专栏名称: 三石观察

经济运行与资产价格思考

记录思考：对这一轮地产政策的理解

三石观察 · 公众号 · · 2024-10-17 15:49

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这一轮房地产政策的最终目的是——止跌企稳。

预计2024年中国商品房销售额9万亿，较2021年的峰值下降幅度略超50%，止跌企稳的意思是未来两三年的年度销售额稳定在9万亿左右，政策目标就实现了。

图1 中国商品房销售额年度值

商品房销售额稳住了，土地出让金就稳住了，地方政府广义财政收入就稳住了，公务员队伍的薪资收入就稳住了；房地产开发商现金流稳住了，商业银行的贷款风险就消除了，金融体系的系统性风险就稳住了；销售额稳住了，房价就稳住了，居民部门资产负债表就稳住了，居民部门边际消费倾向就能够回到历史正常水平。在房地产市场稳住之后，经济增长的内生性动力要比2022年至2024年高一些，企业家与工程师有更稳定的心态去做产品，做技术，做市场。

图2 中国出生人数年度值

80年至89年，出生人数在1800万至2550万，峰值是87年的2550万人。根据草根调研，现在80后依旧在农村务农的人数是非常有限的，一部分人考上大学，留在城市工作，一部分创业或者打工。

80年出生，大约是1998年高考，当年高考录取108万人，大学录取率6%。大学生是当时的佼佼者。

89年出生，大约是2007年高考，当年高考录取566万人，占全部出生人口的566/2432=23.27%，即大约四分之一的89年人口是大学生。

图3 中国高考录取人数年度值

2023年高考录取1042万人，对应2005年出生的人口，1617万人，上大学的比例为64.44%，即三分之二的05年生人能上大学，不上大学的人口成了少数群体。（蓝领工人薪资高于白领工人是供求结构决定的）

2023年中国出生人口902万人，按照现在教育资源，中国每个人都能上大学，即现在高校提供的学位数量能够覆盖所有人。

通过这组数据，我们想说明一个道理，89年出生的人口今年是35岁， 80后多数已经完成首套房的置业。

89年之后，中国出生人口逐渐下降，从2500万回落到1998年的2000万左右，再回落到2018年的1500万左右，再回落到2022年的1000万之下。这意味着趋势上，中国住房需求的增量是不断回落的，再过30年，当60年至69年出生的人口达到94岁至85岁高龄后，中国人对住房需求的绝对水平会出现趋势性回落。

一线城市和强二线城市的人口将继续集聚，这是全球主要经济体普遍的规律，即一线城市维持在2000到3000万人，强二线增加至1500万到2000万，是符合经济与历史规律的。 这就意味着，30年后，中国2800个左右的县城，以及数以万计的农村，人口数量大概率出现总量水平的大幅回落。

故而，这一轮政策的一个发力点是35个大中城市的城中村改造，货币化安置，大约100万套。35个城市，未来是有流入的人口进行支撑的。政策没有去支撑县城的商品房市场。

这是其一。

其二是，受教育人口结构的变化会引发城乡人口占比的重大变化。 2020年之后出生的人口都能上大学或者职业技术学校，中国大概率在30年之后告别农业社会，即农村户籍人口的占比会低于10%。现在拥有农村户籍的主力人群是50后、60后、70后和80后，90后各半。00后，高考录取率超过50%。 按平均寿命90岁计算，在最慢的节奏上，2070年没有受到过大学教育的人群将是非常小众的群体（房地产是70年周期的资产，我们需要考虑长期）。 受过大学教育的群体，继续从事农业，以及继续待在县城的概率不高，按照发达经济体的现状来估计，70%到80%将集聚在地级市以上的城市，而211和985高校的毕业生，大概率会集中在一线城市与二线城市，即大部分高收入人群都集中在一二线城市，此点与现在的格局是类似的。

大势至此，我们就看清楚了。

一是人口继续向一线城市、二线城市集中。

二是农村人口的趋势性减少，直至非常小的比例。

三是多数县城与乡镇的持续缩小。

四是全民步入大学教育时代。

北京是第一个限制人口总量的城市，一是向雄安迁移，二是向通州分流。

北京房地产市场的现状，可以看作其他城市房地产市场演化的未来。

在北京打工，住房需求是一路升级打怪的过程，从燕郊到房山，到大兴，到西红门，到四环内，到西城，到万柳。

若能吃苦，这个苦主要是交通距离长，子女教育质量得不到保障，现在不到100万可以在燕郊买个两居室。80年，去昌平兼职讲课，去2个小时，回来2个小时，累是真累。公交，地铁，公交，步行。一年下来，体会到，养活自己并不是一件容易的事情。有了好的工作，需要格外珍惜。

如果不愿意吃苦，那么就可以考虑租房了，一年大约需要3万到8万的租金，看不同的小区与房子。

图4 燕郊当前房价

如果再努力一下，花260万左右，可以在房山长阳半岛买个两居室。从房山长阳坐地铁到丽泽商务区，大约需要50分钟。

图5 房山长阳当前房价

图6 长阳到丽泽的地铁路线

再努力一下，可以在大兴高米店北的保利茉莉公馆附近买房，两居室大约550万左右。地铁到金融街购物中心，4号线换成19号线，大约需要43分钟。

图7 大兴高米店北当前房价

图8 大兴高米店北到金融街地铁线路

继续努力，可以800万左右，住在朝阳区，朝阳公园附近，800万左右的大两居。

图9 朝阳公园附近房价

继续卷，可以向西城区的西城晶华努力，3000万左右的三居室。

图10 西城区西城晶华的当前房价

追求极致，朝阳区太阳宫附近有5000万以上的5居室。

图11 朝阳区太阳宫附近的红玺台当前房价

继续攀登，海淀区颐和园附近的别墅，带室内游泳池，4个车位，700多平米，1.3亿一套。

图12 海淀区颐和园附近的颐和原著当前房价

以上房价数据均来自于房天下网站的公开数据。

从北京周边的燕郊，到郊区的大兴、房山，再到五环、四环、再到西城、海淀、朝阳的豪宅。我们很难用一句话评价北京的房价到底是贵，还是便宜。相对于北京市的平均收入，郊区的房价不算贵，但是市中心的房子是真的贵，以房价/平均收入来衡量。

不是房子买不起，是自己想住的房子买不起。用这句话来评价北京市民的购房心态可能是合适的。

在宏观经济逻辑上，房价与名义收入是一个内生性循环，房价跌的时候，大家的平均工资增速是下行的，甚至连绝对工资水平都是下行的；房价涨的时候，大家的平均工资是上行的，甚至连工资增速都是上行的。最后呈现的结果，我们会发现，房价只不过是一个房子分配的工具，即总体意义上，企业家与富豪住豪宅，公司高管住市中心大房子，公司中层住市中心，公司普通职工住郊区，普通打工人住北京周边。 只有改变了自己的社会位置，才有能力改变自己的住房条件。 当然，在北京，最好的环境和最好的房子，是拿钱买不来的，多少钱都买不到。

至此，我们就更能理解这一轮房地产政策，一是，总量意义上，多数80后都已经完成了首次置业，90后的总体数量不及80后，住房需求在未来数十年是逐渐回落的，政府大规模收储地级市与县城的房子缺乏未来需求支撑，故而没有出台此类政策；二是，在人口结构的约束下，未来想推升三四线城市房价的困难是比较大的，能够稳住就很好了；三是，一线城市与强二线城市的房价是一个不宜用总量思维解释的经济现象，最好用分配视角的结构思维来解释，即多数人的烦恼不是买不起郊区与周边的房子，而是买不起自己想要的房子，而自己想要的房子，其他人也都想要，最后呈现的结果是按社会位置来分配，总体意义上，不可能实现所有人都住在市中心，因此，政府对一线城市的房价分化是无能为力的，能做的有三点，一是城中村改造一些，二是危房的风险要消除掉，三是给低收入群体提供基本的保障房住房，从民生和公平的视角出发。

总的来讲，对于一线城市家庭来讲，房价涨跌对自己的意义是有限的，除非是买到了2021年和2022年的房价高点，加了特别高的杠杆，又遇到了降薪或者失业，若非特糟糕的情况都集中到了一起，那么房子也就是一个居住功能，如果想改善居住条件，那么就需要更加努力的工作，证明自己对于公司的成长更有价值，对于组织的发展更有价值，以提升自己的位置，当位置高了，相对工资就高了，然后自己买房的选择范围就更大了。

这也是一线城市家庭的娃娃特别卷的原因之一，资源稀缺，你的娃不努力，别人的娃努力，两代人下来，中产的位置保不住，连居住在市中心图个交通便利都难以实现。改变这种现状，可以让城市多中心化，好一些，但是改善有限，因为中心外围的城市布局是最具有经济效率的——就是人扎堆，最有利于人类的生存与发展。

人类社会是一部竞争史，博弈、竞争与战争是人类生存演进的基本动力。我们可以不接受，但是它是存在的。

当然，如果对住在市中心没有执念，对于通勤距离没有那么高的要求，那么现在在800万左右，也能在房山整套200多平米的大五居。但是，抛弃执念是很难的，能做到没有执念的人凤毛麟角。

房子，就是西游记里金池长老的袈裟，它本是一个家，重点在于家庭的幸福，而不是房子的大小与市值几何。

2024年10月17日