楼市调控之下
更显中介乱象
4月30日，北京市朝阳区姚家园路附近，一家经过整改的房屋中介公司的店面。图/CFP
本刊记者｜贺斌
本文首发于总第807期《中国新闻周刊》
工作满一年后，链家地产的经纪人许晨（化名）终于可以申请转做房产交易了，但此刻他却有些犹豫：“现在市场环境不太好，租赁业务还是稳定一些，还是别转了。”
这和他一年前的想法大相径庭——去年入职的时候，正是二手房交易最为火爆的时期，看着同事们卖出一套又一套的房子，收入噌噌上涨，许晨羡慕不已。无奈，刚入职的他没有资源和经验，按照链家的规定，只能先从租赁业务做起。
然而，当他熬过了3个月试用期，熬过了租赁市场的淡季，终于入职满一年，眼看着快具备交易资格了，此前如火如荼的房地产市场却迎来一轮堪称史上最严的调控，市场极速降温，而他所在的这个行业也将面临着未知的变局。
量价齐跌
今年3月份以来，全国多个城市纷纷出台楼市调控政策，一些一二线城市在此前的调控政策基础上再次“加码”，采取了“认房又认贷”的政策，甚至“认房认贷还认离”，用“打补丁”的方式，堵住炒房漏洞。
北京更是在10天内密集出台了9个政策，特别是3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，明确规定居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60％。
“3·17新政”从此成为北京楼市的分水岭。据国家信息中心国信房地产信息网数据显示，在新政出台的前一周（3月10日〜3月16日），北京二手房成交量为6356套，除去周末，工作日每天的成交量都在1000套以上。而在刚刚过去的一周（5月28日〜6月4日），北京二手房共成交1779套，仅相当于3月17日一天的成交量（1732套）。
3月29日上午，住房和城乡建设部在整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上指出，加强二手房市场管理是调控的当务之急，“各地要因地制宜、综合施策，尽快稳定二手房市场。对于市场出现的违法违规行为，住建部特别强调必须严厉打击，出头必打。”
这轮堪称史上最严的调控措施，很快就如同一桶冰水，让持续“高热不退”的房地产交易市场迅速降温。国信房地产信息网统计数据显示，4月，北京二手房成交17862套，同比下降40.9％。
“大多数的调控效果在5月进一步深化，成交价回落，成交量低位运行，新增供需低迷，有效需求锐减，市场已切实步入降温期。”链家研究院院长杨现领对《中国新闻周刊》表示，“在冷却的市场中，买卖双方预期松动，趋向理性。同时，二手房交易量已经连续大幅度下滑，其它一线及二线重点城市的下滑幅度虽然不及北京，但仍处于下滑通道中。目前北京二手房的交易量还不到调控前的30％！”
在成交量下降的同时，二手房价格也在连续17个月上涨之后，又经历了连续两个月的下跌。据链家研究院数据显示，今年5月北京二手房交易价格环比下跌2.3％。许晨所在门店附近的小区，价格已经降了8000元，但这样的降幅对于整体的高房价而言只是杯水车薪。
在这样的情景之下，卖方担心吃亏，攥着房子不肯卖，买方则要么被一轮又一轮的调控政策限制了买房的资格，要么持币观望。双方胶着之下，二手房交易市场量价齐跌，同时，成交周期也被大大拉长，客户观望情绪空前明显。据杨现领介绍，5月份北京客户成交周期52天，是自2012年以来的最大值，房屋中介行业正面临一段异常艰难的时期。
重新洗牌
在北京房屋中介行业协会网站上，可以查到各房屋中介公司在京分支机构情况，其中，链家有1791家分店，经纪人4429人，我爱我家有675家分店，经纪人1421人，中原地产有147家分店，经纪人271人……
在西三环这片大型社区，用手机定位，寻找周边的中介公司，方圆500米范围内，至少有20家中介公司，仅链家门店就有5家。《中国新闻周刊》试图寻找地图上标注为“旗舰店”的链家门店，跟着导航走到一家门店，却被告知“旗舰店”在马路对面。
“对于房屋中介公司来说，房源就是核心竞争力，而做大规模，增加分店，则是获取房源的有效途径。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥一语道出房屋中介如此高密度布局的原因。
然而，随着二手房交易市场的降温，一些中介机构开始缩减规模，关闭门店。对此，赵庆祥认为，中介关闭部分门店是对市场变化情况的一个正常反应。在楼市去年持续火热过程中，房屋中介的快速扩张也为其自身背负了很多硬资产，所以，关闭门店的做法是理性的抉择。受新政影响，业务量出现明显下滑，且多家门店业务量基本为零，考虑到接下来的楼市成交量会出现下降，且其收入不足以覆盖门店的经营成本，一部分房屋中介选择自行关闭门店。
除了市场因素以外，监管趋紧是房屋中介关闭门店的又一个原因。2016年6月和8月，住建部先后两次通报房屋中介行业违法违规典型案例，并发布《住房和城乡建设部等部门关于加强房房屋中介管理促进行业健康发展的意见》（简称168号文），针对服务，制度和市场监管等方面，提出了具体要求。
“关店正是体现了监管因素的作用。”赵庆祥向《中国新闻周刊》表示，部分门店以前可能存在不当操作，需要进行整改，优化店面资源配置，加强所有店面管理和规范。
严查只是开始，政策及监管持续收紧几成定局。在这一轮周期中，中小规模甚至大规模的中介公司都可能被淘汰，未来行业或将在重压下洗牌。“在这一过程中，服务能力弱、专业知识欠缺、经营行为不太规范的房地产中介机构都会面临被淘汰的命运，不只是中小公司，甚至规模较大的中介公司也将面临这一考验。”
赵庆祥认为，对于热点城市来说，无论是中介门店被关停还是自主关停，在一定程度上凸显了当前楼市调控政策的效果。若未来各地能严格执行楼市相关的调控政策，不排除会出现大批中介门店被关停的可能。
“通常情况下，从市场下行到中介关店往往有一个反应周期，以往的周期在半年左右，目前尚未到达全行业性的、大范围的、集中关店现象。”杨现领表示，今天的中介行业已经形成相对多元化的收入来源，租赁、一二手联动、公寓运营等都已经成为中介收入的来源。因此，中介机构应对下行周期的能力比以往有所增强，抗风险能力增强。
在这一点上，链家已经走在了行业的前端。今年3月18日，链家董事长左晖在中国发展论坛上指出，中国有200亿平方米的存量住宅市场，但流动率只有3％左右。随着土地供给的减少，中国的房地产市场将逐渐从土地的增量市场向房地产的存量市场转化，如何推进存量的流通效率，是房地产供给侧改革的关键，也是链家的使命。
在赵庆祥看来，存量房不仅包含狭义的二手房交易，还包括在建项目、待售项目以及租赁市场，与存量房交易相关的服务业，如青年公寓、信息服务、资产管理、房屋美化改造、房地产金融等，这些新兴行业与传统的房地产开发、经纪行业加快渗透融合，逐渐成为产业升级的主要驱动力。
4月19日，万科宣布投资30亿元入股链家，有消息称，双方将在房地产存量市场展开合作。“房地产由增量市场转向存量市场，也给开发商带来了转型机遇，促进其由房地产开发向房地产服务转变。”赵庆祥表示，在存量房时代，开发商的作用日益下降，主动或被动转型是开发商的可能出路，建造并持有公寓、主题地产等将成为下一阶段的转型方向。
破局关键
在赵庆祥看来，中介行业深层次的问题在于低水平的恶性竞争，机构之间比拼的不是服务，而是资源占有量。
这其中，多家委托下的居间业务模式难辞其咎。一个房源多家机构你争我抢，获得房源后，又遮遮掩掩，相互提防，即使像北京、杭州等地出台了核验房源的政策，为了避免房源信息公开，让同行看到，中介之间甚至采用了先纸签再网签的方式。如此一来，不但使得房源核验有名无实，无法起到应有的作用，也无法发挥交易的最大效率。
“在成熟的房地产市场，房源信息是独家委托，平台共享的。”赵庆祥告诉《中国新闻周刊》，以美国为例，房地产买卖双方各有一个代理人，维护各自委托人的利益。卖方的经纪人拿到房源后，将其发到统一的平台上，买方的经纪人再通过该平台联系卖方经纪人，买卖双方均在一个公平公正公开的环境下开展交易，最终收取的费用由卖方和买方的经纪人共同分配。
然而，由于地产经纪行业缺乏准入门槛，专业性不够，服务也很难保证，“医生、律师需要执业资格，金融业也需要执业资格，可作为中国人最主要的财富之一的房屋，负责房地产交易的经纪人却没有任何的执业资格，这太不合情理了。”赵庆祥说。
实际上，中国自古有“牙人”这一行当，就是中介的雏形，具有严格的准入制度，而在如今的中国，关于房地产经纪人的执业资格考试的制度几经修改，已经由准入变成了评级。在这种情况下，经纪人更是缺乏考试的动力，专业性严重缺乏。
“目前中介行业的准入门槛低，市场上行时，经纪人数量增加速度很快，全行业的生产效率甚至有可能是下降的。” 杨现领算了一笔账，以北京为例，2016年成交量接近27万单，保守估计北京经纪人数量超过12万，人均年成交单量只有2.3单。在他看来，经纪人的严重过剩，是中介行业效率低下的原因之一。
值得注意的是，一方面，经纪人的数量严重过剩，另一方面，由于行业流动性大，真正有资历的地产经纪却极为稀少。链家研究院曾做过研究，中介行业的流失率月均10％。“因为没有安全感，没有归属感，也没有相对应的财务回报”。
据统计，新入职经纪人一年后留存率不足30％，70％的经纪人工作年限少于2年。这一点得到许晨的证实：在链家，入职3个月〜6个月是跳槽的高峰期，因为3个月以内有5000元的保底收入，而6个月以上，业务熟悉了，即使没有底薪，也能凭借业务获得一定的收入，一般也就能留下来了。
由于经纪人的薪酬来源主要是业绩提成，在成交量大幅下降的同时，薪酬也大幅缩水。据北京房屋中介行业协会统计，北京各大中介公司已全面下调中介费用，最高下调幅度高达0.7％。链家中介费用已由2.7％下调至2.2％，我爱我家中介费用由2.5％下调至2％。
“若这种情况持续，可能很多经纪人要另谋出路。”赵庆祥表示，在当前情况下，预计市场下行趋势还将持续一段时间，预计至少年内，甚至明年上半年，这种状况都难以改变。
根据国际经验，地产经纪人员数量应该占总人口的千分之五到千分之六；但是房地产交易量本身是动态变化的，因此人员队伍会不稳定。在杨现领看来，未来，中介行业破局的关键在于提高效率，建立一支专业、稳定的经纪人团队来服务房地产交易市场，尤其要在经纪人之间、公司之间、行业之间建立分工合作体系。
目前，在链家内部，基本实现了房源共享，每个经纪人在寻找买家的同时，也在寻找房源，房源在链家共享，最后收取的费用，由代理房源和卖出房源的人分享。
“未来，如何实现公司之间，行业之间的分工合作，将是破局的关键。”杨现领表示，“房源信息共享是这一合作的基础。”
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