恒大年销售3734亿完成弯道超车 分析：马太效应凸显

当地产行业告别粗放式增长步入精耕细作时代，原有安稳格局发生急速转变,行业优胜劣汰的“马太效应”逐步显现。

6日，中国恒大发布公告，公司2016年共实现销售金额3733.7亿。一天前，万科和碧桂园也各自公告了2016年销售业绩，分别完成3647.7亿和3088.4亿。

有机构统计，2016年131家百亿房企销售总额共计5.7万亿元人民币，市场份额已接近50%，行业集中度的提高以及宏观经济形势的变化，令中国房企的阵营分化进一步稳固。

“恒大式”高增长

2006年前，恒大还只是偏安华南的区域性房企。2009年上市后的恒大业绩增长势头愈发强劲。数据显示，2009年以来恒大销售额年均增长30%以上。2016年销售额同比增幅更高达85.4%，销售面积同比增幅达75.2%，销售回款达3008.9亿，回款率超过八成。

销售与回款的走高，令恒大现金持有量也达到3043亿，这意味着这家公司抗市场风险能力得以增强。“3000亿充足的现金足以应付各种可能发生的债务风险。按照最极端的假设，即便一年多恒大一套楼也不卖，也不会陷入债务风险。”有分析人士认为。

此外，充足的现金，让恒大得以加大购地力度，补充“弹药”。土地储备量第一是恒大掌舵人许家印在上市之初就为恒大制定的“独特点”。 截至2016年6月30日，土地储备达1.86亿平方米。

对此，研究机构克而瑞认为，“高土储带动了恒大新开工、在建和竣工面积的增长，直接促使了恒大2016年销售业绩的爆发。”

三年目标有望提前

根据恒大此前公布的目标，未来业绩将继续爆发。其2017-2019年度预期的销售额分别约为4500亿、5000亿、5500亿，净利润分别约为243亿、308 亿、337亿，三年利润合计888亿。

看似不低的目标，目前都已经有了初步的锁定。根据恒大以往年报，从2009年到2016年，恒大销售额从303亿增长至3733.7亿，年均复合增长率达43.2%。未来三年，其销售额增幅只要分别达到20%、11%、10%，便可以完成重组协议中预期的销售业绩。

而据克而瑞统计，恒大2016年销售额权益后也将达3551亿，按核心业务利润率历年的平均值10.45%计算，今年已锁定371亿利润。假设在2017年，恒大保持销售额43.2%的年均复合增长率，其2017年销售额能达到5347亿，净利润可以再锁定530亿。换言之，恒大有望只用两年时间，就锁定888亿的利润承诺。

行业观察人士指出，尽管2016 年地产行业销售再创新高，不过这并不意味着房企已触及销售业绩的天花板。可以说，在待开发的市场容量内，企业之间的激烈竞争才刚刚开始。随着市场集中度的进一步提高，差距较大的后来者要想在未来实现弯道超车，将会变得越来越困难，可以预计未来很长一段时间内，行业头名的易主或许没那么容易。