2017年上海楼市云波诡谲，调控政策一紧再紧，市场也经历了过山车般的变冷。搜狐焦点上海市场组在年末倾情推出年度重磅盘点。
本文将通过今年10大楼市热门关键词，为您巡礼回顾今年楼市发生了什么，多层次多方位总结今年房地产行业的起伏与大势。
所谓“房住不炒”，即“房子是用来住的、不是用来炒的”，这一概念在2016年底在中央经济工作会议中首次被提出；2017年“十九大”期间，再次成为热点，大会多次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，再次强调住房的居住属性。
“房住不炒”预示着政府接下来对楼市发展把控的方向，标明政策取向将朝着继续打击投机、防止热炒与抑制房地产泡沫的方向深入推进；未来中长期，楼市不再向炒房客敞开大门。在过去的近一年时间中，“房住不炒”也从政策到市场中逐步落实。
2017年以来，70大中城市房价环比普遍降温。上海楼市中新房市场成交均价趋稳，月度成交均价持平甚至小幅回落也已是常态。总的来说，上海今年在调控政策的不断收紧、市场供需失衡等多种因素下，房地产市场逐渐回归理性，房价涨幅也趋于平缓，无太大波动。
【专家解读】
刘胜军：
房地产问题在报告中没有出现在与经济直接相关的内容中，但也很难与经济问题完全割裂。为什么要强调“房子是用来住的、不是用来炒的”？因为当前投融资领域存在的“脱实向虚”问题、泡沫化问题，早已引起普遍关注，而其背后的资本可能也有很大部分是流向房地产市场的。这个问题我们一直在提、反复提，但这次报告中并没有出现在特别重要的位置，所以我不认为是在释放新政策的信号，房地产政策应该仍会保持相对稳定。
史晋川：
在中国经济发展的过程中，随着居民收入水平的提高和城市化进程的加快，居民的开支更多地从吃穿转向住行，城镇居民的人均居住面积迅速增加，但同时也出现了房价过快上涨的问题，使得城市住宅在还没有能够很好地满足中低收入人群居住的需要时，就成了部分人的投资品。十九大报告重申了房子是用来住的定位，并在城市住宅的供应主体、保障渠道和供给方式方面，提出了多渠道的平衡供求的方式，不仅有利于房地产市场的健康发展，也更好地保障了老百姓的切身利益。
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2017年4月21日，上海政府门户网站公开红头文件《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，对商办土地出让明确若干重大新规，规定有效期：2017年4月10日至2022年3月31日。
核心条款：
1、出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公。
2、出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。
3、出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。
4、出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同。
5、出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。
6、受让人在完成开发建设并领取房地产权证后，土地出让合同中约定持有的物业，在持有年限内不得转让。
7、对商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让。
8、按照土地出让合同约定的自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押。
2017年 5月17日，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对广受关注的类住宅清理整顿工作进行了明确。类住宅整顿的重心从土地逐步转向市场，标志着商住类产品在上海正式成为历史。
2017年6月12日，上海住建委再次重申，发布《坚决稳妥推进商业办公项目清理整顿工作，依法督促开发商整改，切实维护购房人权益》。
重点如下：
1、清理整顿工作的对象，是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。
2、已网签的，购房人要求退房，开发企业必须积极配合；
3、已网签的，购房人要继续履行合同，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。
据搜狐焦点统计，2017年以来“酒店式公寓”产品成交量大幅下降，同比下跌94%。
整顿类住宅是2017年上半年上海楼市最震撼的楼市调控政策，从根本上杜绝了以往类住宅产品打住宅擦边球的可能。随着类住宅市场的整顿，部分开发商出现向购房者转嫁风险的行为，住建委也针对此类行为发布规范文件，最大程度地保障了购房者的权益。
【专家解读】
严跃进
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整顿类住宅政策影响有三点，第一是类似物业的投资属性降低为零，既影响一手房的交易，也影响二手房的交易；第二是部分中介业务量会急剧下滑，部分房企也会面临业绩下滑的风险，这也是实现行业正规发展的考虑；第三是后续商业办公项目的设计等可能会比较严苛，基本上应该是比较谨慎设计、谨慎审批的模式。
据统计，2017年以来，全国各地出台的楼市相关政策约180次，限购、限贷、限价、限售、限商，楼市开启“五限时代”。多种调控手段的运用甚至叠加出台，力度和广度均前所未有。其中，“金九银十”期间，新一轮全国性的调控密集来袭，促房地产市场降温。9月22日至23日，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8城调控升级；9月30日，宁波跟进限售；桂林、无锡、东莞三城楼市调控也进一步加码……
国务院参事室特约研究员姚景源表示：“大家越来越清晰地把思想认识统一到‘房子是用来住的，不是用来炒的’上来，要回归房地产本来的属性。”可以预期，今年以来全国和地方实施的调控政策在未来相当长的时间段内都不会放松。
业内普遍认为，楼市调控政策升级将会成为常态。因地制宜、因城施策的房地产调控政策，深刻地影响着中国楼市的走向。房子的投资属性正在弱化，将逐步回归“居住”属性。
【专家解读】
针对上海这个具有代表性的一线城市而言，未来政策将持续收紧将势在必行。对此，
同策咨询研究部总监张宏伟
认为：“从政策面来看，接下来上海的调控政策仍将从严，在市场预期还没有得到实质性逆转之前，政策面不会出现松动。”
房产税和房地产税，一直都很热，但人们总是“傻傻分不清楚”。房地产税，是一个综合性的概念，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。目前我国还未正式实行房地产税。
2013年11月，“房地产税”成为十八届三中全会明确的改革任务，大会提出“要加快房地产税立法，并适时推进改革”。
2014年3月，两会明确表示要做好“房地产税”立法工作。
2015年8月，“房地产税”被纳入十二届全国人大常委会立法规划。
2017年11月，财政部部长肖捷表示，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
【专家解读】
独立经济学家马光远
认为“房地产税的当务之急绝对不是在各种条件不具备的情况下匆匆出台一个不成熟的方案，而是回归‘改革’的共识，摆脱‘功利主义’制度思维的桎梏。”
中原地产首席分析师张大伟
认为，“短期看，房地产税落地的可能性不大，但预计最近房地产税的推进速度将加快，对房地产市场也将产生比较明显的影响。”
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租售并举，即发展住房租赁市场，改变一直以来“重售轻租”的市场状态，打造商品房交易和租赁市场并列的多元化住房体系。
2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。
2015年12月，中央经济工作会议再次提出要发展住房租赁市场。
2017年7月，上海发布《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”时期预计新增供应租赁住房70万套，占新增市场化住房总套数超过60%。随着政策的出台，上海、深圳等地纷纷推出租赁用地。自今年以来，上海已推出租赁住房用地21幅，其中15幅已成交。
在政策红利和租赁市场潜在的巨大空间下，万亿租赁市场吸引了越来越多的入场者。长租公寓作为租赁市场中新兴力量，正进入快速生长期。除了自如、魔方等机构化长租公寓之外，各家房企、酒店集团也在纷纷试水长租公寓业务，长租公寓市场呈现遍地开花的态势。
【专家解读】
房产分析师张洪秋
分析道，“‘租售并举’这一模式的出现，对于房地产市场来说会有三个积极意义。第一是扩宽去库存的思路，尤其能够转变房企从过去靠销售为方式的去库存思路。通过租赁一样可以回笼资金。第二是改变市场的消费模式，鼓励各类住房需求者通过租赁方式来解决住房问题。第三是有利于构建中国第四级的住房市场，真正把购房环节和租房环节打通。”
摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌
认为，“租售并举或是房地产下一个最大拐点。在未来，我们新的住房体系，可能会有三个主要市场部分：商品房、经济适用房（或棚户区改造）、租赁房。”
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5月4日，上海明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。从上海市住建委获得信息：上海将针对房地产市场存在的突出问题，持续整顿房地产市场秩序，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。
7月18日，上海市住建委发布《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》明确规定，开发商要在新房开盘至少10日前向公证机构申请摇号排序公证，开盘前在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单。在积累客户时，不得设置有利于内部、关系户等购房的入围条件，本项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工不得入围。
【专家解读】
严跃进：
由公证机构主持摇号排序，充分体现了公平公正，能最大化地保护合规购房者的权益，这也有助于打击房企各类违规销售的做法。
邵万全（上海市建纬律师事务所房地产部主任）：
上海市住建委出台该文件，体现目前上海对于持续推进房地产调控的决心。特别是针对房地产投机炒作行为，力度有所增强、措施更为细化。不过，针对文件中公证摇号的前提条件为“客户积累大于可供房源的项目”，他表示，操作上还有待细化、补充。
刘璐（西南财经大学经济学院副教授 博士生导师）：
“摇号选房”将是在当前市场条件下确保购房流程的规范与公平的最重要手段之一。“限价+摇号”是应对当前暂时性的市场供不应求导致的新房房源短缺的有效政策工具。
沙骥（成都万科总经理）：
“公证摇号”政策带来的信息公开及有效监督，有利于规范市场秩序，稳定市场预期，营造正确的舆论环境；有利于保障购房者的合法权益，强化房屋的居住属性，确保真实居住需求的合理释放；有利于房地产企业和中介机构的规范发展。
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长效机制，即能长期保证制度正常运行并发挥预期功能的制度体系。长效机制并非一劳永逸、一成不变的，它会随着时间、条件的变化而不断丰富、发展和完善。
2006年，时任建设部住宅与房地产业司司长沈建忠表示，“要在总结经验的基础上，加强对深化城镇住房制度改革和实施房地产市场调控的长效机制研究”。
2013年，“房地产调控长效机制”多次出现在国土部、住建部等相关部委的会议中。
2015年4月，政治局开会，分析研究经济形势和经济工作，提出要“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。
2017年10月，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在新闻发布会上透露，“房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。”
2017年12月，中共中央政治局召开重要会议，提出，“加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。”
房地产行业的长效机制着力淡化原有的调控方式，避免频繁调控对市场可能产生的副作用，将形成“保障归政府、市场归市场”分工明确的制度体系。作为楼市政策的顶层设计，长效机制的建立，意味着中国房地产制度正在逐步走向完善，有利于促进房地产市场平稳健康发展。
【专家解读】
国房地产业协会法务部主任康俊亮
认为，“房地产长效机制将大致包括加快推进房地产税、建设完善住房租赁制度、改革土地制度、建立不动产统一登记制度等。”
任志强
认为，“中国要解决长效机制，这个口号都提出来了，但是如果不解决户籍问题和土地制度问题，这个长效机制拿什么建，可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了，才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。”
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