租购同权的美国，住学区房的孩子都能上到好学校吗？

近日，广州发布了一系列房产新政，核心是“租购同权”， 即符合条件的承租人子女可以就近入学。

接着，住建部等九个部门联合印发通知，在广州、深圳、南京、杭州等12个城市开展首批住房租赁试点，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

昨天，新华社又发布消息，住建部称将立法明确“租购同权”，着力构建“租购并举”的房地产市场供应体系。

这对于楼市简直是地震级的消息。毕竟，学区房、子女教育，是近年来中产阶级生活中绕不开的话题。新政为众多投资者和家长们留下了许多问号和无限想象空间。

我居住在美国，附近相邻的三个学区都在2017年Niche的全美排名中进了前十。聊聊美国已经趋于稳定的模式，无论它是否与中国学区房未来的走势相同，或许都有一定的借鉴意义。

所以，今天和明天，咱们就来聊聊一直是租购同权的美国顶级学区，学怎么上、房怎么住、日子怎么过。

租购同权的实施细节

目前新政还只是纲领性的。而经验告诉我们，具体的实施方案，才决定对楼市和教育有无影响、影响大小。

广州对承租人还是有一定的要求，面对的主要是有户籍无自购房人群，租赁合同需要备案。

事实上，在教育资源相对紧张的地区，从实际考虑，估计都会有三到六年内学位不得重复使用的限制。

而美国的租购同权，则进行得非常彻底。

对租赁对象和时间都没有限制。我隔壁邻居的租客是加拿大使馆的工作人员，来美国任期只有一年，就带着孩子来上了一年的学。

对上学的孩子的人数也没有限制。我就认识在附近公寓租房的一家人，五个孩子从公立学前班一直上到公立高中，尽情享受学区资源，合理合法。

当然，任何对中国情况稍有了解的人，都不会认为这在国内是现实的。

租购同权下，学位依然少，怎么办？

稍微学过经济学常识的人都知道，如果教育资源的总量无法满足需求，那不管怎么分配都解决不了实质问题。

美国的顶级学区是怎么解决供需不平衡问题的呢？

最根本的方式当然是扩大教育资源。

在美国，这很简单。学区是一个实在的概念——所有持有房产的人都要交房产税。像我们，交纳的房产税里只有20%给镇政府，80%是给学区的。

学区会将预算落实到每一个学生上看人均有多少钱。学生多了，需要扩大师资、校舍资源，就提高房产税呗。

房产税高了，又会造成房价和租金的上涨，从而抑制人口的流入。于是能保持在平衡状态。

当然，这种调控在我们这种地广人稀的城郊学区见效，放到曼哈顿那种人口太多、好公校太少的地方还是不够的。

实在僧多粥少怎么办呢？考试。

纽约市有八所特别高中，入学必须参加考试，其中产生过四位诺奖得主的史岱文森高中录取率只有3%。

不知道在国内有多少人怀念“就近入学”政策前靠考试入学的时代。有意思的是，史岱文森高中严格的竞争之下，近年来录取的学生亚裔已经占到60%，而亚裔在纽约人口的占比据估算只有12%左右。

顶级的私校会变得更贵。 

现在北京那些顶级学区的家长是比较同质化的，而美国的公校里，住在这一局域的水管工和CEO的孩子都是一起上学。

一旦公校租购同权，去掉了对于家庭背景的筛选，在意这个的家长就会以其他方式为孩子寻找相似的环境。

结论自然是私校。

所以，在我住的这个好学区里，仍然有很多传统的富有家庭选择一边交着每年几万美金的学区税， 一边放弃公校资源、把孩子送进更精英化的私立学校。

但是，好公校并不一定比好私校差。像我们周围，学校似乎分化出了不同的方向。好的公校因为体量大、有规模效应，能够为偏重理工科的学生提供实验器材、高阶课程等更多资源。好的私校则因为小、老师一对一指导多，为偏重文科的学生提供了更理想的环境。

当然，这种差别只是细微的。但是，如果公立教育不再是有钱人的特权，那么分化作用就会更多地落在私校上。

当然，美国也有一些地方的政府，尝试用“硬手腕”解决学区问题。

比方说，北卡罗来纳大学边上有一片学区由于人口素质提高、家长们关注努力，最近发展得很好。政府不知咋想的，突然搞了个学区重划，让这里的孩子到隔壁很差的学校去上学。

结果当然是一片混乱，孩子们抗议、家长们维权、潜在买房者观望。看，一拍脑袋的政策在哪里都走不远。

租购同权后，教育同权的路依然遥远

其实和中国一样，怎样为更多的孩子提供更公平更优质的教育，也是美国社会始终争论不休的话题。

如果教育资源只能按照权利和财富多寡分配，贫苦家庭的孩子从小被断绝上升通道，这对于任何一个社会都是悲哀的。

租购同权的政策，将教育权利从房产上剥离，即使仍有很多需要政府谨慎制定的实施细节，即使仍不能从根本上降低尖端学校的入学门槛。但是至少，已经迈出了第一步。

有了第一步，才会有想象的空间，和对未来的期待。