点击上图，今晚九点，冯叔与你聊房事
自从风马牛推出了冯叔的《房事夜话》节目之后，小伙伴们每天晚上的内心终于不再躁动，没有什么能比房子更能让大家安心，也没有什么能比冯叔的声音更能让大家欢喜。
《房事夜话》把与国家经济和个人生活都息息相关的「房事」，再次推到了国民面前，冯叔用智慧而风趣的夜话，抚摸着大家内心关于房子的迷茫与隐痛。
在每一期节目的留言区，我们都收到了来自各方发来的贺电，以及大家关心的各种问题，看来被「房事」困扰的小伙伴还真不少。为此，我们从网易云音乐和风马牛公众号的留言区挑选了一些普遍性问题，在这里为大家做一些解读。
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Q：大家都在热议房产税，请问房产税对房价的影响大吗？
A：房地产税的征收方向，和房价无关。房地产税不是打击人人都不能买房，它主要针对的是存量资产和住房保有。
全世界房地产市场经济成熟的国家，都有征收房地产税的规定。如果一个人想拥有很多大房子，住得更舒服，享受资产升值，过上牛X的日子，势必要付出成本，这个成本之一就是你要交的税。
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Q：投资了万达地产附近的一套房，请问跟着万达的脚步投资房产前景如何？
A：品牌开发商往往意味着精准的投资判断能力和带动区域发展的能力，买房，可以买大开发商，也可以买大开发商投资的区域，享受大开发商辐射效应的利好。
关于投资万达附近的房产，按照万达的商业发展模式，如果这个区域开设了万达影院和万达广场，那么有可能成为区域消费中心，引来不少客流。
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Q：请问城中村拆迁（比如太原、西安）对于时下三四线城市的影响大吗？
A：今年的《政府工作报告》给三、四线城市定的房地产基调是去库存，另外就是棚户区改造。
我看过一个数据，说去年中国棚改货币化安置比例大概是三成，今年力争做到 50% 。也就是说，三、四线城市的城中村拆迁后，以后更大比例拿到的是钱，拿到房子的可能性在向下走。在库存量比较大而城中村拆迁比较多的地区，未来的房地产成交量应该会走高。
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Q：对于不太富裕的工薪阶层，我们应该投资社区底商还是社区综合体？
A：过去有句话，叫「一铺旺三代」，你所说的社区底商和社区综合体，都属于商铺的范围。要不要投资，不要只看市场怎样，回报率如何，也要看马云怎么做。
房地产行业越来越看马云的脸色过日子。如果不是淘宝和天猫，中国零售业格局不会是现在这个样子。每年光棍节，我都去马云那里观摩，他的目标是消灭三线房地产。实际上，目前商业地产过剩的城市空置问题很严重，这就会导致物业价值随之下降。
至于你的问题，我反而认为社区底商的未来比社区综合体要光明。社区、物业是新经济的发展方向，可能会迎来一波利好。
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Q：像上海这样能带动周边城市规划发展趋势的大都市，有哪几个值得关注？
A：长三角之所以走得很快，政策和沿海优势是一方面，杭州、上海这样的城市，效率很高，信用度很高，周边人文环境、客户素质比其他地方更好。用这样的视角来看，京、津、冀、珠三角肯定符合这个要求。
但我知道你想听到其他城市的名字：我给的答案是成都、西安和郑州，这三个城市同样符合前面的标准。
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Q：「租房一时爽，房奴照样当」，有没有给那些不安又焦躁的城市租房者的建议？
A：买房会变成房奴，但也有资产；租房要定期搬家，但也更自在。买房和租房都有得到和失去，重要的是怎样你更快乐、自在、幸福，怎么用有限的钱把物业和生活品质配置好。
很多焦虑不安的租房者并不是 90 后，90 后好像已经想开了，焦虑的是 80 后，因为家庭能力有限，他们在奋斗的时间刚好与房价快速上涨折叠了。其实历史不会隔过任何一代人。每一代人都有他们的使命，无论这代人年轻的时候怎么受摧残，怎么被房价压倒，总有一天他们会成为社会的主流，掌握话语权。
很多人这一生不会缺房子，真正缺的是奋斗和自由。
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Q：很多城市的土地翻新率很高 甚至出现刚完工的建筑就面临拆迁的状态 请问现在这么稀缺的城市土地资源，会不会房子没供完就被翻新了？
A：我认为一个真正土地稀缺的城市，不太会出现刚完工的建筑立刻被拆迁的情况。稀缺，意味着供不应求和谨慎供地，相对应的，拆迁成本应该也很高，这种情况下，立刻拆迁的成本非常高。
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Q：好合适，只要198，每周一、三、五，把冯叔请回家说故事！冯叔讲讲二手房税率的事吧！
A：拿北京来说，二手房税率经历了政府定价、自由定价的两个阶段，一些大中介收的费率很高，链家可以收到 2.7%，几乎不打折，小中介为了抢客，加上自身运营成本低，会便宜一些，在 2% 左右。
今年市场成交下行，连大中介的费率也下调了。我了解到的情况是，政府定价的时代可能又要到来了，未来北京二手房税率可能会有一个固定值，比如 2%，也可能按照总房款设定不同档位，比如 500 万以上几个点，300 万—500 万几个点，300 万以下几个点。
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Q：本周听完《什么时候买房最合适》很有启发，那么请问房地产行业的商业模式都有哪些呢？
A：我认为整个房地产一生的故事大概就是个「一条线，四个模式」的故事。
「一条线」指的是价值链，关联着制造、服务、金融、互联网。之前竞争的是制造，现在进入服务运营时代，以后还要竞争金融与互联网。
「四个模式」，第一个是开发类的商业模式，低级的是「地主+工头”模式，高级的是「厂长+资本家」模式；第二个是「三分开加一统」的模式，开发、运营、投资三者主体分开，由开发商统一和串联起这三者；第三个是资本管理运营的模式；第四个是金融模式。
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Q：李银河出柜后给伴侣买房需要注意什么？我是基佬，我想听这期！
A：这位朋友，《房事夜话》后面有一期专门讲这个话题，希望到时候可以在音频中遇到你，解答你的好奇。
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封面图片来自网络
编辑｜潘聪峰 总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪
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