来源：大猫财经Pro（微信ID：caimao_shuangquan）；
作者：
猫哥
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前些天，
美国费城的共和银行破产了，
成了今年第一家破产的美国银行。
这家银行资产只有60亿美金，但它的破产震动很大，因为现在还有
上百家跟共和银行类似的地区性银行都在破产边缘挣扎
，感觉大部分在劫难逃。
这是怎么回事呢？
归根结底还是
美联储“长期低利率+突然暴力加息”带来的问题
。
以前十几年，美元一直都是低利率状态，存款利率0.5%，贷款率3-4%，但现在呢，
存款利率5.5%，贷款7-8%，
这么一来，很多在低利率环境里构建的资产组合就出大问题了。
今年可能挂掉的这些银行，
最大的麻烦就是手里的商业地产贷款
。
这是怎么回事呢？
低利率时代，0.5%存款利息很多人是不满意的，他们就想多挣点，怎么办呢？贷款买商业地产，比如商铺、写字楼这些。
贷款利息4%，但是这些楼每年的收益有5.2%，好的项目能到8%
，这里面是有套利空间的。
美国3/4的商业地产贷款都是地区性银行发放的
，类似咱们这的城商行，这些银行里，
商业地产的贷款能占总贷款额的40%以上
，是绝对的支柱业务。
然后，疫情来了。
当时很多公司都在家办公，后来虽然放开了，但他们觉得在家办公很好啊，一点不耽误事，还能省下巨额的房租，就都改成在家办公了。
这么一来，就带来一个比较
严重的问题，就是空置率
。
去年底，
全美国商业地产的平均空置率是19.2%
，这也意味着，
投资者的年收益也基本打了8折。
这么一来啊，这些项目现在的
收益率也就4%，撑死6%
，但是
贷款利率
都是浮动的，是跟着基准利率一起涨的，基本都在
7%左右
了。
这就意味着，每月到手的收益已经不够还贷款的了，再加上维护和管理的成本也不低，本来房主打算套利的，现在变成亏钱了。
于是很多房主就不打算掏钱了，开始出售。
这么干的人还不少，这么一来就出现了
第一个死亡螺旋——房产亏钱，二手房数量大涨。
结果也很简单，
就是房价大跌。
跌了多少呢？
2022年加息之后，商业地产在6月见顶，那之后一年，
多数商业地产的价格跌了20-30%，
像旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图的很多写字楼
价格跌幅超过50%，
有的售价竟然比2014年还低了45%。
房价下跌这么多，就出现了
第二个死亡螺旋——银行不放心啊，就要求贷款人补充保证金或者提供更多抵押物。
那这么一来，贷款人的支出压力更大，就开始狂按计算器算账，于是出现了两种后果：
1、如果他觉得还能抗一抗，那就按银行要求的做。
2、如果一算觉得不合适了，那就不要房子了。
比如洛杉矶市中心的天然气大厦，52层，房主还有4.65亿美元的贷款，但
这幢楼的总价从2021年的6.32亿美元跌到现在的2.7亿美元
。
所以业主直接不要了，把楼给了债主摩根大通和花旗。
这种卖了的最省心，没卖的业主惴惴不安，因为美国商业地产这两年的跌幅，多数美国人都没见过。
首先，这次的跌幅是近50年里最惨的一次。
其次呢，所有人基本都预测还要继续跌，他们意见不同的地方在于：
继续跌20%还是跌50%。
你想想：出租率不行、房价还要跌、房贷还可能要涨，怎么算都是亏本的买卖，可能拿的越久亏的越多。
于是很多人都做了一样的选择：
房子给银行，贷款一笔勾销，一别两宽。
压力就这样到了银行这里。
你想想，比如前些年放出10亿贷款，现在收回价值5亿的房子，还卖不出去，再放两年可能只值3亿，
亏得乱七八糟，再加上加息之后利差基本没了，
所以这些银行就都被逼到了破产边缘。
美国商业地产的贷款期限一般低于10年，每年有1万多亿到期
，去年，很多房主其实就撑不住了，然后跟银行一商量，有5400多亿美元的贷款选择了展期，大家都在赌什么呢？
就是赌今年降息。
结果，希望基本落空了，今年有1万多亿到期，压力非常大。
美国专家测算了一下：
如果年底贷款违约率达到10%，那有三十多家银行的问题会非常大，这是个大概率事件；
如果违约率达到20%，那问题银行的数量会达到300家
，这其中主要是规模较小的地区性银行，可能都得进ICU。
会不会破产就得看命了，因为到时候银行的资产质量和偿债能力都是成问题的，
主要就是看储户会不会挤兑，
如果有1/3的储户想取走存款，那今年倒掉的美国银行数量会很可观。
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