌代拍等一切相关咨询请联系微信：
skadmin02
水库论坛网址：
www.ishuiku.com
水库论坛微信群统一入口：skadmin02
前文:
重庆团购持续火热进行中，加入重庆团购群请加KAI01，微信号：
skadmin02
.
管家团队服务升级：
1，除原有8辆车外，趁重庆车展，管家个人定购的路虎一辆，宝马一辆，皇冠一辆已提车。因最近来重庆选购的库友超级多，管家团队加定一辆奥德赛，一辆GL8，以提高大家看房舒适度。接机，带看全免费。请大家定下航班号后告知，并于来渝当天提醒。
2，因管家自己的房子已团装交房，民宿采取最低运营成本价100一晚，成功购房的朋友住宿费全返还。（民宿也是供不应求，现在预订率已达到300%，没有提前订，订不到的请见谅）
最新
团
购盘
：
详见
水库重庆
团购一群到六群。
即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
2017年11月8日起，文末增加深圳0首付，负首付房源。
以下为正文：
拖延流
拖延流
#1620
“你为什么不和我结婚”，戒指重重地扔在他鼻梁上。
“年龄没到啊”
“人家廿四了”
“不满三”么
一）拖延流
前二天，知乎上看到一个帖子。黯淡不提。
https://www.zhihu.com/question/20946994/answer/231508617
今天，我们要讲的是另一个故事。房地产领域的“拖延流”。
首先，什么是“拖延流”。
拖延流是一种技巧。
指的是：尽可能拉长交易周期，来缓解融资和筹首付压力。
那么，为什么要“拖延”呢。
很多人是完全不能理解这其中概念的。
对于许多人来说，他们觉得买房子，就是“拿钱去售楼处”排队抢号。
手里有多少钱，就买多大的房子。
别说“买房技巧”，连贷款都不怎么用。爷全款。
比这些“菜鸟”进一步的，则是有基础的理财概念。
知道“构建以房贷为核心的资产结构”。
他们往往会算一算。譬如我手里有350W，留一点钱付契税，则可以买1000W的房子。
比这批人更进一步的，则是“连首付都没有，也想要买房子”。
你手里只有一成，或者一成半的资金。
剩下的资金在途。
但是笋盘已经出现。
或者市场启动在即。
你心头热火燃烧，知道这是一个博命的单子。咬咬牙冲了，抢到就是几百万的利润。
那怎么办。
事情能做，靠一点点的技巧。
二）远期合同
“拖延流”的第一个技巧，是远期合同。
远期合同：指的是在今天签订，但一直到八九个月以后才执行的合同。
一直有人问我，例如很看好明年“春季”的行情，也的确可以体会到市场蠢蠢欲动，贴近第一线的脉搏。
问题是，“购买资格”还没有。
例如说，仍然迁户口中。还需要好几个月走流程。
又或者是，社保满五，还差几个月。
又或者是，业主产证一年八个月，面临高额增值税。
这时候，你的解决方案，最理想的是“远期合同”。
今天就把这事定下来，拖到九个月以后再过户。
读者们要问；
Q1：远期合同合法么。
A：完全合法。中国任何法律，都不限制合同的交割期限。
Q2：远期合同可以网签么。
A：不可以网签。因为你没有购房资格。
仅可以签订中介格式“三联单”。这种合同也可以淘宝买，20元/十套。
Q3：远期合同有风险么。
A：有轻微风险。主要是在这九个月内，房东继续把房子卖给第三人了。“一房多卖”。
克服的方法是，你既然下了20W定金，约定了40W元赔偿。
如果房东真的“违约”。
你就索性和他打官司
。赢的概率99%
投入20W，九个月时间赚20W，这样的投资回报率，生意可以做做的。
标的小，房东一般都有钱追赔的。
Q4：远期合同执行中，需要注意哪些方面。
A：远期合同最大的麻烦，是在这九个月内
房价大幅上涨
。
从合同的本身来说，买卖合同，哪怕房价大涨，也不影响执行。
但在实际操作中，就会发生房东“一百个不配合”。而且你也无法再做进一步的gpgd，abc之类操作。
因此，如果九个月内房价超级大涨。一般得“追加”补点利益给房东，提价五万十万，还是你的损失。
Q5：远期合同最长可以拖到多久。
A：理论上，是没有上限的。
在实战操作中，因为中国的政策，变化非常地快。哪怕你签了合同，多拖一年半载，“限购限贷限售限价”一连串炸弹就扔上来了。往往你就不符合限贷政策，不能够享受优惠成数了。
因此实战操作中，我们见过的最长案例：
20
个月
。
那真是把房东家的门槛都跪穿了。
三）合同的拟定
对于合同的拟定，也需要花一番心思。原则上来说，我们建议采取3+3+3方式。
譬如说，正常的房产交易流程，是付定金
—
网签
—
审限购--审税
—
办贷款
—
过户
—
银行放款
—
交房，整个流程，大约持续
三个月
左右。
你要直接去和房东说，“
亲，这笔交易我想拖到九个月
”。
有可能成功么，绝对没有任何成功的机会。
你要做的是，首先，让中介去和卖方说“我的客户，是一个非常小心谨慎的人”。
“他很怕交易流程有什么意外，造成违约”。
“因此，客户希望，把流程写得尽量宽松一点”。
传统的房产交易，“审限购，审税，办贷款”，一般是预留2个月时间。
你可以要求到4个月的时间。
在付款的资金途中，譬如300W首付。
你可以拆成先付100W，过半个月付50，再过半个月付50……
光付清首付就拖了二个月，银行又要等首付资金齐全，才可以“开始审核”贷款。
这样就有理由，把“合法”的交易流程，拖延到4
~
5个月。
有人问，房东又不是傻瓜，房东会接受么。
答案是，房东大部分情况下，是会接受的。
因为“买家”是职业的，而房东并不是。房东绝大多数时候，只有有限的一二次售房经验履历。
只要你放下身段，苦苦哀求，将心比心。
将普通的交易流程，由2.5个月，拖长到4.5个月，一般还是“合理”容忍范围之内。
合同的第二步，和很多人想法不同，是“违约”。
第二步，是
有损
的。
也就是说，你一开始就想好了，要赔一笔“违约金”给房东。
中国人，经历的商业文明洗礼太少。不明白
“合同就是合同”
。
“合同的每一条条款，都是不可分割的一部分”。
“撕毁条款，赔偿条款，都是天然权利的一部分”。
最初的时候，我们和人讲述“商业文明”时，甚至有传统洗脑的学生，对于“退出条款”大发雷霆。
质问合同都签了，怎么可以不执行。
我们耐心地解释，只要约定了赔偿，就可以不执行。
否则全世界的期货市场，
权证市场
，都没有存在的可能了。
同样道理，关于“拖延流”这件事，他最主要的“拖延点”在哪里呢。
他主要是二条；
1）截止x年x月x日，首付资金必须到位xxx万。否则按利息赔偿
2）
截止x年x月x日，交易过户。
滞纳期最多60天。
这里面最核心的，是这个“60天”的约定
。
你去拿现在任何一本“官方版”的房地产交易合同来看。里面写的全是60天。
这句话反过来的意思，则是
你可以合法地违约60天
。
以金钱换时间。
如果
配合违约金写低
，风味更佳。
目前网签的标准合同，赔偿金是0.04%/天，折合年率约14.6%
这样的一个“利率”依然是太高了。
当你和“卖房”谈判合同时，你可以不经意地，随手指出二个合同细节。
例如“哎呀呀，违约金万四，太可怕了。能不能写成万二”。
这个时候，要看“卖方”是不是十分顶真认真之人。
如果卖方好说话，又或者是，整个签约谈判流程，已经持续了四个小时。所有人马筋疲力尽。
则你有非常大的概率蒙混过关。
设想一下，你把“滞纳金”改为0.02%每天，年利息7.3%。
运气好的话，甚至可以把“宽限期”改为90天。
拖二个月，大概多付了1%的房款作为利息。
这是一笔非常划算的生意。
最后结算时，你一定要极度诚恳地，亲手将这几万元“滞纳利息”交给房东。
并且对一路上贷款的不顺利，银行的多刁难，深表歉意。
对于房东来说，7.3%也算一个很高的利息了。
而且又实打实地有现金拿。房东也会很高兴，他不会为难你的。
拉长交易周期+赔偿滞纳金，双管齐下，可以将交易流程拖长到七个月左右。
最后一个关节，是“延迟放款”。
“银行放款”是可以人为控制的。
目前上海的房产市场，租金回报不超过1.5%，而“银行贷款”一旦发放，就要付利息供楼。利率6.5%
每月填几万月供。
部门“抠门小气”的人，会在“银行放款”上面做手脚。
和信贷员很熟的话，把你的名字，拖到最后一个放款。
房东千等万等，贷款就是不下来。
又拖一二个月。
我们说过，“拖延流”最主要的目的，
是喘口气让你流血筹款。
笋盘来临之际，一口咬下。以后再慢慢补巨额窟窿。
因此“拖延放款”意义不大。而且也太伤
阴德
。
能吃到前二段，拖延足七个月不错了。
四）拖延流的价值
你费尽心机，“拖延”七八个月完成交易，有什么好处。
能赚多少钱呢。
问这种问题，主要是对房地产“现金流”模型理解不足。
买房子的钱，不是赚的，而是筹的。
来来往往，在我们眼里，不过一个“现金流游戏”。
笋盘来了，就要抓住。
行情来了，就要抓住。
把4月的价格，锁死到12月再进行交易。
今年四月的重庆，成都，武汉，杭州，郑州，南京，石家庄，无论任何一个城市，你四月买了，12月都赚了很多。
房地产，是一个“和时间赛跑”的游戏。
资金是可以“筹款”的。严格说来，无非一个“代价”的问题。
蛇吞象，也无非一个刀锋的问题。
友情提示，技巧越复杂，风险相应越高。锤法请谨慎
水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水 库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数50人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王 乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数700人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。）
水 库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数1200人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡 30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中杭州，广州，成都，重庆最热门。
水库信用贷信用卡交流群--交流各种信用贷信用卡大额申请技巧，使用技巧，撸羊毛实战凑首付技巧。
水库使用权房产投资群--交流使用权房产投资技巧（破限购，但是没贷款杠杆不推荐）。
水库装修设计（凤姐变冰冰）群--凤变冰鼻祖季老湿，法租界民宿菠菜老师为代表，设计师云集。买入，冰变，高位套现，周转流必备技能。
水库法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。
水库相亲聚会交友群--英国美女留学生，美国美女留学生，杭州富二代千金等均在此群，不详细介绍了，已婚的男库友也可以加入，不过只限于参加聚会。另外，已婚的 女库友可以任意撩鲜肉/腊肉，无论对方婚否。
水库重庆团购群--重磅福利，重庆已经迎来暴击，欢迎大家买多唱空，每人买够10套以上，目前160余套房子正在组织团装，累计团购套数近千套。目前重庆很多楼盘正在以每3个月50%的速度上涨。
目前有水库重庆团购一群，二群，三群，水库和记黄埔御峰团购群，水库阅江阁团购群，水库0首付低首付二手抢购群，水库成都团购群等。
入群方式：加微信：
skadmin02
水库论坛shuiku
公众微信号：shuikuluntan
今日笋盘推荐：
房源一:
国兴北岸江山
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：北岸江山 2015年建成
建筑面积：120.26平米
售价：153万
楼层：4/33 2梯2户。清水大三房两卫。满两年 。通风效果好 ，户型好，大阳台，客厅还可以看江，同面积便宜15万左右
首付：68万
贷款：85万
税费：大概2.5万
物业：国兴地产开发财信物业，物管费2.5元/平。
中介费2% 按揭服务费1.5%
北岸江山交通四通八达，北滨路双向四车道，直通五座大桥（朝天门大桥、黄花园大桥、渝澳大桥、 嘉华大桥、石门大桥），未来还将建成红岩村大桥，使现已形成的畅通的交通路网更为完善，便捷地通达各大商圈。 商圈车程距离统计：距离观音桥3公里左右，距离解放碑约8公里，距朝天门广场9公里；距离沙坪坝商业圈三峡广场6公里，距离江北国际机场27公里，距离龙头寺火车站8公里。 现有公交路线106路、135路在猫儿石、二号桥站，615路北国风光站可达；目前市场售价12700/平左右，采取民宿运营回报更高。
房源二:
华润中央公园
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：华润中央公园 2013年建成
建筑面积：128平米
售价：159万
楼层：2/33 3梯3户。清水房，名义2楼，楼高有6楼左右，同面积便宜20万左右
首付：63万
贷款：96万
税费：大概2.5万
物业：华润置地有限公司，物管费1.0-3.0元/m²/月。
中介费2% 按揭服务费1.5%
华润中央公园紧邻北滨路，同时与观音桥商圈、鸿恩寺公园等商贸繁华区。在大石坝车站和北滨路车站已有20余条公交线路。 轻轨5号线（在建）也将在中央公园设站（前卫长站）。 公交车有637，在华润中央公园站下车，615、637公交在大石坝二村站下车。目前市场售价12400/平左右，采取民宿运营回报更高。
房源三:半山华府
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：半山华府 2012年建成
建筑面积：122.64平米
售价：159万
楼层：4/30 2梯4户。清水大三房两卫。满两年 。通风效果好 ，户型好，大阳台，同面积便宜10万左右
首付：65万
贷款：94万
税费：大概2.5万
物业：重庆鹏润物业管理有限公司，物管费1.8元/平。
中介费2% 按揭服务费1.5%
半山华府公交路线：401路、863路、127路环线、617路、122路、123路、810路、813路、813A路、630路、631路等多条公交线路可到达主城各区公交线路：401路(北滨路-重庆饭店)、863路(金源-半月楼)、127路环线(金莎水岸-大川)、617路(金源-融科蔚城)、122路(重庆北站-小什字)、123路(鸿恩寺公园-桥头)等（金源路站），目前市场售价12900/平左右，采取民宿运营回报更高。
房源四:
东方港湾
江北区 东方港湾 8折笋 低于市场价20万
板块：江北区
面积:143.9平米
售价：135万
单价：9381元
户型：三室两厅两卫
朝向：东南
房龄：2007年
楼层：共29层
装修:精装修
电梯：有
交通：
轻轨：5号线（修建中）
公交：石门齐祥灯饰站、东方港湾站、中渡口站等。
学校：
幼儿园：东海岸幼儿园、重庆爱绿北滨幼儿园等；
小学：重庆市江北区滨江小学、和济小学等；
大学：重庆医药高等专科学校等。
周边配套：
超市：重客隆超市（大石坝连锁店）、新世纪超市（大石坝店）等；
餐饮：巴渝尚宴大酒楼、子云腾甲鱼馆等；
医院：重庆市肿瘤医院、张氏骨科等；
银行：中国银行、中国农业银行、中国工商银行等
首付：47万
贷款金额：88万
中介费：2%，税费3%，按揭服务费1.5%客户自理
推荐理由：
1、生活配套设施完善，周边生活便利，出行方便。
2、房屋结构合理，采光充足，视野开阔。
3、小区绿化率高，生活舒适安全。
4、小区最好的龙头位置，有超大型阳台，可以观江景。
房源五:阳光100
秒杀房，正看江无遮挡视野好
重磅:9.5折优质房源，低于市场价10万
南岸区：南滨路独特地理位置
小区：阳光100
2室2厅1卫
建面：95平米
电梯房：3楼共层30
正看江，视野好，
外地客户首套贷款，63万首付44万，
中介费2%税费3%按揭费1,5客户自理
交通，375-等轻轨10号线正在建设，
配套：就读上新街中学小学，滨江路夜景
房源六
:
长安麒麟公馆
楼层：3/31
户型：3房+入户花园，送大露台可做花园
面积:124
楼龄：2010年
售价：155万
单价：12500
税费中介费自理
产权情况：证在银行，业主自行解压
本小区真实成交单价14000以上，此套单价仅12500
正规3房2厅，大阳台，大厨房，带入户花园，送大露台可做花园 采光佳
全款客户优先 ，银行6成可贷款80万左右。（首付75万 ）清水房 小区环境好！该小区共有7栋楼
推荐理由：
【小区环境】 小区环境优美，人文素质高，物业管理完善，小区治安好，属于低密度社区，非常适宜居住。
【周边配套】
超市：新世纪超市、重百超市、永辉超市、苏宁电器等。
银行：中国银行、招商银行、工商银行等，
酒店：长度假日酒店、阿兴记大饭店、阿富尔酒店。
娱乐餐饮设施：肯德基、大队长火锅、嘉禾影院、帝豪KTV、龙头寺森林公园、北城天街等观音桥商圈的配套设施。
周边学校：龙塔实验学校，新村小学.同创小学.洋河小学.鲤鱼池小学等
房源七
:
海棠晓月A区
楼层：10／32
户型：3室2厅2卫大阳台
面积:145
装修：精装修
售价：140
单价：9600
满两年，中介费税费自理
产证说明：证在手，不用考虑解压问题
首付金额：（贷款参考）
首付3成，预计贷款85万，首付55万
推荐理由：
1、正规3房，大厨房，采光佳，稀缺户型
2、南坪浦辉试验小学，玛瑙小学，南坪中学，珊瑚幼儿园，七彩幼儿园，工商大学，南坪中学；
3、周边配套超市：永辉市，新世纪超市，中百仓储超市、交通：公交车：373、368 、371、376、354
房源八
:
金科廊桥水乡
楼层：1/5
户型：4房带地下室，带大花园
面积:310
