本文根据8月8日80期【酒店投资百人汇】视频直播栏目整理而成。
本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是跨区域酒店投资人曾琮博，2015年，曾琮博开始涉足酒店投资，主要投资区域在东北、华南和华东，专注领域在中高端品类。9年时间中，曾琮博将分布在3个不同区域市场的3家门店都做到了当地标杆项目。
2015年，我从海外留学回国。当时，我们家里在长春有一些公寓项目需要去化。经过商议之后，我们最终决定将这些公寓项目改为酒店，实现消化存量资产的同时，又能收获相对稳定的现金流。
萌生出投资酒店的想法之后，我就开启了不同品牌的住宿体验之旅。在一次上海的住宿经历中，亚朵酒店的产品和品牌文化让我有所触动。
尽管当时亚朵品牌的整体产品及运营体系都处于成长阶段，但是我还是决定在长春投资一家亚朵酒店。
当然这个投资决策不仅仅是个人对品牌的认可，我也考虑到了长春酒店市场的供需情况。当时，长春酒店市场中虽然有一些中端和经济型连锁品牌酒店，但是连锁品牌中高端酒店项目不多，最终我们选择在
长春东方广场投资并落成吉林省首家亚朵酒店。
因为当时自己还是个酒店投资小白，
所以在长春亚朵酒店筹备的过程中，我还在一家上海的亚朵酒店当了三个月的前台客服大使，
让我对品牌文化的传递，以及酒店的投资运营有了更真切的认识。
目前，我投资了3家亚朵及亚朵X酒店，而且盈收表现在同商圈同档次酒店中居于前列。
因为酒店投资相较于其他渠道，属于重投入，虽说风险相对较低，但也容不得丝毫马虎，我更倾向于稳扎稳打的投资路线。
在9年的酒店投资中，身边的朋友们常常会向我咨询一些酒店投资的相关问题，包括选址、选品牌以及运营管理等。有朋友问过我，为什么不自己做一个酒店品牌。必须承认的是，
在为朋友们提供咨询帮助的过程中，的确让我了解到更多酒店品牌的投资模型以及运营体系等，但我觉得在品牌建设这一块仍需要更多的积累。
汕头万象城会展中心亚朵X酒店
汕头万象城会展中心亚朵X酒店，其物业为租赁性质，是一座面积为6000㎡的独栋存量物业，且物业位置尤其出色。酒店地处汕头市中心，所在商圈乃是汕头老牌核心商圈，周边有会展中心，酒店出门左边过马路便是万象城，往右走则是美食街，这样的商圈强流量为酒店客源提供了强有力的支持。
在品牌选择上，起初我本想做亚朵标准店，但因为该存量物业难以满足亚朵品牌的物业标准。所以，我就选择了亚朵旗下的非标品牌亚朵X酒店。目前，我和上一任酒店经营方、物业所有者三方共同负责这家酒店的经营管理。
这家酒店共有115间客房，其中72间客房是存量酒店翻新，还有43间客房属于新建酒店。在筹建过程中，我没有按照亚朵X酒店的产品标准来做，而是按照更高标准的亚朵3.5版本来打造的，并给一些暗房加装了新风设备等能提升居住体验的硬件。因此，酒店整体筹建成本为1350万元，超出了原本预计的1000万元。
之所以要选择更高的产品标准，拉高整体项目造价，主要是因为我觉得从长远发展来看，能够带来更理想的酒店投资回报。之前，我在长春和宁波的亚朵酒店项目在筹建过程中都做了产品升级。而且，从这两家在营多年的酒店项目经营数据来看，产品升级在业绩提升方面还是有实实在在帮助的。
在酒店筹建的过程中，我重点关注了以下两点：
其一，对项目必须有清晰的认知，要明确投资回报率。
当然，不管在哪个城市筹建酒店都需要清晰投资测算及相关数据。
其二，提前做好人员储备工作，留出更多团队调整时间。
一般情况下，我会提前半年让店长到位，让其完成团队组建，并留出时间调整。以汕头市场为例，之前当地酒店市场连锁化率不高，相对应的服务人才也较少，所以店长需要花费更多的时间用于团队组建和技能培训。
在酒店前期筹建及开业后的这七八个月时间里，回顾起来，我觉得有一些地方其实可以做得更好：
一方面，物业共用部分的处理不够果断。
原有项目物业属性决定部分群楼与汕头残联共用，在处理相关问题时选择了折中方案，现在看来对运营造成了一些影响。比如排水、污废分流等基础性问题影响了项目品质，如果当初狠下心更换或采取更坚决的措施可能会更好，但当时因时间等原因未能实现。
另一方面，老城区水箱问题考虑不周全。
老城区的水箱因考虑楼体承重等原因未增大，虽当时能用且标准够。现在来看，
老城区进水管径小，不能满足大体量酒店的冷水供应，高峰时期影响用户体验。
申请扩大进户上水管径手续繁琐，需产权所有人等参与报批。
我认为不同区域市场都存在机会，但跨区域投资需慎重。因为每个地区经济发展、意识形态和营商环境不同，跨区域投资要考虑的要素较多，会比在熟悉的区域做事难一些。
不过如果有拥有本地资源的合伙人提供助力，跨区域投资也不失为一个好选择。此外，跨区域投资要考虑风险系数，很多人会难以掌控跨区域的风险。
难点一：营业必需证照办理问题。
跨区域投资酒店核心难点之一是地方问题，尤其是证照办理以及本地关系的处理。跨区域投资时人生地不熟容易产生恐慌，建议做好“人和”，如与有本地资源的人合作，放权让他们处理本地关系，互相提供资源共同解决问题。
另外，不能因资金缺口盲目拉合伙人，合伙人应是互相选择且有共同做好项目的目标，能带来资源如本地协议客等。
难点二：物业谈判及选择。
选物业就像大海捞针，看了100个物业，可能只有几个好房东。如果遇到物业很好但与房东聊不来的情况，也可以选择不做，要平衡项目收益与可能长期的扯皮问题。
①投资逻辑判断：
与自身发展及集团发展计划相契合，掌握信息差，如提前判断未来某个区域会好，提前扎根布局，头三年收回投资成本，避免盲目跟风热门市场。
②城市选择标准：
目前长三角、珠三角等地区酒店市场基本饱和，很难做出差异化，且好位置的区域保护期短，易受同品牌竞争影响。所以建议探索下沉市场，三四线城市是更好的选择。
③成本综合考量：
在选择项目时，要考虑租金成本、装修成本、人工成本以及运营成本等整体成本。其中，对酒店投资影响较大的是物业租金，建议租赁成本不要超过预估营收的25%。一般情况下，如果我看的物业租金成本超过预估营收的30%，我就会选择放弃。
①产权问题：
在看物业时，一定要关注产权是否健康，项目能否落地。如果产权不清晰或项目难以落地，即便租金再便宜也不能投入，否则会陷入困境。
②避免贪便宜心理：
现在的酒店投资信息基本透明，不要想着占便宜，天上不会掉馅饼。在与房东进行商务谈判时，可以多争取免租期、少押几个月房租等合理权益，但不能只看便宜而忽略其他重要因素。
我对自己的酒店投资风格可以用这样一句话来感性总结：
“走心时不留余力，拔刀时不留余地。”
走心之时，我会全力以赴，毫无保留地倾囊分享。
因为我渴望在这个过程中不留一丝遗憾，将自己的全部热情与智慧都注入其中。
而当需要果断决策的时候，也必须心狠起来。
虽然我自己是一个比较感性的人，但在做项目时我会保持理性，每一个决策的背后都有详实的数据作为坚实支撑。
在中高端酒店的投资领域，我的理念是要么不卷入竞争的漩涡，安安静静地走出自己的特色之路；要么一旦决定参与竞争，那就必须全力以赴，卷到极致。
