专栏名称: 老杨地产逻辑

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2016，去库存是头等事；2017，防风险成厉害哥！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-12-27 17:53

正文

12月26日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。总结了2016年住房城乡建设工作，对2017年工作任务作出部署。基本上每个部委，年底或明年初，都会召开这样的会议，另一个房地产管理部门国土部亦如此。

老杨对于涉及房地产的内容，简要点评：

2016年工作回顾：

一是努力推进房地产去库存。认真落实中央关于推进供给侧结构性改革的工作部署，通过综合采取鼓励农民工和农民进城购房、推进棚改货币化安置、发展跨界地产、用足用好住房公积金等多种措施，推进去库存取得了重要进展。

杨评：去库存，是2016年的首要工作，这是2015年11月至12月中央的部署，而住建部是主要执行部门。两手抓：一手抓农民工买房，主要是放松落户，以及农行推出“安居贷”；另一手抓货币化棚改安置。当然，最大功臣却是市场升温！2016去库存确实初见成效，全国库存连降9个月。

二是着力稳定热点城市房地产市场。坚持分类调控，因城因地施策，强化地方主体责任，热点城市政府出台了限购、限贷、增加土地供应、打击开发商和中介机构违法违规行为等措施。在各方共同努力下，热点城市房地产市场正逐步趋于稳定，社会预期有所转变，市场走势出现积极变化。

杨评：调控部分城市的房价，是2016年的次要工作。始于3月上海新政，国庆期间20城出集中出新政。

三是顺利完成棚户区改造任务。棚户区改造开工600万套。棚改货币化安置比例达到48.5%，比去年提高18.6个百分点。继续抓好公租房分配入住，全国新入住公租房266万户。住房公积金作用进一步发挥，有力支持了居民自住购房。

杨评：棚改货币化安置比例达到48.5%，比去年提高18.6个百分点。这是一个巨大进步，为了去库存，地方政府硬着头皮发拆迁补贴，让拆迁户自己去市场上购房，其中部分城市发房票，而不是像以前那样建设低质低价的安置房。这不仅有利于去库存，而且减少了行政干预，更多的利用了市场机制，也让部分拆迁户可以买到质量更好、生活更方便的房子。

九是深入开展农村人居环境改善工作。全国村庄生活垃圾处理率达到60%左右，比上年提升10个百分点。中央安排的314万户农村危房改造任务基本完成。命名了第一批约5000个绿色村庄。确定了第一批127个特色小镇。正式公布了第四批1598个中国传统村落。

杨评：农村危房改造大力推进，127个特色小镇是创新之举，其中少数小镇会发展乡村旅游，有利于民宿业的发展。

2017年工作部署：

一是千方百计抓好房地产调控，确保房地产市场平稳健康发展。把思想统一到中央的决策部署上来，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。按照供给侧结构性改革的要求，继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存。加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。

杨评：这段话比较长，总体是重申了中央经济工作会议中的相关内容，略评三点：

1、切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。2016年去库存是首要工作，而2017年抑泡沫、防风险成了首要工作，而去库存成了次要工作。老杨认为至少在2017年上半年，这一方针不会动摇。热点城市房价下跌一些，中央乐见，但不能大跌！2017年下半年，防泡沫的压力会小很多。

2、按照供给侧结构性改革的要求，继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存。三四五线去库存是次要工作，不用太担心这600个三四线城市和1500个左右的县城，他们的市场调整几年了，跌无可跌，基本保持平稳，少数房价会上涨一点。

3、长效机制建设是一个渐进的过程。关注两点：一是房产税何时通过立法，开征。二是农村建设用地何进可以入市，同权同价。这是决定住宅供需的两个关键点，但都是挺棘手的，矛盾重重。

二是继续加快棚户区改造工作，不断完善住房保障体系。明年安排600万套棚改任务，确保完成棚改三年计划。继续因地制宜推进货币化安置。进一步做好公租房工作。推进公积金体制改革，用好用足公积金。有序推进老旧小区和住宅宜居综合改造。

杨评：近两年，保障房的戏分减少了，主要是十二五期间，新建了超过3600万套的保障房，建设量过大，出现了一些负面效应。如今多数困难家庭已经被覆盖到了。十三五期间，需要放慢脚步，重点是完善制度建设的管理。集中棚改的大规模行动，也进入末期了。公租房的势头放缓。公积金改革比较慢，空间小。

三是切实提高城市规划权威性，充分发挥规划龙头作用。利用信息技术、卫星遥感技术，实现发现规划违法行为的全覆盖。继续抓好治理违法建筑工作，确保五年完成任务。努力实现城乡规划法与刑法的衔接。做好历史文化街区划定和历史建筑确定工作，明年要完成总体工作量的60%。在全国全面推广三亚“生态修复、城市修补”经验。继续深入推进城乡规划改革工作。规范新城新区规划建设。切实提高县城规划建设管理水平。

杨评：中国大规模的新区新区规划与建设，高潮已过，接下去是推进和完善，尤其须将重点放在“产城融合”方面。估计少数新城新区，将成为僵尸作品。

六是狠抓农村人居环境改善十项工程，促进城乡统筹发展。一是垃圾治理工程。。二是污水处理工程。三是绿色村庄建设工程。四是传统村落保护工程。力争将有重要保护价值的村落全部纳入名录。五是农村规划建设和风貌提升工程。六是农村危房改造工程。明年新安排314万户改造任务。七是村庄亮化工程。不断提高有路灯的行政村比例。八是特色小镇培育工程。力争到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。同时，要协同相关部门积极推进村内道路和供水工程。

杨评：农村人居环境改善，是未来几十年的重要工作。几年前，轰轰烈烈的新农村建设，推进的不顺利。转而主攻：绿色村庄和特色小镇。希望这次能顺利一些。期待我们每个人的农村老家，早日变美变好变富！

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