内容提要：
周四住建部打出的一套房地产增量政策组合拳，这套“组合拳”概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加、两个研究、一个增加地方专项债。被媒体解读为信息量很大的重磅利好。住建部的组合拳，是增量房地产政策，属于信息量很大的重磅利好吗？到底什么样的政策能够帮助房地产市场止跌回稳？
一、周四住建部打出的一套房地产增量政策组合拳，被媒体解读为信息量很大的重磅利好。
10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局负责人出席，号称打出了一套在货币化安置、专项债发行、存量房贷利率、盘活存量土地等方面的房地产增量政策组合拳，媒体认为信息量很大，属于重磅利好，能够推动市场止跌回稳。
根据新闻发布会的视频内容，这套“组合拳”概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加、两个研究、一个增加地方专项债。
一是四个取消。
充分赋予各地房地产政策调控自主权，各地因城施策，调整或取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准等各类限制性措施。
二是四个降低。
降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房税费负担。
三是两个增加。即新增城中村和危旧房改造和白名单项目的信贷规模。
其一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。其二是在年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。将所有房地产合格项目都纳入城市房地产融资协调机制的“白名单”。
四是两研究。
其一是研究地方回购土地的政策。即暂停供应去化周期较长城市的商品住宅用地，研究银行向有条件的企业发放贷款收购存量土地，央行提供必要再贷款支持。
其二是研究房地产增值税相关政策的调整，考虑有效降低房地产企业和购房人的负担。
五是专项债助力房地产。
为避免货币化安置新增地方债务风险，允许地方发行专项债；在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。
二、住建部的组合拳，是增量房地产政策，属于信息量很大的重磅利好吗？
这一轮房地产深度调整，始于2021年7月份。从2021年12月份开始，实际上各部门就一直在释放房地产救市政策。如果一直在关注这些政策，与此前的人行、发改委、财政部的增量刺激政策进行对比，我们就就能够很清楚地判断，住建部的四个取消、四个降低、两个增加、两个研究、一个增加地方专项债的增量政策，成色几何了。
第一，四个取消、四个降低，均为已经出台的救市政策，属于炒冷饭凑数的房地产增量政策。
从网络新闻上我们可以查询到，限购、限售、限价，三线城市从2022年就开始陆续取消了，二线城市从2023年开始陆续取消了，一线城市在9月底之前就取消了。
普通与非普通住宅标准，在7月份《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》一文要求“充分赋予各城市房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”之后，各地就陆续取消了。
而四个降低中的第一个，住房公积金个人住房贷款利率下调0.25个百分点，早在2024年5月份住建部印发的《关于做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作的通知》中就出台了。
四个降低中的降低二套房贷首付比例与首付相同的15%，降低存量贷款利率，是人行在9月24日的一揽子货币刺激政策中公布的。
而降低“卖旧买新”换购住房税费负担，早在2023年7月20日，国家税务总局的《支持协调发展税费优惠政策指引》中，有19条为提振住房消费信心优惠，比如个人销售住房减免增值税、印花税、个人出租住房减征增值税等。
四个取消、四个降低，属于存量政策。有无效果，已经经受了岁月的验证。
第二，城中村和危旧房改造属于存量政策，增加其中的数量，属于增量政策。
棚改货币化安置，2014年开始全国推广，2015~2018年年均实际开工总量在600万套左右，2019年后棚改开工量大幅缩减，计划调整为285万套。
为什么2019年后棚改开工量大幅缩减了？因为城市里的城中村和危旧房拆得差不多了。住建部在会上介绍说，35个大城市待改造城中村只有170万套了，需要改造的危旧房还有50万套。合计也就200多万套，按照5年拆完，年均50万套左右，还不及2015-2018年大拆大建时年均600万套的十分之一。
拆迁，是2021年房地产下行周期之前，商品房购买力的主力军。那个时候一年600万套棚改，占到个时候全国商品房销售量的大约一半。
按住建部今天会上介绍的，新增100万套城中村和危旧房改造，哪怕一年都完成，100套也只有那段时间的六分之一。
我们需要注意的是，棚改的规模不仅比以前大幅缩水，棚改的难度却增加了很多。大家看看自己城市里留下了的老旧破房，基本属于密度极高的老旧小区。
所以三郎从2021年就开始强调，因为该拆的，拆得差不多了，房地产市场永远回不到过去了。下行寻底之后，也只会在一个较低的销售量上企稳了。可以肯定的是，这个较低地量，大体上就是2019-2021年年均销售量的一半左右，一年大约6亿平方米左右。
第三、房企贷款白名单属于存量政策，增加的白名单4万亿，属于增量的只0.8万亿。
房地产融资协调机制，简称白名单，是在2023年建立的存量房地产救市政策。按照住建部披露的数据，到2023年底，列入白名单的有8000多个项目，贷款总额达到3.2万亿。其中第一批地产白名单，涉及项目3218个。
这就意味着，住建部提及的4万亿额度的地产白名单，大部分属于存量，增量实际上只有0.8万亿元。
4月3日央视新闻报道，全国31个省份制定了可分批提供融资支持的房地产项目“白名单”，并推送至商业银行。截至3月31日， “白名单”项目中，1979个项目累计获得银行授信4690亿元，其中1247个项目获得贷款1554亿元。按此计算，白名单使用率不到5%。
白名单使用率为什么这么低？因为只要你从银行贷款，你就必须向银行提供抵押物。而白名单除了抵押物。众所周知，开发商的土地大多已经抵押，在建项目大多也被抵押。没有抵押物，央行就是给白名单安排40万亿的额度，对于房企，也是望梅止渴。
而抵押物，是银行业必须的风控机制，一旦取消抵押物，银行的风控就彻底崩塌，没有谁敢发话让商业银行取消抵押物。而抵押物不取消，老额度的白名单都有95%用不出去，再增加0.8万亿额度，也只是数字游戏。
第四、专项债助力房地产，地方有多大的承债能力？
1-8月，财政三大来源，税收下降5.3%，基金收入下降21.1%，仅仅包括罚款的非税收入增长了11.7%。三项收入合计，同比下降6%。
截至9月底，依据国证大数据收集的资料，四舍五入的国债33.3万亿元，地方债余额43.7万亿元，隐性地方投融资平台有息债务约70万亿元，外币债约1.5万亿元，合计公共债务148.5万亿，公共债务杠杆率约为114%。其中地方债务113.7万亿元。
2023年全国包括基金的财政总收入为28.2万亿，其中中央9.9万亿，地方18.3万亿。地方债务收入率高达621%。按目前的地方存量债券平均3%，投融资平台隐性债平均5%的利率推算，目前地方每年的利息支出约为4.55万亿，占财政总收入的四分之一。
目前，很多地方保运转、保工资、保民生都无力自保，需要上面的转移支付。此外，化解地方隐形债要花钱，收储土地要花钱，收储商品房要花钱，投资项目搞公共设施建设完成GDP计划要花钱…给地方开出了这么多要花钱的清单，不知道官员们是否计算过，继续给地方新增债务，地方有钱支付利息吗？
所以，在17号的发布会上，财政部部长助理宋其超表示，对于专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。专项债用于收储土地在具体操作上，要合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目范围。其中之意，应该非常清楚了。
第五，其中的两个研究，不属于增量政策，纯属预期管理。略过。
三、到底什么样的政策能够帮助房地产市场止跌回稳？
通过上述分析，我们应该清楚，住建部的房地产增量政策，基本上属于蛋炒饭，少有的增量，也属于望梅止渴型政策，对帮助房地产市场止跌回稳，效果有限。
其实，挽救房地产，有办法。
短期，取消户籍。
短期刺激商品房销售的唯一手段，就是取消户籍。这一定可以为一线城市带来一些短期的商品房购买力。但对于二线以下的城市，也没多大作用。
中长期，快速将个人收入提高到世界平均的占GDP大约60%的水平。
虽然目前户均超过一套房，但那是高收入家庭几套房平均后的结果，低收入家庭很多没房，如果个人收入占比从目前40%左右增加到60%，个人平均收入将增加50%。这会帮助一部分此前没有能力买房的低收入者，成为房地产购买力。
此前想以小换大的中等收入家庭，以前收入债务率太高，没能力负担更多贷款。收入增加50%，其负债能力就扩大了三分之一，能增加一部分小换大的商品房购买力。
【作者：徐三郎】
