说到柬埔寨，它似乎自古以来都是一个神秘而陌生的佛教国家，印象里它神秘的气质只教人觉得遥远。但如今作为中国一带一路的重点投资国家，柬埔寨的神秘面纱也逐渐被掀开，它开始频繁的出现在大众以及投资者的视野中。又说到马来西亚，它不同于柬埔寨，马来西亚一直以来都是一个地地道道的「度假国家」，它既没有柬埔寨的神秘面纱，也同样和中国有着良好的合作关系。而近年来，马来西亚宽松的投资政策和良好的市场前景，也让这个国家的房地产行业迈向了投资者的眼球。
那么对于投资者来说，到底是柬埔寨这个坚持着君主立宪制的古老国家更神秘诱人呢？还是「度假国家」马来西亚更引人向往呢？
今天，我们就带大家走进这两个东南亚国家，一起去了解一下他们的房地产投资前景究竟如何。
①
柬马各不同的产权问题，谁更值得？
柬埔寨
外国人可以在柬埔寨购房吗？答案是可以的。在2010年4月5日，柬埔寨通过了《外国人不动产产权法》，根据该法律,外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。
但是土地产权和房屋产权只能二择一：
1、当地人购置排屋(连地)，只有土地产权没有建筑物产权。
2、外国人持有2楼以上产权，只登记建筑物产权，没有土地产权。
房产证即完整产权，外国人之权利与本国人完全一致，未来若改建也依房产证上的土地面积比例处分。
产权证明的区分
一般柬埔寨人所认知的两种产权形式为【软卡】及【硬卡】
1、【硬卡】是指中央政府基于土地法所承认的产权持有形式，在实际及法律上是有保障的。
2、【软卡】是指由地方政府核发，在实际应用中是对于主张该项产权的证据。
硬卡的分类
1、不动产持有证书(或称土地使用证书)
2、不动产所有权证书(房屋使用证书)
两者都是依土地法在地政机关登录之凭证，并以官方良好硬质纸张印制，可抵押给银行进行贷款。
外国人房产所有权时间限制
1、由柬埔寨中央政府发放的【硬卡】产权所有年限为永久产权。
2、由区政府或分区政府核发的【软卡】产权，即以实际登记年限为准。
马来西亚
不同于柬埔寨的严格政策，马来西亚的房地产市场给予了外国投资者相当高的优惠政策，自2008年起，在马来西亚的海外投资者无需向海外投资委员会申请批准，另外，马来西亚大部分的房产都是永久产权，可以世代相传，马来西亚的投资政策在亚洲国家中较为宽松。
但是，在马来西亚，仍然有以下的几类房产是外国人不可购买的：
(a) 马来西亚预留地
建造在马来西亚预留地上的房产是除了马来西亚土著人以外所有人都不能购买。
(b) 中低价格的房产
根据州政府的规定，每个州都有不同的外国人购房最低价格。
(c) 原住民房产
原住民房产是专门分配给马来西亚土著人居住的房产开发项目，其他种族是无法购买。
(d) 农业用地
大部分农业用地都是不能被外国人购买。
②
外籍人士购房政策
柬埔寨
根据柬埔寨《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖，享有权无年限限制，为永久。
另外个人身份无法购买土地和别墅。海外投资者在购买柬埔寨公寓时应注意，公寓的底层是禁止售卖给外国人的，一栋公寓的外国人也不能超过70%。
另外，外国人也可在当柬埔寨贷款买房，最长年限12年，可贷房产总价的65％，年利率约为9.96％。
马来西亚
马来西亚对于海外投资者的限制和要求较少，2014年，马来西亚政府将外国人置产门槛提高至100万令吉。虽然这是全国政策，但
各州政府有权修改各自对外国人置产的最低要求。
同时，马来西亚政府允许海外投资者将购买的房地产注册在自己名下，以及只要投资者购买的房屋是用来自住的，马来西亚银行也会提供贷款服务。而
大部分外国人都可以向本地的外资银行申请房屋贷款。若是外国人和本地人结婚，申请房贷时，可以和配偶联名申请贷款，以便享有高达90%的贷款额。
③
房价水平与整体上涨的趋势
柬埔寨
从2010年，柬埔寨通过《外国人不动产产权法》之后，柬埔寨的经济和基础设施建设正在逐年发展，其房地产才刚刚起步，房价属于亚洲较低水平，
首都金边繁华地段平均房价约在1.7万到2万元之间
，随着资金的涌入和柬埔寨自身的发展，
柬埔寨房价连年看涨，平均涨幅达到15%。但是考虑到柬埔寨目前的经济形式，这样的涨幅完全是意料之中。
马来西亚
马来西亚是发展中国家，近年来发展势头迅猛，而马来西亚的房地产投资还处于起步阶段，房价处于亚洲低位，吉隆坡市中心房价约在3-4万元左右，其他重点区域的均价约1.5万元左右；
但值得注意的是，马来西亚的房地产价格涨幅却非常迅速，在2000-2015年，马来西亚房地产平均涨幅8.4%，吉隆坡房价在2016年的涨幅更是达到了惊人的17.2%，
马来西亚的房产正在以一个相当可观的速度增长，值得投资者们的关注。
④
租赁市场是否适合短期投资？
柬埔寨
在工业企业和外国资本的进入下，外国人在柬埔寨设厂，旅游的现象越来越普遍，柬埔寨的房价在亚洲属于较低水平，且旅游业发达，仅2018年3月，柬埔寨就接待了约57万名外国游客；近年来，随着柬埔寨的经济发展，当地外商越来越多，对房屋租赁的需求很大；
柬埔寨的房产租赁业务收益率较高，年租金报酬率高达8-10%。超越了同期亚洲国家水平。
马来西亚
近年来，马来西亚以「亚洲四小虎」的身份，正在实现经济的快速飞跃，作为亚洲新兴的多元化工业国家，马来西亚对于外资的吸引力是非常惊人的；另外，马来西亚作为旅游国家，旅游业为马来西亚提供了第三大外汇收入来源，仅2014年，马来西亚就接待了2300万外国游客，是世界第九大旅游国家。在外国资本的注入和外国游客的青睐下，
马来西亚的房屋租赁市场异常火爆，回报率达到了6.21%
，在亚洲属于前列，加上马来西亚宽松的投资环境和较少的投资成本，马来西亚的租赁市场较为适合投资。
⑤
柬埔寨和马来西亚适合宜居吗？
柬埔寨
柬埔寨是君主立宪制国家，佛教国家，大部分国民都是佛教徒，民风淳朴，柬埔寨与中国的国际关系一直保持良好，很少有排华现象；柬埔寨属于热带季风气候，分旱季和雨季，平均气温较高，旅游业发达，自然环境保存较好，有世界著名景点吴哥窟；近年来，柬埔寨的经济和基础设施建设不断发展，但仍处于中等偏低收入国家，人均GDP仅1384美元，人民生活水平仍然较差，城乡差距较大，交通不便以及政府腐败等问题依旧束缚着柬埔寨的发展之路。
总体来说，柬埔寨生活成本较低，但基础设施配套较差，热带气候和混乱的交通情况对习惯于中国生活的投资者来说是个不小的考验。
马来西亚
毋庸置疑，马来西亚作为亚洲「最适合退休安享晚年」的国家，其优越的气候条件，全年21-30度的舒适温度，保存完好的自然风光，丰富的旅游资源，多元的社会文化让“大马”成为全球公认的宜居城市；马来西亚生活成本较低，且有世界前列的优质医疗体系；在外国人拥有「永久居住权」的开放环境下，马来西亚的投资门槛较低，前往马来西亚享受人生，似乎是个不错的选择。
但相对的，马来西亚是移民国家，其「马来人优先」政策，中马文化的差异，仍处于经济发展期的境地，也许是投资者前往定居所需要考量的问题。
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未来的发展趋势
柬埔寨
