成都人喜欢逛街可以说是人尽皆知，世邦魏理仕2018年的
《中国重点城市零售物业租户调查报告|2018成都》
也同意这点，他们认为，成都零售物业市场发展蓬勃，“三级商圈”格局非常明显。
报告显示，近年成都零售物业市场正逐渐形成
“核心—次级—近郊”
三级商业市场。
其中，
核心商圈
指以传统春盐商圈及红星路、大慈寺区域为核心的中心区域，且覆盖成都内环中骡马市、东一环内侧部分非商圈区域；
次级商圈
是由中心区域外至三环路环状商业带与南延线组成的“树形”区域；
近郊商圈
则由原成都一圈层及三环外的区域组成。
虽然成都零售物业市场发展蓬勃，但却存在三级圈层占比逐级递减的趋势，其中
核心商圈占比为44%
，
次级商圈缩减至34%
，
近郊商圈最小仅有31%
。
用简单的话说，越远离市中心的地方，零售商业越少，成都人想要好好逛街的
难度
就越大。尤其近郊商圈，这里集中了大量居住人群，零售商业现状却可以说是不忍直视，不是缺乏就是低质，其中地处城西的国宾板块最为突出。
国宾板块，以迎宾大道金牛宾馆为轴心，东起西三环，西至金周路，南连羊西线，北接金牛大道。
西贵之地并非虚名，国宾西接高新西区，西南与金沙区域毗邻，以东则是高端社区云集的羊西线，内有6600余亩两河森林公园、约2000亩生态城市公园，丰富的生态资源形成了突出的宜居氛围，甚至“国宾”二字也是由常年接待政要宾客的金牛宾馆得名。
国宾板块区位图
区域优势越突出，商业发展状况就越显刺眼，正如当地住户所说：
“想要好好逛个街，还要好生准备一哈。”
因为……眼下能满足国宾区域居住人群中高端购物需求的，一是十来公里外的
郫都万达
，二是市中心方向、十公里左右的
龙湖西宸天街
。
目前区域内体量较大的
中海国际购物公园
则是传统街区型商业，由于形成时间较早，存在业态单一、体量较小、停车不便等问题，无法满足国宾区域居住人群“
吃喝玩乐购
”一站式消费需求。
目前来看，2018年落子国宾区域的
圣沅·红星城市广场
项目，或将成为打破这一尴尬现状的焦点。
从大的区位看，圣沅·红星城市广场位于高新西区、郫都区、金牛区三区交汇处，交通
条件可以说是四通八达。
横向沙西线、金牛大道、羊西线、老成灌路与纵向绕城高速、金粮路、芙蓉大道、三环路，八条干道为项目打造出紧密的公路交通线。
轨道交通方面，项目距离地铁2号线百草路站约10分钟骑行距离，距离在建中的地铁6号线梓潼宫站约10分钟左右步行距离。
除此之外，还有成青快铁与城际有轨电车进行交通补充，尤其快铁犀浦东站，将建设连廊直通圣沅·红星城市广场，项目与快铁站无缝衔接的利好将快速兑现。
从行政区划看，国宾处于金牛、郫都、高新西三区交汇，这种少有的地理占位有效促进了区域内文化、教育、医疗等产业和配套资源的蓬勃发展。
目前区域内有多所大专院校、医院和产业园，具体到圣沅·红星城市广场，项目周边有3所大专院校、51所基础教育学校，还有一所在建中的三甲综合医院363医院，以及菁蓉小镇、郫都智慧科技园、中国川菜产业园3大产业园，仅从产业人口看，就已汇聚了数万潜在消费人群。
圣沅·红星城市广场为成都后花园第四期，这个成都著名的改善大盘现已有约2万常住人口，周边三公里内则分布了多达90多个住宅小区，据统计常住人口将超80万。
在圣沅·红星城市广场运营前，区域内数十万常住人群面对的是和旺盛人气难以匹配的“
寒碜
”商业配套——以成都后花园为出发点，最近的中海国际购物公园直线距离约2.3公里，公交出行需要约半小时，而相对较大却最远的郫都万达，直线距离则达到9.2公里。
大型商业的缺位和区域大量常住人口间的供需矛盾，一方面为圣沅·红星城市广场提供了稳定庞大的客群支撑，另一方面，也为其深挖区域人群真实需求提供了大量机遇和空间，成为圣沅·红星城市广场赖以生存和发展的关键。
更重要的是，一个区域和一个IP级商业项目之间的关系，从来都是相辅相成，对国宾区域而言，圣沅·红星城市广场或将是区域商业配套完善升级的题眼。
距离往往是人们选择购物场所的倾向之一，但要形成吸引固定客群的核心竞争力，仅凭距离则远远不够，最终考验的始终是商场运营能力。
圣沅·红星城市广场体量为
38万方
，囊括了
爱琴海购物公园、玫瑰天街、国际公寓、城市高档住宅
等多种复合业态，是目前项目周边5公里范围内最大商业综合体。
规模虽然足以奠定人气基础，但庞大的规模也对项目运营提出更多考验。
比如可能存在的业态冗杂，即出现重复、相互排斥的业态现象，但从圣沅·红星城市广场的业态看，矛盾点却正好是突破点。
圣沅·红星城市广场明确划分出爱琴海购物公园和玫瑰天街两种运营模式，以解决可能存在的业态重复问题。
前者采用现代购物商场运营客流量规律进行科学布局，后者则定位于城市步行街，二者采取错位经营，并且在业态设置上规划为互补型——
商场更偏向于精致，步行街则更加便捷与生活化
。
在上述业态基础上，该项目在运营方面还提出了
“5个统一”
原则。
具体来看，整个项目在“5个统一”框架下，前期科学调研，中期有基于业态、商场布局等多方面考量后的打造，后期运营过程中还有统一的推广活动以扩大商场影响力。
这种运营方式的目的在于用一种减轻经营者压力的方式，来保证商铺的投资回报率。
但要真正盘活一个商场，除了运营理念，还离不开基础层面的产品设计。
主力mall+临街步行街的设计在市场上早已有先行者，但目前来看运营态势参差不齐，尽管圣沅·红星城市广场仍然采取了这一设计，但同类产品可能存在的“流动性不足”这一问题却被有效规避了。
具体来看：
首先是项目做到了与外部更大程度的连通与开放，对于玫瑰步行街的入口设置，既做到了入口数量多，又把主入口科学布局在紧邻主干道的位置上，人车分流并兼顾了通达性。
玫瑰天街入口分布图
其次商场内部运用流线型动线设计，比如从外围的万福街进入，沿循客流动线，人们可直接进入商场或是商铺，整个动线设计覆盖了商场与商铺之间的绝大部分范围，一定程度上提升了客流利用率。
圣沅·红星城市广场动线设计图
最后是主mall与步行街之间的连廊创新设计，因为对于整个项目而言，人气高低的关键终究要归因于主mall的运营情况。
项目在爱琴海购物公园与玫瑰天街之间的二、三层均设计有11条廊道，比如，在商场消费的人群可以从任意一条连廊去往玫瑰天街买杯奶茶，然后开启下一轮购物。
这些连廊相当于玫瑰天街与爱琴海购物公园间的血管，让两者更紧密地联系在一起，共享人气。
要打造一个成功的商业体，选址是关键的第一步，而要精准迈出这一步则需要老练而长远的眼光。
据悉，圣沅·红星城市广场由成都本土开发商
“圣沅房产”
与
“上海爱琴海商业管理有限公司”
联合打造。
