作者：张大大
来源：楼市时评（ID：zzlssp）
“房子是用来住的”，这句话的份量，十九大后见真章。租售同权、共有产权房、转售为租……步步推进，楼市究竟拐向哪里？相信即将在10月18日召开的十九大将给出明确方向。本文提供人口、调控、信贷、土地供给、租收比、租售比、房价收入等方面的分析，以助读者把握大势。
第一回合
：人口
空头：
1. 中国近期人口增速快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，人越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？等00后长大准备结婚的时候，哪家没个2，3套供来挑选？
2. 从数据上看，放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势，需求减少是必然。
3.根据国家计生委预测，2030年中国总人口就将出现逆转。随着老人离去，遗留下来的房子越来越多，又不能大量拆除，人却越来越少，供远远大于求，房价“吃枣药丸”。
未来，将会出现大量的空城。现在的老城区，迟早变成卖不出去也没有人租的空城。
多军：
1.中国目前城镇化率只有57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平，因此还有至少20年的路要走。
2.去年国家就下了任务，要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口，在城市落户，这是人为增加需求。
3.老城区的改造，和新城区的建设，都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁，更多的是进行货币化安置，而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱，一定会想办法买成房子，这也是一波非常大的需求。
4.新的城市居民在解决自己的居住问题后，会想办法改善居住环境，为自己、父母、子女买房，一个家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以说是买来自住的。
因此，目前来看需求量依然很足。
一回合结束
中立观点：
在【2018】这一语境中，多军暂时领先一筹。至少在近几年，确实还有不少人造需求来支撑房地产。
从人口需求上来，2018年
多军占据优势。
第
二回合：调控
空头：
1.调控绝对可以控制房价，甚至让房价下跌。不是房价管不住，而是看想不想管。
2.别看现在大部分二三四线城市涨的欢，那是因为让你们去库存，一旦去库存完毕，2018分分钟让你重新做人。
3.现在房价确实太高，有发生金融问题的风险，所以ZF开始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你还用老的思路，来看房价，一定会吃大亏。
4.共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列政策，都是变相消弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱，目的已经非常的明显。
5.房产税一直有风声出来，又是一大利空。
6.明年买房很大概率会遇到限卖，新房动辄5年不能变现，把你的钱套死在里面，遇到风险跑都跑不掉。
多军：
1.房地产是支柱产业，关乎民生和社会稳定的问题，政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过严重下跌的危机，立刻就出台了4万亿救市，房价应声而涨，再创新高。
2.调控是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态，根本不用担心当接盘侠。
3.地方没有打压房价的动力。因为卖地的收入，是地方主要的收入来源之一，在土地财政没有得到很好的解决之前，地价将很难降的下去。
4.调控短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，调控解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。
5.楼市一直都是老一套，3年一轮循环，先上涨1年，再用2年消化泡沫，等房地产低迷到影响经济了，再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此，就像一种轮回，现在回过头看，每一次的限购期都是上车的好机会。
二回合结束
中立观点：
空头在这一回合扳回一局。
经验主义并不能很好的解释2017年的新套路，如租售同权，纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。
尤其是2018买房会被限卖这一点，相当于锁死了未来5年以上的交易权，除非是自住，投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。
从政策导向上来看，2018年
空
军占据优势。
第三回合：信贷（贷款利率）
空头：
1.美联储加息周期至2019年下半年，中国肯定是要跟的，一旦中国加息，利率就会上升，利率的上升会大幅增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。
2.银行9折利率已基本全面消失，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！
3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离2019年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？
4.目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。
知道北上深的租金回报率是多少么，全都不到2%。目前全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。
5.最最重要的一点就是，但凡房贷利率升高，楼市必定降温。
多军：
1.加息什么的都是纸老虎，现在的房贷利率，依然是20年来最低的！就算上调到30%，也不过6.37%。
看看2008年-2014年的利率吧，大多数时间都在6.37%以上，那个时候房价没涨么？不还是翻了好几倍。
2.空头总是说当年4万亿是因为天时地利任何，以后都不会再有了，然而：
再来看看当年4万亿的主要方向，看完你就会明白，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。
三回合结束
中立观点：
从利率角度来看，依然是
空军略胜一筹。
单看2018年，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是一个大概率事件。
利率上不如17年有优势，价格上不如19年有优势，18年买房多少有些尴尬。
第四回合：土地 （供
给）
多军：
1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一，人均可居住面积只有世界平均数的三分之一。随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境，增大居住面积是长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。
2.从供给侧分析，不要期待中国的房子比外国便宜。国外人少地多，中国本来就是人多地少，再加上中国有大面积不可居住的区域。
3.国家要守住18亿亩耕地红线，要保证粮食的产量，不可能无限制的扩张城市范围。因此，那些人口大量流入，提供很多就业机会的城市，如北上深，土地一定是越来越稀缺的资源。
4.最最重要的一点，土地供给由国家控制，每年出让多少面积ZF说了算，国家不可能一次性让大量的土地入市，不然的话会造成房价崩盘的危险，这也符合我们现在的表现，供地就像挤牙膏。
