我一直觉得，任何楼盘都可以看三天，就是昨天今天和明天。
昨天代表这个楼盘的过去价值支撑，今天代表这个楼盘的当下价格走势，明天代表这个楼盘未来的流通性。
熙悦江湾是新盘，昨天无从知晓，不过可以从片区其他二手盘入手窥探其价值。
广纸新城板块是海珠区的旧改大区，曾经和天河奶厂、荔湾广钢号称广州三大改善明星板块。
早在2015年广纸第一批土地出让，越秀和绿地进驻；同年9月，第二批土地出让，引入雅居乐和金融街。
一线望江的楼盘是时代大家，价格最贵；星汇海珠湾、绿地越秀明玥、金融街融御属于二线望江；
目前广纸板块最大的短板是学位——绿地越秀海玥的学位相对好些，是南边路宝玉直小学。
后来引进海珠外国语实验中学附属二小，加上沿江道路的整改规划，加上周边浓厚的生活氛围，为板块加分不少。
熙悦江湾虽然位于广纸，但未必有江景资源加持，楼盘更多的价值，应该来自周边还不错的老城区生活配套。
地铁出行方面，距离11号大环线的棣园站很近，步行可达。
小学学位是宝玉直学校实验星悦小学，其实就是之前的工业大道中小学（以前是个弱学位，现在都是省级了）。
如果从版块属性（江景加持）来看，熙悦江湾无疑整个广纸版块的2.5线盘，不过由于其楼龄和新规产品，所以可以排到二线盘。
有地铁，有周边小区底商的生活配套，不算强学位，新规，大概就是这样子。
熙悦江湾的开盘价，价格很大程度其实来源于其新规产品，而非学位。
江景溢价没有，地铁已经开通兑现，所以花钱买这个盘，买的无疑就是它的实用率（120%）和生活配套。
熙悦江湾总户数大概1040户，4栋楼，4梯5户，57层的超高层。
因为占地面积不大，所以会所和空中园林都做在2层加高层。
目前单价是5.3万到6.6万之间，户型面积有86㎡的三房（460~538万），110㎡的四房（610~650万），122㎡的四房（750~810万）。
熙悦江湾虽然主打改善，但并非高端改善，因此我认为买入的总价约束应该控制在700万以下，优选86㎡和110㎡的。
未来随着环岛路建设完毕，去江边公园露营，环境还是不错的。
作为一个户数1000户左右的楼盘，因为超高层的缘故才有这么多户，本质其实是个蚊盘。
一方面没有强学位的加持，另一方面小区内部花园也不大，进入二手市场之后受众面相对狭窄。
也就是说，流通性一般，吃的还是当下炒得火热的高实用率。
不过，隔壁的次新二手盘星汇海珠湾的价格即便有所回调，三房的成交均价也在4万8左右。
买熙悦江湾，买的是房子更好的户型；买周边次新二手，买的是更舒适的小区花园。
无非是在一手盘的得房率还是二手盘的容积率上做抉择。
总预算不高又非一手不可，可以选择新盘；总预算比较高，不妨看看次新二手，细细淘笋。
毕竟，很多真正的改善客户，更喜欢大花园低密度的小区。
我们看一个小区，要找重点，也就是小区周围区域的优点、缺点，以及不确定的点。
优点当然是成熟的配套，比如商业、学校、医院，有没有开始建设、能不能落地，也包括轨道交通。
缺点主要指那些主干道，以及一些影响感官的设施，比如垃圾中转站。
不确定指的是这些优点和确定中，哪些可能会落地，哪些可能是画饼。
具体如何定位选盘，是选新盘还是二手淘笋，这些都是一项复杂的系统工程（欢迎扫码咨询）。
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我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
