本期主要介绍是
养老地产。包括养老地产的政策、现状及资本运作。
新政策发布后，期待养老地产的春天。。。
国家发改委和民政部联合发布《普惠养老城企联动专项行动实施方案》（
以
下简称《方案》），
鼓励有条件城市参加试点，并将在财税补贴政策给予优惠政策
。例如，对养老机构提供的养老服务
免征
增值税；
用电、用水、用气、用热
按居民生活类价格执行等
1.
营利性养老机构和非营利性养老机构
均可
享受床位运营等财政补贴，各类
补贴
资金作为综合收入的一部分，用于运营和融资等成本支出。
2.对养老机构提供的养老服务免征增值税，对
非营利性养老机构
按规定
免征
企业所得税。
3.落实社区养老服务税费优惠政策。
提供社区养老服务的机构，取得的收入免征增值税，在计算应纳税所得额时，减按 90%计入收入总额；承受房屋、土地用于提供社区养老服务的，免征契税；用于提供社区养老服务的房产、土地，免征不动产登记费、耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费；用于提供社区养老服务的建设项目，免征城市基础设施配套费；确因地质条件等原因无法修建防空地下室的，免征防空地下室易地建设费；为社区提供养老服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供养老服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
4.对非营利性养老机构建设
全额免征土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、不动产登记费、防空地下室易地建设费，
以及省级设立的其他涉及养老机构建设的行政事业性收费；对营利性养老机构建设减半收取上述行政事业性收费。
5.养老机构
用电、用水、用气、用热
按居民生活类价格执行。
(摘自：智慧PPP)
第二部分：中国养老地产分布格局、经营现状与主要项目
通过对近40家国内领先的养老地产开发商的全国近150个项目的调研，绘制了优质养老地产项目的全国布局图。通过分析，我们可以看到目前我国养老地产主要分布在四个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，形成4个重要的养老地产集群，其他风景优美的宜老城市也有少量分布。
就服务而言，京津冀、长三角区域项目更为丰富，服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言，京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝为旅游养老项目为主。
这些优质养老项目中，约50.5%为体量小于10万平方米的项目，可见市场中仍是以中型养老地产项目为主，但也不乏建筑面积超过150万平方米的大盘项目：如京津冀最大项目燕达国际健康城为180万平方米；长三角的绿地孝贤岛300万平方米；孝贤坊200万平方米；广西北海的世纪爱项目为261万平方米。
虽然养老地产市场多数为小体量项目，但是在市场总供应体量中，50.24%的来自于大体量项目(建筑面积大于150万平方米的项目)的供应。小体量项目(建筑面积小于10万平方米的项目)虽然数量上占多数，但是整体只供应了市场总体量的5.14%。
通过对自持经营类养老地产项目的收费进行分析，我们了解到京津冀区域养老地产项目提供更为多样化的产品服务，与之对应的月均收费区间较广——从2850元到30750元。整体京津冀市场月平均收费为8000元。相比于京津冀和其他区域，长三角区域的项目月平均收费空间相对较为集中，同时整体市场月平均收费居全国最高，达8300元。川渝区域由于优质项目较少，市场产品较为单一且多数集中于旅游类养老地产项目，因此自持经营类收费水平也较其他集群偏低。
整体市场来看，空置率普遍较高，分别在35%-45%之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到 75%-85%才能盈亏平衡。但是较高空置率并不意味着城市过度建设或者供给过剩。因为整个养老产业还处于早期阶段，从消费市场来说，中国养老市场还未培养成熟的消费观念，多数人还没有对养老产业，比如照护式养老模式，形成有效的认知，由此很大一部分消费潜力还并未传导到养老市场。
从供给的角度，当前运营商和养老地产开发商，针对中国市场都还在摸索阶段，通过借鉴国外成熟养老产业经验，希望可以落地中国。但是中国无论在经济、文化还是消费结构以及社会支付能力方面都和发达国家的养老市场有很大不同。
因此在一定程度上，在对中国养老产业消费习惯的判断以及养老地产的开发运营模式上，很多项目并未能有很好的把控，这也是一些项目出现入住率不高和后续服务无法实施等情况出现的原因之一。但是就目前而言，我们很难就由此认为存在过度建设现象，我们更倾向于认为是早期市场阶段的规律，即很多产业的发展都会经历这样的生命周期阶段，是在早期兴起阶段的摸索和试错中逐渐成长发展起来的。
也发现很多项目做的非常的不错，高端项目相比于中低端项目入住率普遍较高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹会、上海亲和源、广州祈福护老公寓等入住率都是在95%以上。以远洋的椿萱茂项目为例，从2014 年远洋椿萱茂亦庄项目到2016年的青塔项目，老年人对于入住养老公寓的接受度明显提高。整体优质销售类养老地产项目去化率普遍较高，平均在80%以上 , 其中去化率最高的是川渝区域，其次是珠三角区域。因为川渝区域和珠三角区域以高端旅游养老地产居多，这些高端地产去化率基本都非常高，也使得川渝区域养老房产去化率很高。
平均售价方面，销售类养老地产多处于城市周边郊区非中心区域，所以售价相对较低。而其中京津冀区域明显高于其他区域，其次是长三角，珠三角和川渝区域则相对较低。
目前，国内养老地产的主要参与者被分为三大类：一类是实力雄厚，经验丰富的房企，如万科、保利、复兴、绿地等；二是手握大量资金的保险机构：如国寿、康泰人寿、生命人寿等；三是寻求产业布局或收益项目的社会资本：如红杉、云峰、和谐等。2018年，各路玩家纷纷加大在养老地产的布局：
泰康人寿：2018年5月31日，泰康之家“皖园” 坐落安徽合肥，本项目计划投资20亿元以上，用地面积约120亩，建筑面积约16万平方米，将打造安徽地区第一座具有标杆示范意义的国际医养社区。
保利地产：2018年5月29日，银福苑颐养中心正式启用，标志着嘉善的健康养老事业走进了新的发展历程，嘉善的长者们如今有一个值得托付的养老之所。银福苑是按照适老化标准设计打造的专业养老服务机构，总占地面积44.6亩，项目规划设计建筑面积约4.45万平方米，总投资2.3亿元，由五栋独立建筑组成，拥有适老化客房476间，设计床位800张。
雅戈尔：2018年5月24日，雅戈尔全资子公司雅戈尔置业控股有限公司在浙江省国有建设用地使用权网上交易系统举办的挂牌出让活动中，以7509.64万元的价格竞得宁波市海曙区集士港镇CX06-05-02g地块的国有建设用地使用权。此宗土地性质为医疗卫生用地，出让占地约8.13万㎡，容积率0.8-1.8，出让年限50年，投资强度≥2.1万元/平方米，投资额不低于17亿元。
中南建设：2017年3月与济宁市签署《济宁市中西医结合医院任城区老年护养院政府和社会资本合作PPP项目合同》，总投资规模达6.66亿元。
中弘股份：2017年4月分别以4.96亿元和6.6亿元竞得北京平谷区夏各庄镇的两宗A61机构养老设施用地。
同仁堂：2017年5月北京同仁堂（集团）有限责任公司发布成立同仁堂养老产业基金，设立10亿元产业基金，同时启动同仁堂北京健康养老项目，标志着百年老字号同仁堂健康养老全国战略正式实施。
南京新百：2017年6月拟以受让股权及增资方式入股南京禾康智慧养老产业有限公司，交易总价1.22亿人民币获得其51%的股权，进一步加快在居家养老服务领域的扩展。
绿地集团与复星星堡：2017年6月合作签约养老项目落户佛山张槎未来城；同年7月绿地香港与澳洲养老服务集团ProvectusCare达成合作协议。
华润集团：2017年8月总价10.46亿拿下南宁良庆区首宗养老地块；同月与沈阳市铁西区政府正式签署合作协议打造沈阳市养老及健康产业示范区。
以下梳理了近年养老地产领域的部分重要项目：
养老地产要从概念炒作回归到理性思考，从各种花式概念回归到老年生活服务载体的本质上来，回归到老年人的原始需求，即如何让人生下半场可以有更高质量生活的诉求上来。
回归到养老需求，更重要的还是要解决目标客群定位问题。回归需求，戳破养老地产概念泡沫，核心聚焦养老服务，从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务解决方案的服务运营阶段，才是养老地产发展的一条破局之路。
投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。
采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾;二则是可以获得全部投资收益。
全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。
合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。
REITs(Real Estate Investment Trusts)也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券(MBs)，所得收益将按投资比例分配。
指Build-Operate-Transfer(建设-经营-转让)。
近年来，BOT及其衍生模式日渐成为流行的投资与建设方式，主要被一些发展中国家用来进行基础设施建设。
2012年7月民政部发布关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域实施意见，以采取政府补助、购买服务、协调指导、评估认证等方式，鼓励各类民间资本进入居家养老服务领域。
民间资本可以利用政策支持，凭借养老事业的准公共产品性质及巨大的市场需求，采用BOT模式进入养老地产及服务领域。
建立社会福利性较强的养老院，一方面在政策支持特许经营下能够获得利润，另一方面提高了中低端养老水平，获得良好的社会收益及溢出效应。
养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上，根据养老服务设施建筑设计要求和运营要求，结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平，进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。
根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点，目前国内养老地产开发共分为五大类，15种模式。
1、
专门建设综合型养老社区的模式。
2、
建大型社区的同时开发养老组团模式。
3、
普通社区中配建各类养老产品模式。
4、
成熟社区
周边插建多功能老年服务设施模式。
5、
与医疗
机构结合，就近设置养老设施模式。
养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。
这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。
从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。
目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。
养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。
这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。
养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。
9、
与
商业地产结合，开发老年公寓模式。
10、
引
入外资，建设世界型连锁老年设施模式。
目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。
对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
11、
与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。
引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。
这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。
目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。
从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。
未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
13、
与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产。
在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。
这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。
以酒店行业为代表，这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。
可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。
这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。
根据是否参与建设与运营环节，运营模式分为三种类型:只建设不运营模式，不建设只运营模式及既建设又运营模式。
这三种模式及其优劣比较，如表2。
四、盈利模式(7种)
