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巨量资金，抄底上海核心资产

一房一万 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-23 08:00

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信心，是上海楼市眼前急需加码的东西。

无论住宅还是商办，所有的交易都被构建在这座信心体系之下。

二者之间又相辅相成。

就在近日，2025年上海第一笔 超百亿 的大宗交易在16日落定。

中邮保险宣布：“中邮保险作为领投机构，正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。”

尽管交易金额未公开披露，但由于博华广场之前对外报价在130亿元，所以外界普遍认为最后的金额大概率超百亿。

博华广场，图源网络

说起这栋写字楼有些小伙伴或许会陌生，但如果谈到上海利园、自然博物馆、静安雕塑公园相信不少人会有强烈的印象。

这次交易的博华广场，就坐落在上述三座地标物之间。

本次交易的博华广场位置

而就在近一个月，淮海路新天地附近的另一地标：力宝广场（约91.2%的面积份额）以19.17亿元被新加坡房地产信托华联房产信托（OUE-REIT) 售出，买家不详（有传为北京国资）。

前身为P2P机构后转做极融业务的嘉银科技也在去年12月底，宣布13.5亿元购买了上海市区核心地段的商办物业（有推测为陆家嘴基金大厦）。

在新旧交替间，密集的商办交易频现背后，资本对这座城市的信心依然笃定。

险资频频抄底上海商办

以斥资百亿拿下南京西路商圈T1级写字楼的中邮保险来说，从它的名字中就能确认与中国邮政的 密切联系 。

搜索中国邮政官网，保险业务赫然位列第四，仅次于银行业务之后。

根据天眼查，中邮保险成立于2009年，目前主要的股东分别两大类：中国邮政集团旗下各家公司（75.01%）以及友邦保险（24.99%）。

源于天眼查

在落子上海前，中邮保险分别于2023年11月和2024年2月，入手了北京玖安广场（原中粮·置地广场项目）、西安启迪中心，前者交易金额约42.56亿元，后者未公开披露。

加上这次博华广场的数额，仅两年左右，中邮保险在全国的大宗不动产投入就已有百亿级。

能让中邮保险有这样提速加码的底气，离不开2024年突飞猛进的 业绩增长。

注：数据源于各家公司披露的财报信息

根据9家银行系险资公司的财报，2024年中邮保险无论从收入总额、净利润到增长率，表现都 极为抢眼 ，成为当中唯一一家保险收入 总额破千亿 的企业。

而随着营收的提升，扩大投资规模，寻求 更稳定 的收益来源也成为当务之急，一二线城市核心地段的优质商办显然成了不错的选择。

以上述博华广场为例，目前网上对外公开的租金报价为 10元-15元/㎡/天（ 不含税）。

根据高力去年底发布的全市甲级写字楼报告，南京西路的平均租金位列全市第一，达到9.79元/㎡/天。

由此不难看出博华的租金水平在全市写字楼中的top级地位。

尽管没有查阅到最新的空置率情况，但从两个数据可以侧面窥测博华广场的状况：

截止2021年末，当时该写字楼的办公面积出租率高达98%；另一个数据是2024年Q4，南京西路区域甲级写字楼的 空置率为13.7% ，低于上述10个核心子市场中平均空置率，更远优于次核心地段的状况。

目前楼内已入住的企业包括了国泰君安期货、国泰君安证券、辉致医药、巴黎世家、普思建筑事务所等。

种种优质因素加持，也难怪博华广场成为中邮保险“心头好”，洽谈多时也势必要拿下（此前坊间有传该笔交易前后接触的时间大约有两年）。

如果把时间轴略微拉长，我们会发现中邮保险的操作不过是 近期各路险资加码上海的一个 缩影。

据不完全统计，过去两年间在上海起码有10宗左右的商办类交易与险资相关。

在经济环境不稳定的情况下，核心地段的优质商办相较于股票、债券的波 动性更 小，提供更稳定现金流的能力更强。

这对于追求资金稳健的险资企业来说，在对冲风险，平衡收益上是非常不错的资产选择。

而且从近几年各机构公布的大宗交易数量来说，上海的占比一直处于绝对领先的位置。显然，上海优质商办的 流通性 在全国的优势依然明显。

不过也要看到，近两年受累于经济环境的疲软，写字楼的交易金额也出现明显下滑。

据统计，今年全市写字楼交易金额为337亿元，降至6年来最低点，相比于2023年减少42亿，与2022年最高点相比 缩减超3成 （数据高力国际）。

面对这样的价值缩水，对已在场内的人而言无疑是 巨大的承压 ，但对场外跃跃欲试的资本玩家来说，更像是一场 等待许久的围猎。

低调神秘的中东资本

有关这笔百亿交易还有一个引起我注意的地方，源于中邮保险公告中的另一个信息： “这是中邮保险首次与 中东主权投资机构 的携手合作”。

中东主权投资机构，何方神圣？

据公布的信息，这次涉及到的中东资本方，正是博华广场原持有者兼投资者： 阿联酋阿布扎比投资局，简称ADIA。

截止2024年Q3，其在全球主权财富基金中位列第4。

俗称的中东资本主要代指 主权财富基金，也包括公共养老金、中央银行、家族办公室等不同形式存在，文中主要为主权财富基金。

即使放眼整个榜单，全球十大主权财富基金中，中东财团的实力也不容小觑。

由于项目交易的细节还未披露，目前不能确定ADIA是全部出售，还是仅出售部分权益。

而近年来，伴随外资撤离的舆论声音渐起， 中东资本 在国内的身影却 频频现身。

比如上述的ADIA近年来在地产领域就偶有动作，除了投资建造博华广场外，还曾于2019年投资万科住宅开发基金；2024年3月，ADIA联合其他机构向万达商管注资600亿。

在去年9月中旬，曾经的千亿级房企，老牌粤系开发商中国奥园也获得了来自阿联酋Multi Gold的“加购”，从而让出了公司最大单一大股东的位置。

除此之外，2024年12月来自阿联酋的达禄比地产也在上海增设了办事处。

除房地产外，其他领域更不胜枚举。

中东资本的行事作风素来颇为低调，鲜少暴露在媒体之下。

但如果仔细盘点部分机构近年来的动作，会发现他们加码中国的速度似乎正在加快。

巨量资金，抄底上海核心资产

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