这几天，广州楼市成绩单，咔咔乱杀。
先是全年成绩单，全年一手二手商品房成交之和为2125.46万平，同比增加3.1%。
其中，一
手商品房网签面
积1097.49万平，
同比下降2.8%，比三季度末收窄13.3个
百分点，二手商品
房交易登记面积
1027.97万平
，同比增长10.3%。
然后是2024年1
2月数据，
一二手
双双破万套，
总和超过2.1万套，
创下2024年
新高
。
很明显，去年12月出现了一波翘尾行情。
原因也不难猜，
除了政策持续刺激以及年尾折扣外，
超新规项目的集中入市，更是直接火力。
像
横沥招商林屿境、越秀云悦首开日光
，这种阵仗，广州真的好久没见过了。
| 横沥招商林屿境开盘现场
我们总结了一下，
这批超新规项目，大多以
小户型为主，
学铁商明牌，自住属性强，最重要的是价格到位。
所以，刺激到位了，购买力还是会被逼出来，
刚需、刚改族撑起了这一波行情。
还可以看到，
这批超新规产品在快速出货，尤其小户型在快速清光
，放在超新规收紧的背景下，将来也再难有这么逆天的使用率。
总之，超新规项目，且买且珍惜了，下边我们继续聊聊这几个盘的最新情况。
白云-越秀云悦
越秀云悦，是全市第一个入市的超新规项目，
12月7日首开3栋，当天去化95%。
12月27日加推1栋，当天去化率大约75%。
实际网签数据也很漂亮，3号楼剩下6套没网签，新推的1栋，没网签的基本集中在天地层。
现在未推的，就只剩下全盘最后一栋楼，2栋，这周末会开启认筹，离清盘又近一步。
2栋相较于1栋和3栋来说，噪音影响会更大，同时受到怡新路、沙太南路以及楼下小学影响。
但某些梯腿的视野，确实比之前更开阔，
越秀给出的吹风价是5.7-6.1万/平。
这个价位，位置最好的3栋（5.2-5.8万/平）和怡新路旁边的1栋（5.1-5.6万/平）都要贵。
但再配上130%使用率、100米到18号线京溪路站、培英系24班小学、广府系酒店式社区设计、22-23层小高层。
放眼市区500万左右的新房，越秀云悦还是很能打，甚至很难被背刺。
2025年，越秀云悦北边会新挂出白云衡器厂地块，更近地铁，但红线内没有配建学校，大概率也很难有超新规buff。
总体来看，如果你在天河北、珠江新城、18号线沿线通勤，或者本身就在周边居住，越秀云悦会很适合你。
但机会也确实不多了，尤其是88平，只有2栋两条梯腿，不到50套货，想赶上云悦末班车的，不妨先加上拆神助手。
横沥-招商林屿境
招商林屿境，
全市第一个140%使用率的第四代住宅，12月27日首开1、2号楼，开盘当日清光。
这波开盘，噱头给够，诚意也给够，招商的单价，相当于用横沥岛主流新盘价格，买到最高140%使用率新房。
要知道，同板块新盘，多数还是80-100%使用率，招商这一把，妥妥卷翻横沥岛。
至于具体价格如下：
约82平户型：
实用率约127-131%，
成交均价2.6-3万/平，总价220-240万；
约110平户型：
实用率约137-141%，
成交均价2.9-3.5万/平，总价310-380万；
约125平户型：
实用率约137-140%，
成交均价3.0-3.6万/平，总价375-450万。
不过，1、2栋都卖完了，新加推楼栋尚未公布，但可以看到的是，全盘仅剩下1栋小高层，全部是125平户型，其余都是高层。
当然，不管怎么说，在横沥岛上，招商和其他项目还是有代际差距，没有可替代性。
而且，招商自身的学铁商基本面也很强。
直线距离横沥站约400米，旁边的48班小学，
计划2025年开学；
54班九年一贯制学校计划2026年开学，等到2027年招商收楼时大概率都兑现了。
如果你是沿18号线通勤、或者说是南沙本地置换买家，横沥招商林屿境确实值得一看。
荔湾-越秀珑悦西关
12月21日项目首开，当日去化率大约7成，开盘现场一片飘红。
当然，它能卖爆也完全在意料之内：
老西关第一个130%使用率的超新规项目、清一色低总价小户型、华侨小学和中山八地铁站加持、
单价4.4万/平起。
对于老城区买家来说，能轻松完成置换，门槛更低、得房率更高、学铁商配置更高，又不用离开原来的圈子。
从推售数据来看
，98平南向四空间最抢手，差不多清光了，只剩少量余货，
总价460万起。
这个户型，一线正对河涌，居住更加安静，户型设计也能照顾到三代同堂需求，适合需要一步到位的改善家庭。
其次是建面约68平三空间，只有2栋3条梯腿，房源也不多了
，西南梯腿还有少量的好楼层可看。
总价仅308万起，老西关最低上车门槛，
适合小年轻或者老广二代买来做婚房。
海珠-越秀桂悦东晓：
桂悦东晓近期也有动作，推出1栋88-105-117平户型。
这个项目
属于
24年超新规产品
，阳台率很高，超过20%。
而单价大约是5.2-6.2万/平，户型越大单价越高
，但总体比之前传的6-6.5万/平吹风价要低。
对比周边10年+楼龄的二手房、乃至海珠西目前在售新盘来看，桂悦东晓的价格优势想当突出。
项目最抢手的88平3+1房，总价约450万起
，附近新盘，一个90平三房要540万起。
这也是我们之前说过的，性价比最高户型，
9楼以上可以看到对面的晓港公园，两个卧室都是270°采光。
同时，针对噪音和灰尘问题，
越秀也将采用封窗交付+配置全屋新风系统，
将影响减到最低。
总体来看，桂悦东晓在海珠西的竞争力还是很够看：
晓港公园旁、对口海珠外国语实验中学附属小学、600米到晓港站、紧靠江南西商圈，很适合周边的改善置换买家。
当然，除了这一批超新规项目，2025年还将迎来新一批选手。
他们不再局限于小户型、或自住盘，而是囊括高端盘、豪宅盘，区域分布也会更广，囊括天河、海珠西、南沙、黄埔等。
届时，超新规产品，搭配更优的学铁商体系，将完成对广州整体市场的迭代。
想要买房的朋友，建议首选新一代产品；或者说，加速把手上的二手房卖掉，置换新资产。
关注海珠西的，也可以等等
绿城海珠客运站项目。
我们了解到初步户型，
大概是88四房起步，最大是130或140平，阳台20%新规产品。
项目配建的24班小学也定了，是五中附小，海珠区属龙头，加工和兜底能力一流。
关注天河的，超新规项目将有珠实天河智慧城项目、
保利天河面粉厂项目和保利天河绢麻厂项目。
珠实天河智慧城项目，
阳台率能达
到25%，
户型面积主要是70-150平，加上珠实一向擅长的+1房打造
，
估计户型还有惊喜。
另外，这个盘的学铁商配置，在天河东
都
是next level级别了。
21号线天河智慧城站
