前段时间，有粉丝咨询了我们关于广州大道天伦地块的情况。
我们去踩广州大道中新地块的时候，一起把天伦地块也摸清楚了。
项目命名为
西苑雅居。
位置在这↓
由于和旁边的君汇世家
为同一开发商，也被称为
君汇世家二期。
这块地蛮有意思，早些年是广州大道北5号大院。
2020年前后，天伦控股进场清拆，逐渐拆成了如今的净地。
虽然，开工时间是2023年，计划在2
025年中期
完工。
实际上，西苑雅居在清拆完后，一直没
怎么施工，这个竣工日期听听得了。
地块内部放了很多台机器，但全然不见上工。
住在工地的工人告诉我们，“
这里不动很久了，如果想着卖，起码要等一段时间。
”
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西苑雅居之所以引起我们关注，是因为它资源真的拉满，属于老天爷赏饭吃。
对面是天河
老中心的圣丰索菲特酒店，懂的都懂。
旁边是卖宾利和豪车的广场，拐个弯是天河路商圈，背靠广州动物园，南边还有医院。
从稀缺性来说，西苑雅居是整个广州距离体育中心、天河城最近的新盘。
这，很难不心动。
更重要的是，东风东路小学天伦校区，就在
西苑
雅居
南面，走路5分钟就能到。
这个学位质量，
太能打了。
2022和2024年，西苑雅居所在的5号大院前身，在登记
范围内。
不过，2023年却不在行列中，能不能读，要看每一年的官方文件。
硬伤是不靠近地铁站，但这里市中心四通八达，对于地铁需求不大，定位也是大户型改善/豪宅。
同时，比起越秀内部
新盘，它的区位更靠近天河，城市界面和交通更新一点，居住舒适度会更好。
这么好的资源，开发商不可能不动心，虽然没动工但也在积极调规。
这两版规划下来，主要有两个变化。
·原本的11层高层商业楼，变成了3栋5层的独栋商业楼。
有可能会做商办大平层，或是叠墅。
·如果正常开建，将会是越秀少有的新规后产品。
西苑雅居原本准备卖140㎡、142㎡和166㎡的大平层。
在规划调整后，产品应该也会做出变化，或许会往更大户型靠拢。
搭配上可能的商办大平层和叠墅，虽然定位都比较高端，但由于叠墅的稀缺性，价差会拉的很大。
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那么，西苑雅居能卖什么价？
首先，旁边
楼龄较新
的
君汇世家，7月卖了两套单价在
9.1-9.3万/平
。
市场挂牌价在
10万/平左右
。
其次，以越秀新盘的稀缺情况，新房往往会拉出二手房价格一段距离。
比如说旁边的四季奕居，2020年左右开盘的时候，均价10万/平。
看上去很笋，
实际上，四季奕居还要求全款。
一下子，能掏出过千万的现金，身家和流水没有近一个小目标，都有点难度的。
最变态的是，
尽管要求很高，但卖的不错。
除了大平层外，还珍藏了十来套别墅没卖，真正稀缺的好东西，和西苑雅居情况有点类似。
两者相距不足350米，
作为广州大道旁的越秀新
房，有着老三区的学籍和资源，却同时拥有越秀+天河的配套。
城市界面相对较新，由于与珠江新城/天河路交界，整体景观要好很多。
比如说，即将出让的广州
大道中地块，高层能
望珠江新城。
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这种项目有自己独立的客群，并愿意为此买单，可以为了留在真正的核心区，掏出更多的银子。
但是，今时不同往日，过往市区缺乏新盘，千万预算不太好挑到合适新楼盘。
现如今，单价8-10万
，总预算1000-1200
万，可以选大境、天瑞、观樾、越天和，都是新规后产品，更好的居住环境，也是很不错的书包。
单价10-12万，预算1500万+的，琶洲南TOD、保利华创都荟天珺都没问题。
换句话说，在改善豪宅价位段，越秀的优势不明显，市场
买单的人变少了，大家都在卷配套、卷产品、
卷性
价比
。
这批预算千万的用户，总体要求会比较高，不单单是区位，还要求生活质量、环境等等，
这就导致
想买的买不起，买得起的看不上。
由于新盘较少，好产品稀缺，越秀的预期和要价都特别高，定位普遍高端。
说白了，越秀不赚普通买家的钱，没有8位数预算，很难买到好房。
作为行政中心，广州教育、医疗资源最密集的区域，繁华、热闹，有烟火气，越秀当然有这种喊出高价的底气。
而且，这批新房，拿地成本往往不高（除了个别盘）
，加上货量少，大家都不急卖。
公园前·君熙府
，本来预期吹风10万，结果开盘直接6字头起。
