来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
3月26日，博鳌亚洲论坛2017年年会的最后一场主题为“楼市泡沫：中国会例外吗？”的分论坛现场人员爆满。
关于中国房地产泡沫破灭的预言10年前就开始了，但一直到2016年，一线城市的房价还在涨，泡沫破灭却一直没有来。
然而，没有只涨不跌的市场，也没有只涨不破的泡沫。美国次贷危机、日本楼市崩溃前车之鉴不远，中国会是例外吗？
吴晓求：中国楼市泡沫滞后，但不会例外
中国人民大学副校长吴晓求表示，中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后。
他指出，现在全球有两大泡沫：一大泡沫是美国的股票市场，这是一大泡沫，最近泡沫也在缩小；还有一大泡沫是中国的楼市。
吴晓求在论坛上还谈到2013年他和任志强的打赌：
那时候北京四环以里大概是7万左右，我觉得非常离谱，认为不能涨了。
因为在我的概念里面，一个国家的居民的资产主要部分如果是房子，这个国家很不正常。主要是证券化资产，特别是股票、基金，才是一个正常的国家。
现在过去4年了，一开始我雄心勃勃我觉得我一定赢，因为中国不可能违背这样的规律，到了现在发现我输的概率比较大。
吴晓求认为是M2（广义货币供应量）增速太快拉高了房价：
从2008年金融危机以来，中国M2的增长速度太快了。巨大的存量M2要购买资产的，不会作为现金状态出现。可是中国金融体系提供的资产非常有限，股票又不敢买，债券也不多，可是钱又不能放在手上，放在手上贬值的速度很快，大家就开始买房子了。
被问到什么会导致楼崩盘，吴晓求认为，“杠杆如果不下调就会崩盘。”
现在12万块钱一平米的房子还要去买，我不认为这是理性的。我们要让它下来，只有一个办法——减少对私人部门的杠杆，如果这点做到我们的泡沫就不会破裂，如果做不到泡沫也会破裂。
贾康：中国楼市不会重蹈日本覆辙
对于吴晓求“说楼市泡沫是M2过大引起”的观点，华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康并不认同：
中国现在的楼市房市基本格局是冰火两重天，你说因为货币供应过大，为什么它不能够体现在冰的那边，它为什么只体现在火的这边？
冰的这边根本不存在泡沫的问题，是库存压力很大的问题，还必须进一步去库存的问题。火的这边会有局部的泡沫破灭或者可以称为回调，这个泡沫破灭绝对不是可以直接和日本的系统性风险似的泡沫破灭相提并论。
“我不认为中国人会重蹈日本人的前车之鉴，重蹈那个覆辙说明中国人智商不行，我不认为中国人智商不行。”贾康表示，中国与日本有本质的区别。日本楼市泡沫破灭的时候城镇化率已经达到70%以上，而中国现在只有40%左右。
大家不要忘了，那时候日本的城镇化水平是在77%，中国现在真实城镇化水平是多少？
不是常住人口57%出头的城镇化率，最新的国家统计局数据给出的户籍人口的城镇化率，2016年是41%，41%的真实城镇化率在国际经验来看一个经济体城镇化发展的什么阶段上？
是加速发展期的前半段，它属于前半段。按照国际经验来讲要经过差不多30个点的上升空间以后转到70%以后才能到低水平发展阶段。
贾康指出，在可以预见的十五年左右的时间，不要希望北京、上海、深圳出现均价回归的情况，“上扬曲线转变成下行的曲线，我认为不存在这样的可能性。”
李迅雷：楼市泡沫最早2019年破灭
中泰证券首席经济学家李迅雷表示，楼市泡沫肯定会破灭，可能在2020年左右，或者是2019年或者是2021年，在这个区间里面恐怕一二三四线城市房价都会下跌。
之所以有如此判断，李迅雷认为一方面是人口流不支持高房价维持足够长的时间，另一方面货币增速也会随着经济增速下降而下降。
决定房价有两个流：一个是人口流，一个是货币流。
1、经济趋势往下，城市化进程也在放缓，房价首先体现在人口现象，用人口可以解释很多城市房价的上涨，如果人口的流入量减少，房价支持的力度也会减少。
去年涨幅最大的两个城市，一个是合肥，一个是厦门，这两个城市人口流动量都是第一、第二位的。2016年房地产这么火爆，大连的房价却是下跌，就是人口在减少。西安的房价也没有什么涨，因为它的人口也是减少的。
2、从资金流来讲，像北上广深房价上涨，更多是资金的集聚。上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海。纽约的房价比上海高，是因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约。
李迅雷还称，任何的泡沫破裂都会造成恐慌性下跌，要跌的话一起跌，跌完之后该涨的还是会涨回来，中国经济毕竟还有动力。
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