本文转自：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），已获得作者授权。
我有一个特别好的朋友，一样是地产人，但是段位比我高很多的那种，做地产快20年，也就跳槽2次，职位一直升，听说开始管好几个城市了。
我们不大微信，有事都会出来见面，选一家没那么多人的烧烤店，有事没事的喝酒聊天
这周末，我和他喝了两打，我幽幽的说了一句：地产行业最近特码的变化真大
他说了一句：现在还好，
以后变化会更大
我一听他这种话开头，差不多有一大堆内容要吐了，我很识相了让老板加了20串羊肉串，然后我认真吃，让他敞开来讲
后面他和我说的内容，
有的观点很新，有的脑回路有点大
，多半我认为这是他喝酒之后的妄语，我整理了一些语录和大家分享，信不信各位自己判断吧
严格意义上，中国的一线城市应该是北京、上海、深圳还有香港
未来的一线城市一定是超级城市，二线城市一定是一线城市，没有谁可以逆转这个过程
不用几年，一线城市所有的可销售类住宅都在郊区，市中心的项目都是用来持有运营租赁的，地产本质问题还是在资源不对称，让有钱人住郊区才能真正意义上均衡楼市发展
以后持有项目的基本上都是政府和国企开发商，
未来会有大量的民企开发商因为拿不到项目转型为各种项目运营商
中国房子的租金和房价不匹配只能说明产权和使用权二者是脱离的，没有直接关系，以后恒定房子的价格只通过产权，不用看使用权了
年年翻墙，从2004年开始每年国外的网站都会说中国房地产泡沫破灭，但最后愣是没破而且发展的还挺好，
不黑不吹全世界的傻逼都是平均分布的
，信自己别信砖家
十年后房地产大概就剩下50家开发商，
前25位都是3000亿以上，做业绩做规模做流水，而后25位就是一个个项目公司，一家公司就做一两个项目，出精品出标杆，中间是真空的，不会有其他开发商
不是说小公司不好，反而绝大部分利润都是被他们拿走了，匠心意味着时间长，时间长本来对土地来说就是天大的利好
龙头企业的投资公司属性越来越强，只是他们投资的标的是土地而已，后端所有环节都会外包
5年后，
房企的龙头之争应该是万科、碧桂园和平安之间发生
，万科靠标准化，碧桂园靠执行力，平安靠钱
房企里唯一一个X因素就是融创，因为融创确实不是按套路出牌的开发商，而恰巧融创也是这十年扩张的最快的，
整整30倍
地产这行成为唯一一个不用专业的行业，或者说不用怀疑的行业，
确实如今能够做大的都是坚定的执行派
碧桂园会成为一家轻资产公司，碧桂园代建、碧桂园代理、碧桂园广告，你别说很多开发商很需要，人家就是有你没有的执行力
开发商内部孵化的运营版块都会失败，土地的增值会让大量的创新失焦或者死在前期
外部孵化的创业公司，如果没有开发商的扶持也会很容易失败，不给你项目当小白鼠一切都白搭，这个行业还是土地强势行业
土地会越来越小，但容积率会越来越高，螺蛳壳里做道场的时代很快就会到来，以后90平米就可以叫豪宅了
不用很久，一栋楼里下面商业上面住宅的可能性就会发生
户型压缩的空间永无止境，
压缩到某种程度就是替代
，比如社区会所以后就可以替代房间的客厅属性
伴随着持有土地越来越多的出让，
香港开发商会很快回涌，不凭什么，就凭人家曾经持有过项目
