明源君之前曾认为，大浪淘沙之后，未来房企会有2种：一种是千亿级的全国巨头，另一种则是几十亿、百亿级别的区域龙头，二者长期共存。但经过这2年的观察和思考后，明源君的看法发生了很大变化……
明源君现在认为：
虽然目前，在一市乃至一省内布局，通过“深耕”做到几十亿、100亿乃至200亿的区域龙头不少。
但未来几年内，如果他们不能做更大范围的布局，成为全国性房企。那么，90%以上的区域龙头，将逐步被边缘化，最终被收购或被迫退出地产行业。
为什么呢？主要有2方面的原因：
1、只在一个地方发展，到一定规模将出现众多企业病，很难治疗；
2、因为时代变化、巨头进击，区域龙头的众多优势，未来几年将逐渐转为劣势；
下面明源君详细来说。
明源君发现，房企只在一市或一省深耕，规模过30亿之后，会感觉越来越顺。但是一旦规模超过100亿，就会出现众多问题，而且无法解决。具体说来有以下一些：
一、与本地别的龙头贴身肉搏，自己的项目彼此竞争
区域龙头通常都不止一个。一旦有2个龙头，就会出现“互害”式的贴身肉搏。比如某市拍卖一块地，起拍价格1000，有且只有当地2家龙头去竞争，互相不让步。最后，虽然只有2个买家，却把价格叫到了3000。
为什么呢？这2家叫价的时候，都有2个想法：
1、先不管项目赚不赚钱，打赢对方就是胜利；
2、自己在当地项目很多，高价拍下这块地，新项目有可能亏本，但地价高了，之前的项目都涨价了，总体算下来也不算亏。
于是，2家“互害”，最终拍到这块地的区域龙头，白白多付出了2000的楼面价。
还有一种更极端的状况，是区域龙头自己的项目彼此竞争。
一个区域龙头在一个市里有8个项目，财务成本很高，都认为这半年是窗口期，最终在6个月里先后开盘，其中3个项目定位类似，彼此竞争。最后搞得3个项目总剑拔弩张，经常到老总哪里去“打官司”。
二、产品观念严重落后，而且自己意识不到
明源君曾经先后和内地2家同规模的房企交流，其中甲房企在5个省做了广泛布局，乙房企则只在一个省内的三四线城市布局。
在谈到产品的时候，甲房企能谈出高科技住宅、几十个人性化细节、绿色住宅、全生命周期等众多概念，其中很多新概念已经在产品中应用。
而乙房企侃侃而谈的，是住宅朝南、大阳台、专用空调位、全明厨卫等在明源君看来，已经属于标配的东西，而且乙房企认为这些很“先进”。
为什么会出现这么大的差别？明源君后来思考过。原因可能有2：
1、多省布局的房企，通过不同区域客户需求和产品之间的对比，对产品有了更深的认识，能博采众长。
2、多省布局的房企，必须要创新，才能在新的区域打开局面。而只在临近城市发展的房企，不断复制过去的经验就能成功，从上到下都没有创新的动力。
当然，也不是所有区域布局的房企产品都有问题，沿海和一线城市的区域房企，产品都不差。
三、在获取资金方面形成路径依赖，无法降低融资成本
明源君和众多房企交流过，发现许多区域房企的融资思路，和巨头的思路完全不同。
区域房企一般会告诉明源君，“我们融资很简单”：
1、老板有很多朋友，他们都很有钱，随便都能找几个亿；
2、我们和本地几家银行分行的行长关系很好，他们会非常配合我们；
巨头们的思路则完全不同，他们的融资思路是：
1、通过规范财务、让报表好看，提高国际信用评级，在国内外发债，来获取资金；
2、持有一些固定资产，比如商业、酒店，做好流水，通过金融化来变现；
3、上市获取资金；
4、通过金融创新来获取资金，比如内保外贷等等；
最终的结果是什么？巨头们的融资成本，许多低于5，最少的3.5左右，而区域房企的融资成本，都在8以上，有的甚至高达13、15。
当然，即使区域房企有类似思路，其融资成本可能也无法和巨头相比。而如果连类似思路都没有，这种财务成本的差别就将成为巨大的劣势，比如：
1、遇到行业下行，巨头们可以等2年再说，而区域房企则将被迫贱价出售项目。
2、巨头们可以用比较长的周期，做高端产品，获取溢价同时获得品牌和美誉度；而区域房企永远在快周转。资金成本导致的问题还有很多……
四、区域房企老板喜欢亲力亲为，而个人能力最大上限就是200亿
区域龙头之所以能成为区域龙头，一般就是因为老板或总裁的能力很强。因为在同一个区域，管理半径比较小，老板一般喜欢亲历亲为，而不太注重管理体系的培养，甚至不喜欢用强人。
但是，一个人的能力、精力都是有限的。
明源君认为，如果老板要参与每一个项目的决策，那么房企规模的上限，就是200亿。
当然，有人会说，区域龙头虽然有各种问题和瓶颈，可是也有各种优势啊。这个确实，不过明源君认为，区域龙头的很多优势，在未来几年将转化为劣势……
时代变化、巨头进击
区域龙头的许多优势，未来几年会转为劣势
优势为什么会转化为劣势？当然是因为各种变化，具体来说有以下一些……
一、区域龙头的特色产品，将被巨头更先进的完整产品线击溃
之前，区域龙头最大的优势之一，就是更懂所在区域的客户，所做的产品更符合他们的想法，比如：
1、更符合当地的气候和习惯。
比如北方房子的窗户要小，有的城市要防震防风沙，三线的喜欢大客厅，有的地方是男人做饭所以要把厨房操作台升高，等等。而外来巨头做的产品往往没有这些细节。
2、更能抓住细分的市场需求。
比如一个城市现在85—90平的改善三房最好卖，当地的区域龙头就能发现并且迅速推出这种产品，等到外来巨头跟进重新设计的时候已经晚了。
但是情况正在逐渐发生变化：
1、最新的住宅产品从一线流行到三线的时间越来越短。
随着人口、信息流动加快，全国对住宅的需求，逐渐趋同，目前一线流行的产品，半年后在二线受欢迎，一年后在三线受欢迎。
明源君相信此后这个周期将越来越短。以后全国喜欢的，可能是类似的产品。
2、巨头们将有非常完整的产品线，能迅速满足任何需求。
随着巨头们布局越来越广，他们的产品线将非常完整，可以满足从刚需到豪宅的所有细致需求。发现进入城市有特殊需求之后，找一种匹配的产品组合就可以，不用重新设计。
3、高科技住宅能满足任何地方的需求
以前，北方的房子要抵御冬天的严寒，南方的房子要抵御夏天的酷热，可是未来，恒温恒湿恒氧的高科技住宅，能满足任何地方的需求。
二、巨头也会大量做“深耕”，“深耕”对“深耕”时，区域龙头将失去所有优势
当巨头规模在1000亿的时候，他在一个城市可能没有或者只有1个2个项目，而区域龙头在当地可能有9个项目，这个时候，区域龙头在当地更有优势：
1、区域龙头在当地项目多，所以在当地群众中的口碑和品牌，不次于千亿巨头；
2、在拍地的时候，区域龙头更敢叫高价，因为他是10个项目一起算帐。而千亿巨头不敢出那么高的价格。
3、区域龙头在当地规模比较大，有区域规模的优势，其采购成本等，可能和在当地只有一二个项目的巨头差不多。毕竟有很多东西是只能当地采购无法全国采购的。
可是以后情况可能就变了。
如果巨头规模到了2000、3000、6000、10000亿，他们要深耕的城市，必然越来越多：
首先，到了一定规模之后，不做广泛深耕，就无法再扩大规模了。
