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日子772|事关每一个人

之乎者野记 · 公众号 · · 2025-02-22 07:49

正文

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Pho:大辛

今天的主题难以免俗，回归到碎银几两的现实生活中来，因为与每个人息息相关。

当然这篇文章也是对三年前研判的一个回应和延伸。

彼时还是疫情较劲的时候，但其实在读者群里，从2021年中就开始不断不断不断不断提醒，把房子股票都赶紧处理一下，特别是弱二线及以下，最多留一套，其余的变现成现金类资产（定期、实物黄金、国债等）。

有人听了，有人没听，有人哭自然就有人笑。

我不是为了赚多少钱，要想赚钱其实不靠这个，有IP随便接广告收费咨询带货卖个课任何一项就行，有的是办法和路径，只是我兴趣不大罢了。

我依然会持续跟踪各类信息，分享一些信息，做出一些判断，即时对一些偏差进行纠正和反思。

然后免费告诉所有的人。

但，结局一样，每个在当下身处其中的人，即便答案放在桌面上，都很难真正辨识，也很难下决心去行动。

其实不说别人了，我每天都在帮助别人解决问题，分析，不少人都来感谢我。可家里人，连自己的母亲，也不相信我的劝诫，一样会在高点去犯错误，遭受巨大损失，我又能说什么呢？

三年又三年，三年又三年，对于整体研判的准确率失误率，老读者都比较清楚，时间是最好的试金石。

房地产未来依然会是中国的重要支柱型产业，去看西方发达国家就知道。只是，这一轮的洗牌并未结束，还将持续2-5年时间。

什么时候，房地产企业大批死亡，已经无人再讨论的时候，就是真正全面回暖的时候。

昨天一位朋友就告诉我，这几年，大的集团企业还在持续从房地产企业中撤资，转移到新兴产业，比如科技，实体等，这便是不可逆的趋势。

这就要面临选择，在这几年里，到底还买不买房。

对于上面说的，大城市刚需置换来说，当然是最好的时节，小的换大的，位置不好的换相对好的，几套不优质的置换成一两套相对优质的。

大家要记得，在中国，财富的代际传承其实极为困难，绝大部分的优质资产普通人根本接触不到也负担不起，所以，大城市的这些房产，还是会以不断改变集中度的方式，把财富留下来。

所以，买房的理念，不是说，我买一套，永远不动，留给孩子就完了。

而是，每个10年左右，就要做一个整体的轮换，置换到更优质的房产，简单称就是不断挑选“好房子”。

现阶段，绝大多数一线超一线城市，保守的说，85%以上的房子算不上好房子。

说句实话，问问大城市的人，有几个对自己房子满意的？人人摇头。

但这也就意味着：未来二十年，中国房地产市场将迎来整个的进化到下一代住宅的过程，这其中会迸发出巨大的潜力，带动消费、经济升级。

那么，在当前这个房地产时代彻底结束后，未来的好房子是什么样的呢？

昨天正好看到经济观察报的一篇文章，大家可以找来看看。

这里面，提到了远景，也提到了很多问题。

我捡主要的摘：

据介绍：“好房子”与传统住宅的核心差异体现在三方面：

其一，公共空间革新。与传统住宅单元入户逼仄的空间相比，“好房子”通过挑高设计和大面积公共区域提升社区品质，并允许配建商业设施，不仅提升了居住环境，也丰富了生活配套设施。

其二，居住尺度突破。传统住宅层高普遍低于3米，阳台宽度和面积均受限；“好房子”普遍要求套内层高不低于3米，阳台占套内建筑面积比上限最高提升至25%，且标配生态阳台及入户花园。

其三，得房率跃升。传统住宅得房率多低于80%，想要提高得房率需要“偷面积”；而“好房子”通过阳台、入户花园等不计容面积，使得房率普遍超过110%，而且赠送面积与住宅融为一体。

上述国有房企的成都区域负责人说，赠送面积和增加套内层高虽然不计容积率，但会增加建筑成本，所以，一些豪宅和改善型项目拥有更高的得房率和层高，而刚需项目则严控成本。

从目前整体情况看，“好房子”标准也不是一成不变，而是会随着这四五年科技的变化特别是AI和机器人的爆发式发展，气候变化、地质灾害情况进行调整，但肯定是越来越好。

因此，在原有房地产时代没有彻底告别的时候，现在造出来所谓的“第四代住宅”，概念性的东西更多，也不见得就真的有说的那么好，大家也要冷静。

我只是告诉大家，真正的好房子，可能要到五年后，才慢慢出来。

你们要提前准备好钱，做好购买和置换的准备。

也就是说，如果你是投资或者说，不着急购买房子的年轻人，不妨等一等，给时代一点推陈出新的时间。

当然，这个过程中，还大概率伴随着战争。

而作为一线核心城市，比如我所在的北京，三环内已经很难有新房，这种情况，会怎样呢？

个人理解，部分老旧小区会原地拆建，变成第四代住宅。

因此，市面上的一些建议，让你赶紧把核心区的老破小、旧房子卖了，不值钱，我持保留意见。

核心区域的一些老旧小区，未来大概率是按照这样的试点工作逐步完成，我不建议大家卖了特别好位置的小房子（特别破无法居住的那种除外）置换到四环五环外，如果不着急用钱，留着也可以。

这其中一部分75平米以下的，可能会被国企收走作为租赁房。

而且，随着大家对结婚生子越来越没有执念，单身经济在大城市是肉眼可见的爆发。

也就是说，一个人或两个人，住个地段好的小房子，通勤方便，完全是可以的。

这些事情，都不容易容纳到目前的整体考虑中。

但按照我去伦敦看到的那些老而弥坚的房子判断，在北京、上海、深圳、广州，核心区域的保值程度依然很强，不会因为房子本身质量多不好多破旧而影响长期价值，毕竟地段在那儿摆着。

因此，还是要有长期眼光，不要被一时的波动所影响。

未来，北京的ZY政务区范围内的房子，理论上讲具有很好的保值效果，中轴线和配套无可取代，越往外，所谓的“住着舒服”，其效果比不上市内生活的便利，也没那么保值。

但有的城市，我去过的，比如苏州，它的古城镇没法发展，那重心自然就挪到了新城，每个城市的样本都不同，所以一定要具体问题具体分析。

未来，中国真的具备金融属性城市房地产，不会多，二十多个，城市内的分化也会严重。

其余地方，维持三年前文章判断不变。

这次去广州和深圳看了一下，这两座城市，目前真的算“优质资产”的房子，远远没有办法满足湾区那么多人的需求，特别是深圳，大部分都是商业用地，真正的好房子，就算是上亿的那种，对比纽约什么的：

几乎可以说没有。

也正是如此，潜力该有多大。

未来的好房子，即便是都是第四代住宅，其实也参差不齐，但就像五代机比四代机先进一样，未来它的价值会按代际进行区分。

现在的房地产脓还未挤干净，过早推出四代住宅会导致老旧住宅价格下跌，所以这个过程会稳慎推进。

而我们最终，还是要想办法把手上的住宅，不断置换成更为大城市优质的资产，才能在这个靠债务驱动的时代，尽可能实现财富的流转和传承。

对于弱二线以下的，因为户口的放开，大家实在钱没有地方去的话，是可以择机在大城市买好房子收租，同时配备一部分实物黄金的，形势已经不像三年前，必须要拿在手里。

写到这里，我感觉十分适合开始放一个隐藏营销广告了，但很可惜，不会有，就瞎说一句，开个玩笑。

一点思考，不一定对，也不作为投资建议，但完全敞开供大家参考，至于未来是怎样，三年后我们再回头看，对几分，错几分。

毕竟几代人筚路蓝缕留下点财富，多么不容易，你像我母亲，舍不得吃舍不得穿，一生勤俭节约，但房子一损失就是半辈子的辛劳，真的于心不忍，

这个时代，大势胜过人那点微薄的力量，选择比努力重要的多，我常啰嗦，常说些不中听的，只是不想大家走弯路，如有不对的地方，也就还请海涵见谅吧。

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