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【板块篇】板块投资价值分析（关外篇）#S07

水库线下 · 公众号 · · 2019-11-05 09:10

正文

上一章讲了关内热点板块的投资价值分析，本章继续讲关外的板块，包括：宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、盐田、大鹏；

宝安

宝安中心：

宝安中心的投资潜力我们会单独一篇来介绍，结论是宝安中心是前海规划最利好的片区，也是市内最值得投资的片区，中长期看跑赢大势；

碧海：

碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海；

但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大；

至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价；

因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海；

还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力，因此结论不变；

新安：

新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意；

总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰；

西乡：

西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势；

沙井：

大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳市政府重要的战略要地；近日，国际会展中心片区综合规划也进行了公示，面积相当于三分之一个福田；而规划内，住宅用地占比很少，且大概率是人才房；更多的居住、配套会落在沙井，沙井是大空港的核心居住区；

实际观察来看，也与预期一致，沙井目前的建设力度在全深圳范围内仅次于前海和坪山，海洋产业、海岸城2.0、深圳外国语等等利好都会落地于此，得益于11号线，沙井可以快速地通勤到南山和福田，逐渐吸引了不少小白领们的目光；

因此，沙井除了未来本地产业带来的需求，还能承载南山外溢的需求，随着沙井未来3-5年翻天覆地的变化，投资潜力巨大，能都跑赢大势，全深圳看可能只输光明中心（注：随着光明中心关注度的提高，房价上涨了不少，目前沙井和光明中心不相伯仲）；

龙岗

龙岗中心：

如果通勤不远或不用上班的话，龙岗中心确实是一个居住的好地方，4万左右的单价，能买到深圳最新的小区、最整洁的片区，最好的各种配套；

但，从投资上看，如此光鲜的龙岗中心恰恰是投资者需要重点回避的地方，因此龙岗住房供应量太大，不论是实地观察还是链家的挂盘量都可以印证这一点，而深圳有太少”通勤不远或不用上班“的人，主要购买力南山福田的小白领们无法接受这么远的通勤，而龙岗中心本土的产业又以制造业为主，导致当地的工薪阶层没钱甚至都没有资格（深圳户口）购买龙岗的房子；龙岗好几年的横盘就是最好的证明；

因此，龙岗中心跑输大势，若不是完全不考虑投资属性的人，不要买龙岗中心；

坂田：

坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养的不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势；

然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡，目前来看视乎需求还没有松动，现在不一定是坂田最佳的买入时间；

布吉：

布吉的潜力等同于罗湖，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破的地方；因此，结论很明显：布吉整体来看跑输大势；

但之所以提出来说，是因为布吉虽然整体跑输大势，还有一种房子值得注意；由于小户型多，房子老，单价低，所以布吉是淘老破小的好去处，而对于很多对交通有硬性要求又比较贫困的小白领来说，布吉就成为了他们主要的选择，因此布吉淘一些价格笋的老破小也不失为一种投资思路；

龙华

红山：

红山就是中介口中的宇宙中心，前几年；由于集中的利好落地，彻底引爆了红山的楼市，导致红山地王频出，房价涨幅也是深圳第一；

但如果仔细分析，红山的房价确实是过头了，因为：

一是深圳北CBD虽然吹得厉害，但实际用地面积不大，在前海的光芒下能吸引多少企业入驻也充满未知；

二是学区虽是名校，但实际成绩不得而知，生源不如南山福田的前提下，很可能导致成绩对不起名头；

三点最重要，虽然地图上看龙华地处深圳中心，距离购买力集中的南山直线距离较近，但实际上由于塘朗山和银湖山的分隔，导致龙华至南山的通勤极其难受，无论是5号线还是必经的南坪快速，都是深圳拥堵之最，且中短期很难改善，因此龙华无法吸引南山及未来前海的购买力，房价只能靠本地和福田支撑；

而当前海吸引走福田部分金融产业后，龙华的需求也会随之减少，对比目前红山的高房价，未来不容乐观；预计中长期略微跑输大势；

龙华中心&民治：

受到红山热潮的辐射，临近的龙华中心和民治片区房价也受到带动，也一定程度存在投资过热的情况，对比旁边的坂田，龙华中心和民治片区品质略差，而房价却更高；考虑到和红山相同的因素，再加上老房子在深圳本身不受待见，龙华中心和民治片区会跑输大势，还不如红山；

光明

光明中心：

光明中心会单独一篇来分析，总的来说，虽然光明中心定位不是很高，但由于供应极少，所以未来很有可能由于供需失衡带来高房价，因此，光明中心是我们最看好的片区之一（目前的价位），而且最重要的是，增长有很高的确定性；

公明：

公明与深圳其他靠近东莞的片区一样，如：松岗、平湖；基本就是东莞的样子：平房、小工厂、尘土、摩托车…；由于地处边缘，难以得到政府照顾和中心的辐射，加上产业都是一些小工厂，导致购买力仅限于小老板们，对于打工仔来说，骑个ofo往北10分钟到东莞，房价5折还不限购，干嘛非要买深圳呢？

因此，靠近东莞的区域除少数标杆楼盘外，都不值得投资，跑输大势；

公明相对其他深莞交界地区好一些些，因为相比其他片区，公明距离城市副中心光明中心更近一些，而如上所说，光明中心面临着供应不足的情况，因此公明能够吸纳部分外溢的需求，但势头会慢于光明中心，且要选择价格远低于光明中心的房子投资，能跑赢大势；

盐田&大鹏

深圳购买力以上班族为主，盐田交通又无法改善，因此只能吸引小众的深圳本地大妈们，成为典型的旅游市场：新房贵，但没有二手房市场，有价无市，流通性极差，投资客回避；

之后就算8号线通车，由于地势原因，8号线定位大概率是旅游专列，站点很少，也无法解决盐田通勤的问题；

大鹏是低配版的盐田；

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