一老兵油子酒后预测了地产5年后！

本文转自：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），已获得作者授权。

我有一个特别好的朋友，一样是地产人，但是段位比我高很多的那种，做地产快20年，也就跳槽2次，职位一直升，听说开始管好几个城市了。

我们不大微信，有事都会出来见面，选一家没那么多人的烧烤店，有事没事的喝酒聊天

这周末，我和他喝了两打，我幽幽的说了一句：地产行业最近特码的变化真大

他说了一句：现在还好，以后变化会更大

我一听他这种话开头，差不多有一大堆内容要吐了，我很识相了让老板加了20串羊肉串，然后我认真吃，让他敞开来讲

后面他和我说的内容，有的观点很新，有的脑回路有点大，多半我认为这是他喝酒之后的妄语，我整理了一些语录和大家分享，信不信各位自己判断吧

严格意义上，中国的一线城市应该是北京、上海、深圳还有香港

未来的一线城市一定是超级城市，二线城市一定是一线城市，没有谁可以逆转这个过程

不用几年，一线城市所有的可销售类住宅都在郊区，市中心的项目都是用来持有运营租赁的，地产本质问题还是在资源不对称，让有钱人住郊区才能真正意义上均衡楼市发展

以后持有项目的基本上都是政府和国企开发商，未来会有大量的民企开发商因为拿不到项目转型为各种项目运营商

中国房子的租金和房价不匹配只能说明产权和使用权二者是脱离的，没有直接关系，以后恒定房子的价格只通过产权，不用看使用权了

年年翻墙，从2004年开始每年国外的网站都会说中国房地产泡沫破灭，但最后愣是没破而且发展的还挺好，不黑不吹全世界的傻逼都是平均分布的，信自己别信砖家

十年后房地产大概就剩下50家开发商，前25位都是3000亿以上，做业绩做规模做流水，而后25位就是一个个项目公司，一家公司就做一两个项目，出精品出标杆，中间是真空的，不会有其他开发商

不是说小公司不好，反而绝大部分利润都是被他们拿走了，匠心意味着时间长，时间长本来对土地来说就是天大的利好

龙头企业的投资公司属性越来越强，只是他们投资的标的是土地而已，后端所有环节都会外包

5年后，房企的龙头之争应该是万科、碧桂园和平安之间发生，万科靠标准化，碧桂园靠执行力，平安靠钱

房企里唯一一个X因素就是融创，因为融创确实不是按套路出牌的开发商，而恰巧融创也是这十年扩张的最快的，整整30倍

地产这行成为唯一一个不用专业的行业，或者说不用怀疑的行业，确实如今能够做大的都是坚定的执行派

碧桂园会成为一家轻资产公司，碧桂园代建、碧桂园代理、碧桂园广告，你别说很多开发商很需要，人家就是有你没有的执行力

开发商内部孵化的运营版块都会失败，土地的增值会让大量的创新失焦或者死在前期

外部孵化的创业公司，如果没有开发商的扶持也会很容易失败，不给你项目当小白鼠一切都白搭，这个行业还是土地强势行业

土地会越来越小，但容积率会越来越高，螺蛳壳里做道场的时代很快就会到来，以后90平米就可以叫豪宅了

不用很久，一栋楼里下面商业上面住宅的可能性就会发生

户型压缩的空间永无止境，压缩到某种程度就是替代，比如社区会所以后就可以替代房间的客厅属性

伴随着持有土地越来越多的出让，香港开发商会很快回涌，不凭什么，就凭人家曾经持有过项目

 恒大要开发小镇必须要和华谊合作，华谊什么都不做就可以拿到10%的股份和1个亿的品牌费用，这个趋势会越来越明显，跨界Ip就越来越值钱，就是吃准了开发商没有核心拿地资源

合伙人制度大概2年会会出大问题。现在很好很鸡血，但是内部的股权结构怎么划分，怎么才能退出都是问题，当然核心原因是，老板确实也没那么大方

以后的土地市场一定越来越和谐，因为有能耐拿地的开发商就那么几家，互相之间的合作也越来越多

真的大企业，后面看的是整合哪些其他资源去帮你拿地，这也是为什么万科要收购国外的物流公司以及融创愿意放手一搏乐视

未来不会有其他行业的人来做房地产了，但会用品牌做授权赚钱，而房企开发商也渐渐放弃了自我品牌意识

地产人的工资下降也会是必然趋势，一来行业越来越标准化，二来房企越来越少

说了这么多之后，他也差不多快不行了，我回味了下他说的话，觉得确实很多观点很突兀，但是我也尝试想了下这些年有哪些地产现象也是我们没有预料到的

比如我们大多数人没有想到会这么快破3000亿，没想到碧桂园可以如此崛起，没有想到一线城市会推持有地块，没有想到去年全国可以破12万亿

这个行业还是存在黑天鹅事件的可能，对这个行业心存敬畏，未来当真的发生的时候也可以淡然处之。反正地产这个行业就是这样，没有谁一直很好很安稳的一直度过

他看样子不行了，打了个电话叫了滴滴，起身走的时候突然转过来问了我一个问题，而这个问题也让我懵逼了

“现在土地出让都要持有了，

70年和开发商一起捆绑在一起。

但是你说，我们现在的开发商，

能活到70年么”

好问题，有意思，这或许就是这个行业神奇的地方，没有人永远知道未来会发生什么，珍惜当下，感恩前行。