好地网10月29日讯（研究员 徐悦）
本周三（10月30日），徐州经开区将有1宗住宅地块出让。
凤凰山集聚区3号地块
位于高铁新城凤凰山片区，
地块出让面积62.2亩，建筑面积9.1万方，总起价24890万元，起始楼面价2728元/㎡。
地块指标
地块位置图（数据来源：好地大数据）
好地研究院对凤凰山集聚区3号地块分析如下：
1、地块指标：
2019-95号凤凰山集聚区3号地块位于高新路西侧，创业路南侧，性质为住宅用地。
出让面积41479㎡，容积率2.2，建筑面积91255㎡，起价24890万元，起始楼面价2728元/㎡。
2、板块分析
：
凤凰山集聚区3号地块位于高铁新城凤凰山片区，紧邻和平大道和高新路，距徐州东站和徐州东高速入口均约2KM，交通便利，通达性强。
凤凰山片区是城东沿和平大道向东延伸板块，目前和平大道两侧云龙万达、金龙湖板块涉宅用地基本开发殆尽（翠屏山城市改造片区除外），高铁东部片区（凤凰山集聚片区、东湖新城）将接力云龙万达、金龙湖板块成为城东新的居住板块。
徐州东站东站房预计2020年年底启用，线路将增加至28条；2021年年底，连徐高铁、徐宿淮盐高铁将相继建成通车，徐州高铁枢纽的作用将更加明显，距离徐州东站最近的凤凰山片区、东湖新城等新兴片区将迎来高速发展期，未来发展潜力巨大。
凤凰山片区
配套图
（数据来源：好地大数据）
3、周边房价
：
凤凰山集聚区3号地块周边3公里范围内在售项目有
美的东湖天城、弘阳璞樾门第
，待售项目有
东湖悦府和华润公元九里
。
弘阳璞樾门第精装洋房价格16300元/㎡，美的东湖天城精装高层价格10000元/㎡
，两个项目均于2019年入市，市场热度较高，所推房源开盘即售罄。
4、周边地价
：
2018年以来，地块周边3.5公里范围内出让
4宗涉宅用地
，成交总建面
77.7万㎡
，其中1宗宅地位于高铁板块，成交楼面价5634元/㎡；3宗地块位于东湖新城板块，平均楼面价2820元/㎡。
与凤凰山集聚区3号地块出让时间最近地块为
高新路东侧地块（案名华润公元九里）
，
华润于2019年5月9日竞得的该地块，成交楼面价4478元/㎡，溢价率105%，4478元/㎡也是东湖新城板块最高楼面地价。
周边成交地块、新房销售情况（数据来源：好地大数据）
5、测算
：
参考东湖新城10000元/㎡最新售价。
①零利润情况下的溢价率——按照板块在售项目最新售价（美的东湖天城10000元/㎡）倒推，地价在4000元/㎡左右，此时溢价率在47%。
②销售利润率为10%的情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为3400元/㎡，此时溢价率为25%。
6、预测：
徐州东区配
套成熟，住宅供应稀缺，目前置业门槛已大幅提高，随着和平大道东延段开通，高铁以东的东湖新城和凤凰山片区认可度不断提高。
凤凰山集聚区3号地块距美的东湖天城约3km,美的东湖天城于6月5日首开，均价9800元/㎡，首开即售罄，项目于10月20日加推600多套房源，价格为10000元/㎡，开盘基本售罄，板块新房市场热度高。
不过
东湖新城近一年内已出让3宗住宅用地，总建筑体量70.5万方，加上近期出让的凤凰集聚区3号（10月30日出让，建面9.1万方）、4号地块（11月7日出让，建面9.6万方），5宗地块总建筑体量共计89.2万方，总去化周期超过25个月
，短期内版块内项目较多，地块未来上市或面临激烈竞争。
华润高新路东侧地块出让时间为2019年5月，两宗地块相距约3km,地块属性均为纯居住地块，容积率接近。因此，高新路东侧地块成交价格具有较强的参考性。
