文 | 小樊
01
从一个基本的常识来说，对于任何城市的商品房住宅的本质来说是商品，决定这些商品价格的是供应量。
在市场经济当中能决定一个商品就是供求关系，当供过于求时商品价格下降，而供大于求时商品价格上涨。
对于任何的限制出售的行为来说，本质上是降低商品的供应量。在理论上应该产生的效果很简单，就应该是会促进商品价格的上涨。
但实际上我们发现对于国内的商品房这个理论却不一定能直接成立。
这其中一个最主要的原因国内城市的商品房市场结构都会包含两个不同的市场主体。
一个是新房市场，
供应量
来源依靠的是政府卖地开发商新建商品房提供。
另一个是二手商品房市场，供应量则主要是通过业主出售原有的房屋提供。
我们这里谈的限售政策，一般主要指的就是限制业主对其拥有产权的商品房的卖出行为，主要结果也就是降低了二手商品房市场的供应量。
所以限售对每个城市中的二手房市场造成的都是直接影响，会照成它的供应量降低，和二手房价格的理论上涨。
但对新房市场而言，限售最多一般只能造成间接影响。
因为无法直接降低新房市场的供应量，限售需要通过影响新房购房群体中短期的投资购买者。
让他们因为无法短期内卖出获利而退出购买降低市场的需求量，从而影响到新房的市场价格。
02
所以针对不同的城市来说，我们比较的就是这些城市当中新房市场的间接影响和二手房的直接影响，哪个影响能够更占优势的问题。
第一种城市是新房交易为主，二手房交易为辅。
在大多数这种类型的二线城市里面
，在某种意义上说你能够把它们占主要商品房交易主体的新房价格影响到了，就会影响整个市场的房地产价格。
虽然这些商品房市场总体的供应量上没有有效的减少，但是因为新商品房交易的规模要远大于二手房，所以哪怕是新房的间接影响的效果也会远远超过对二手房市场产生的直接影响的效果。
因此限售在这些城市中即使不能大幅度降低房价，至少也会在一定程度上降低这些城市房地产的火爆程度。
第二种是二手房交易为主，新房交易为辅。
在京沪为代表的一线城市，因为都是以二手房交易为主。对其二手房市场造成的供应量直接影响的降低，再加上二手房交易其中所固有特殊性，就会很容易导致限售政策难起到降低房价的作用。
这其中的二手房交易的特殊性主要是：
1.京沪本身就带有严格的限购政策限制，也导致了大多数购房者以刚需自住和改善换房群体为主，纯粹投资的人本来就很少，对他们来说短时间内即使不卖出的影响范围也不大。
2.二手房下房本时间很短，基本上都是过完户立刻就能拿到房产证，不像购买新房从买房到下本最少需要等2年，所以本身在交易时间上就比新房对限售政策的影响力度小的多。
所以对京沪这些城市来说，限售能产生的效果大多数情况就是会让房价在短时间内上涨。
03
限售的政策一旦出现，除了对城市的房价的整体影响之外，另一个很重要的影响就是对于普通购房人的个体影响
。
不论你在哪个城市，即便你是在一线城市，房价并没有因为限售原因导致房价下跌和整体波动，但是对于少数人的短期现金流还是会造成问题。
这主要是因为在楼市上投资和股市投资的行为是不一样，股市上面的困难点是在于判断困难，但是判断正确了价格上涨之后的账面收益变现却很容易。
而在楼市中对绝大多数人来说判断涨跌不是问题，因为只要看涨，那么就很容易拿到一个和时间成正比的账面收益。
不过对于房子所产生的账面收益来说，变现过程则要漫长的多。
在一线城市任何一套房子卖出你也至少需要做好2个月左右成交周期的思想准备，到过户拿完尾款时间段长度很可能会是6到8个月。
在二线城市我们卖一套房的成交周期很可能会更长，特别是在很多二手房交易不是很高的二线城市，卖房的周期很可能都会超过3个月。
而在大多数三四线城市，历史上挂牌卖房超过1年都成交不了的情况，也是一点都不少见的。
安排好自己的现金流，预留好房子的变现周期，把房产投资账面收益转变成实际收益
，对投资房产来说是一个初期就需要考虑到的问题
。
因此对于想通过房产投资来进行家庭理财的普通人来说，一个最核心的思想能够拿到长期持有稳定低水平利率的房贷，而不是说为了增加负债而去负债。
04
在国内大部分商品房市场上，我们一般意义上通常说的笋盘，大部分也来自两种情况：
一种是因为迫于时间或者付款方式的因素按市场价大幅折价卖出。
另一种就在新房无房本时因为无法过户交易，通过合同的方式折价卖出。
这会让新业主在无法正式过户的前提下锁定卖出价格，但是原业主却因为无法过户预留至少一半左右的尾款，导致无法拥有立刻拿到卖房款。
这就是对于购买新房，因为某些原因导致无法立刻卖出存在的最大风险，限售的最大危害就是会让这部分有短期卖出需求的人对于新房购买的风险放大。
新房一般来说，是普通人可以通过最大化的房贷杠杆来最大化的放大投资收益的标的物，但是需要做到的就是也能够控制好自己长期持有新房的安全现金流，不必因为现金流问题损失掉应有的大部分收益。
房产投资最好的方式是买好了放在那里，只要你能做到长期持有，它自然会帮你去累积财富。
对我们大多数人来说比房子更加重要的是那些和你爱的人一起度过的岁月时光，那些才是我们人生中最大的意义。
让我们给时光以生命，而不是给生命以时光。
-END-
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