万碧都做产业地产了，恒大还会远吗？

产业地产被视为行业新风口，开发商、金融资本等各方资本争相涌入产业地产行业，力争抢夺行业话语权，行业竞争日趋激烈。万科、碧桂园均分别以物流地产、科技小镇为入口成功进入产业地产领域，在行业集中度迅速提升的情况下，作为行业榜首候选人之一的恒大真的能耐得住寂寞，隔绝产业地产？

产业地产行业如此热闹，各方资本何如此热衷于进入产业领域呢？

（1）开发商——另辟蹊径获资源

开发商是进入产业地产行业的一股庞大势力，新晋产业地产运营商中，具有央企和国企背景的企业赫然在列，保利地产、远洋集团、中国铁建、中建集团等均是央企或具有央企背景，中天金融、云南城投、首创置业、首开股份等均具有国企背景。另外，一些耳熟能详的民营房地产企业也不甘落后，如万科、碧桂园、佳兆业、泰禾集团、合生创展、星河集团、保集集团等。

2016年，碧桂园在产业地产领域动作频频。2016年4月，出资8500万元设立“清华大学碧桂园教育基金”，用于支持清华大学在建筑科学和大数据等领域科技成果落地转化，建设产城融合的科技小镇；2016年6月，与百富东方合作成立平台公司——碧桂园百富产城发展公司；8月至12月在惠州、东莞和河北三河斩获5个产业地产项目，项目均定位为科技小镇，在碧桂园的规划中，深圳周边是碧桂园未来发展产业地产主场地，未来5年将投入1000亿元打造10座名为“科技小镇”的卫星城市；2017年入股中集产城，并成为其第二大股东。

图：碧桂园的产城融合战略

表：碧桂园在产业地产业务上的动作

保集集团的产业地产发展模式在行业内独树一帜，项目运营和招商能力在行业内首屈一指，旗下保集e智谷坐落于上海机器人产业园内，主攻智能制造领域，以跨境并购为抓手，直接对接欧、美、日等发达国家的产业资源，将这些产业资源通过跨境并购的形式导入上海，落户上海机器人产业园，使保集e智谷成为一个产业组织者，不但可以整合全球的制造业资源，同时更对接中国市场，使其成为产业地产中运营能力超强的特色项目。

是什么原因让地产开发商对产业地产趋之若鹜呢？最大的原因可能在于传统住宅、商办类项目受限，企业拿地难度加大，产业地产可作为企业获取资源的有利途径。

（2）以实体经济为主体的制造业等

——创新渠道救利润

三一集团、中华集团、正大机电集团等传统制造企业也开始涌入产业地产行业。制造业进军产业地产可能由两方面原因驱使，一是制造业产能严重过剩，制造企业的主营业务利润萎缩，进入产业地产行业是为寻求新的利润增长点， 以三一重工为例，其2012年至2016年的营业收入、净利润和净利润率均呈现直线下降趋势。

图：2012年-2016年三一重工经营情况

此外,制造企业进入产业地产可以与自身产业形成协同效应,促进创新产业发展。同时,制造业企业前期积累了大量工业用地，通过开发产业地产可以提升土地价值和更新。

华为、阿里巴巴、东百集团等企业也在发力产业地产，阿里巴巴的首个电商产业园——金华产业园已于2017年3月29日正式运营，金华产业园是阿里巴巴直接建设和运营的首个产业园区，园区总建筑面积约15万平米，依托菜鸟网络和阿里巴巴全平台的生态资源，金华产业园致力于帮助中小商家在新零售的趋势下冲击上市。

（3）金融资本——避规风险，创新投资渠道

金融资本进入产业地产行业，更多的是充当投资者角色。在当前情况下，金融资本视产业地产为避规风险的工具。金融资本的优势在于资金充裕，何处有钱可赚，便将触角伸向何处。当然，布局物流园区或其他类产业园区也可与其他业务形成协同发展效应。

产业金融资本中表现最积极的当属平安不动产，其主要通过投资物流园区丰富自身业务布局，获取新的利润增长渠道。弘毅投资、华融集团、华平资本和基汇资本等也在试图通过产业地产为自身创造丰厚回报。

在房地产行业进入资源主导的大周期阶段，无论是开发商、制造业还是金融资本，进入产业地产行业的目的无外乎将优质资源纳入囊中，以谋求自身可持续发展，产业地产势必成为各类资本抢占行业话语权的最佳载体。

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