数据说话 | 上海房价真的降了吗？

如果单纯看2017上半年均价走势，上海房价似乎真的呈现走低趋势（如图一所示），但当我们在一个较大的时间维度来看时，就变得有意思了，似乎发生了变化。

   图一 

基于大数据库，我们调取了2014年1月-2017年5月上海的新房、二手房均价和成交量统计数据，做了一张走势图表（如图二所示）。从中我们可以清晰地看到，过去近三年半时间，新房和二手房价格虽呈现一定曲折变化，但整体上依然是保持着稳步上行态势。以2017年5月均价为例，相比2014年同期，新房均价上浮83%，二手房均价上浮93%。

   图二

但成交量数据方面却出现较大反差，2017年上半年新房、二手房成交量大幅下滑，似乎又回到了2014年的状态。同样以2017年5月成交量为例，相比2014年同期，新房成交量仅上浮11%，二手房成交量仅上浮13%，且2014年5月和2017年5月新房与二手房各自的成交量比出现惊人的相似，都接近1:3。

从区域来看，数据显示，上海各区域在2016年5月-2017年6月至今的均价走势情况，整体呈现曲线缓慢走低态势，其中浦东、闵行两区域表现相对突出，均价截至目前都已跌破2016年5月均价，而松江、青浦两区域均价在持续一段时间走低的情况后，从6月初开始出现小幅反弹迹象（如图三所示）。

 图三

从2016年3月下旬开始，上海对房产市场启动了一系列更加严格精准的调控措施，从严限购、差别化信贷、强化监管环环相扣，包括首套房“认房不认贷”，二套房首付五成起，非上海户籍居民购房缴纳个税或社保年限改为“满5年及以上”等。

在层层政策打压下，楼市开启降温通道，新房、二手房成交量大幅走低，呈现量跌价滞的状态。分析人士认为，政策加码在一定程度上可抑制房产市场的过热情绪与投机需求的加速注入，这很可能是中国房产市场有计划逐步“去泡沫化”的表现。国家希望通过调控房贷将资金引流到更多的实体经济。从需求上看，这可以在一定程度上驱使越来越多的投资手离场，让住宅开始逐渐回归其“居住”的原本属性。