核心提要：
新房供应不足，在售项目多为大户型
新房成交均价三月最低，走势呈漏斗形
热门二手房涨幅明显，房价＞新房
文/住浙网研究员 杨丽琼
说到杭州的房地产市场，最引人瞩目的当然是新房市场，“全新亮相、首开售罄、一房难求”等现象常出现在房产新闻中。而在新房热闹的背后，楼市的另一个组成部分二手房市场也悄然发生改变。当身边一个个朋友买下市区的二手房，才发现有些二手房在不知不觉中赶超了新房，正上演“逆袭”的好戏。
之江大桥
于是乎住浙网的研究员开始奔走于各个房产中间，调查各个板块内的二手房。本期调查的是之江的二手房市场与新房市场之间的关系。
新房供应不足，在售项目多为大户型
之江板块虽然居住环境宜人，但板块的供应量一直比较少，而紫之隧道等交通利好带来的周边外溢需求在不断增长，新房市场大有供不应求之势。
据本网统计，截止6月20日，板块内显性库存821套，其中包括了一些售出未签约项目和一些尾房项目。之江板块内目前在售新房项目如下表所示。
之江板块在售楼盘详情
从表格中可以看到，板块内的新房房源比较简单，而且房源户型大多比较大。除了恒大·水晶国际广场近期将要加推的房源中89㎡、113㎡、143㎡等相对较小户型，其他几个在售项目基本是尾房在售，户型面积都较大，而等待加推的东日·晴好也是洋房户型。
另外嘉里·云荷廷还有5、6、10、11#楼未加推，另有祥生·云浦新语、禹洲·滨之江、钱江·彩虹府三个等待入市的新项目。这些项目的入市或能增加板块内100方左右的刚需型房源。
钱江彩虹府鸟瞰图
而售价基本在30000元/㎡以下，较有参考意义的祥生·云溪新语和恒大·水晶国际广场的售价分别为30000元/㎡和27000元/㎡左右。
新房成交均价三月最低，走势呈漏斗形
感谢社会主义市场经济，一旦市场出现疯狂，宏观调控就会将市场拉回来。上图是之江板块2017年以来新房的成交套数和成交均价。
很明显的是3月政策调控后，成交量和成交均价都有了明显的下降，成为半年来最低点，而后当市场缓过来后，量价都慢慢回升，整体呈漏斗形走势。6月截止6月20日，板块内成交均价为27583元/㎡，这与1月的27803元/㎡相差不大。
热门二手房涨幅明显，房价＞新房
据住浙网不完全统计，之江板块的二手房涨幅明显，上涨幅度在10%—52%之间。下图是研究员调查的7个较为热门的项目2017年的成交价格统计。
2017年之江板块热门二手房成交情况
因为二手房的价格除了行情影响外还受到装修情况的影响，因此价格上的变动也相对大一些，另外不同楼盘年份不同，相互之间的价格也存在较大差异。板块内二手房的房价在2万—3万之间。
其中，云溪香山的涨幅最大，该项目是2008年的项目，是7个项目中年龄最大的，在G20之前的价格还只有14000元/㎡左右，而目前价格接近27000元/㎡。
参考6月（截止20日）之江板块的新房成交均价27583元/㎡，朗郡庭园、绿城之江一号、天阳云筑、佳兆业玖珑山二手房近期成交均价均高于新房成交均价，出现了房价倒挂的现象。“二手房现在都比一手房贵，现在一手房供不应求，土地供应量又少，当然只能来买二手房了。”调查中一位豪世华邦的销售人员说到。
绿城之江一号东区实景
值得注意的是，在这些项目中，有三个次新房项目，分别是绿城之江一号、融创瑷骊山和佳兆业玖龙山。尤其是绿城之江一号目前西区大户型还在卖，去年交付，东区较小的户型已开始活跃在二手市场了。融创瑷骊山的二手房也主要高层户型。
可见市场上对于小户型房源的需求仍然很大，而之江新房在89-120㎡面积段中库存不足。
二手房逆袭原因分析：
那么，之江二手房为何能够“逆袭”新房，赶超新房价格？仔细分析房产市场及二手房成交特点不难发现，这一现象其实有迹可循。
首先，板块土地供应减少，新房供不应求。去年出让的两块地分别为祥生·云浦新语和钱江·彩虹府目前还未开盘，而禹洲接手的地块，禹洲·滨之江也还未开盘。先前的土地则大部分房源较少，也就造成了新房供应不足。不过随着三个新盘的入市，这一起情况或能改变。
其次，目前的新房市场大多户型面价大，总价高，二手房成刚需市场主力。从前面的分析可以看到，之江目前的新房市场除了即将加推的恒大·水晶国际广场会有一批89-143方房源，许多在售项目的房源都在200方以上，即使均价低，刚需客群也吃不消高总价，因此只能转向二手市场。在调查中也发现，80-89方的房源最受市场欢迎。“我们卖得最好也最好推的就是80多方的房子，基本是刚需人群 买的。大面积的反而均价低不好卖。”豪世华邦的一位销售说。
再则，新房价格有调控，二手房价格基本由卖方定。新房在上一轮的涨价潮中基本已趋于稳定，加上政府限价等调控措施，价格短期内不会有大增长。正如恒大·水晶国际广场的一位销售所说，“其实我们项目完全可以买到30000-32000元/㎡，但是我们开盘早，政府考虑到原先房价控制着，因此价格比较便宜。”
而二手房的价格主要由房东报价，当然中介也会根据市场行情给你合理价格建议。“有些房东，看周边新房价格高了，也会提高挂牌价。”新房供不应求的市场或许时推动二手房看涨的一个原因。至于这个情况是否会继续，本网也会持续关注和报道。
