作者：
艾伦·布朗菲尔德
（AllanBrownfield）
来源：经济教育基金会
日期：1975年3月1日
生活中一个不幸的事实是，政府对经济的介入总是出于“公共利益”，但最终总是帮助不了“公共”，而是帮助了一些较小的私人利益。
政府将通过民用航空委员会（CAB）代表美国人民对航空公司进行监管。其结果是“监管”违背了公共利益。自CAB创建以来，没有一家新航空公司被政府允许从事州际贸易。由CAB控制的州际贸易中的机票价格远远高于不受CAB控制的特定州内的机票价格。
很明显，监管机构不是代表公众而是代表航空公司进行监管。
关于政府在多个城市和州实施的租金管制，类似的故事正在上演。实施租金管制的既定原因,是为了保护穷人免受据称“贪婪”房东的过高租金上涨的影响。结果是穷人发现很难找到住处，这一结果出乎那些发起此类计划的人的意料。但对于那些了解政府试图操纵经济的危险的人来说几乎是不可避免的。租赁市场急剧萎缩，男人和女人被迫离开他们居住多年的房屋。
《纽约时报》最近的一篇头版文章（1974年9月28日）讨论了凯瑟琳·杰克逊(Kathleen M. Jackson)的案件，她是一位退休大学教授，在华盛顿特区康涅狄格大道一栋安静的老建筑里住了14年。突然间，她需要选择购买公寓还是搬出去。她的新房东以令人沮丧的利率、昂贵的装修计划以及认为住宅物业不再具有吸引力的投资为由，宣布了将其单位改建为公寓的计划。
杰克逊小姐从未认真考虑过购买她的公寓。价格为40,000美元，其中包括2,000美元的首付，如果她能获得贷款，抵押贷款付款、税费和每月422.50美元的运营费用。此前租金为155美元。目前还不清楚她未来将住在哪里。更清楚的是，她的情况在我们的大城市中变得司空见惯。
据华盛顿大都会政府委员会估计，截至去年6月30日，该地区已有20,618套公寓从出租单元转变为公寓单元1971年有572套改建，1972年有3,563 套，1973年有8,439套，1974年上半年有4,923套。与此同时，新建筑已额外生产了24,000多套。
1970年，该地区新建的多户住宅中87%是出租房屋，12%是公寓；今年，这一数字发生了逆转：86%为公寓，13%为出租。
限制供应
1974年10月4日的《华尔街日报》宣称，“在许多地区，将现有公寓改造成公寓……限制了可供出租的单位的供应。”在1974年秋季对20个主要市场的调查中，花旗集团旗下的一家大型抵押贷款银行公司Advance Mortgage Corporation发现，这些地区的大部分地区的公寓空置率正在持续消失。例如，1973年休斯敦市场是全国最疲软的市场之一，约有17%的公寓空置。Advance Mortgage副总裁Philip L. Hendershot表示，到1974年底，空置率已达到9%，并且“以每月1%的速度下降”。
目前这种事态的影响可能比许多人想象的还要严重。“人们将不得不加倍努力，更多地与亲戚住在一起，”全国住宅建筑商协会经济主任罗伯特·希恩说。最快形成家庭的是30-44岁年龄段的人，反映了二战后的“婴儿潮”。Sheehan先生预测，到1980年，该群体的每年组建家庭的人数将从目前的约225,000人增加到约650,000人。
减少出租房屋
据预测，20年内，全国一半的人口将居住在公寓中——这一预测意味着住房模式将发生巨大转变，需要在全国范围内进行大规模改造。纽约助理总检察长、领先的公寓管理机构戴维·克鲁曼(David Clurman)表示，“我认为，美国大多数建造良好、位置优越的建筑都将被改造的时刻将会到来。”（《纽约时报》，1974年9月28日。）
租赁住房市场——这个对国家贫困家庭至关重要的市场——遭到破坏的原因显然是政府的经济干预。《美国新闻与世界报道》在1974年6月24日刊中宣称，公寓正在取代出租房，因为“房东厌倦了房客投诉、租金管制或管制威胁，往往会发现改造……是一种有吸引力的出路。”
如今，越来越多的投资者认为租赁房产的风险不再可接受。他们抱怨说，税收、水电费和劳动力成本都在飙升，而租金管制要么会抑制收入，要么会造成收入威胁。
在长期实施租金管制的纽约市，穷人寻求住房的困境可能是全国最严重的。出租空置率低于1%，私人建筑几近瘫痪。理查德·斯通(Richard Stone)1971年在《华尔街日报》上撰文指出，“越来越多的房东干脆放弃，放弃他们无力维护或以任何价格出售的建筑物。租户在没有暖气、水或电的情况下搬出几天之内就会出现这样的建筑物。当这种情况发生时，枯萎病几乎在一夜之间吞噬了整个社区。纽约市的可用住房单元每天都比前一天减少。纽约陈旧的租金管制法使那些因搬出贫民窟而财富有所改善的穷人。”
经济上的非理性
威廉·罗普克（Wilhelm Röpke）在他的重要著作《人道经济》中指出，租金管制是“经济政策”的一个例子，这种政策往往是“非理性的，即由‘政治上可行’决定，而不是由经济上合理和可行的决定。”只是。”
他称租金管制“不合理、考虑不周，同时也是不社会和不公平的”。罗普克指出，“租金管制实际上只不过是保护一种享有特权的特殊租户，即那些拥有旧租约的租户，而牺牲了房东和后来的租户的利益。然而，这种情况仍然存在，毫无疑问，一方面，它确实需要一点反思和智慧来了解其全部影响，另一方面，政客们又不敢谴责这个廉价煽动的对象。”
政府强制控制租金的整个理念，可能会满足一些政治家和经济学家的国家主义偏好，但肯定会增加穷人的负担——他们本来是要帮助的。
经济学家米尔顿·弗里德曼(Milton Friedman)宣称，“租金上限会造成空间分配的随意性和任意性、空间利用效率低下、新建筑建设受到阻碍。法定的租金上限是出租场所如此之少的原因。因为租金过多。”由于需求超过供应，出租物业现在通过各种形式的机会或偏袒进行配给。只要租金上限造成的短缺仍然存在，就会有继续租金管制的呼声。这也许是最强烈的控诉租金上限。他们以及随之而来的出租住房短缺，使自己永存，后代甚至不如父母那么有吸引力。”（《新闻周刊》，1971年3月22日。）
那些真正关心为穷人提供适当住房的人，应该寻求刺激而不是阻碍私人对租赁住房的投资。
租金管制对穷人——以及我们所有人——造成了重大伤害。这又是一个例子，说明政府对经济的干预实际上伤害了最初以这些干预名义进行干预的人们。当政客们最终吸取这一教训时，一些人希望房地产市场的改善将成为可能——但在那之前是不可能的。
